úterý 17. září 2019

Nákup_26. 8. 2019_LyondellBasell Industries

Za peníze utržené z prodeje Carbon Black jsem se rozhodl otevřít novou dividendovou pozici. Tentokrát to padlo na americko-nizozemskou chemičku LyondellBasell.

Nákupní cena:
69,55 $

Zdá se, že se mi při nákupu povedl husarský kousek, protože za těch pár týdnů vystoupala cena na 89,67 USD (zavíračka z 16. 9. 2019), což spolu s dividendou po odečtení poplatků dělá krásný 30% zisk.

Nynější podoba společnosti se datuje do roku 2007, kdy společnost Basell polyolefins koupila Lyondell Chemical Company. Hlubší historie formování společnosti však sahá až do roku 1985, Firma je největším producentem polyethylenu a polypropylenu a vyrábí mimo jiné také ethylen, propylen a poylolefiny.

Společnost mě zaujala především ukázkovým podhodnocením. Při mé nákupní ceně vyházelo P/S něco málo přes 6 a P/E na 7,4. Do toho štědrá 6% dividenda, která se každým rokem zvedá průměrně o 10 % (poslední zvýšení jen o 5 %) při payoutu pod 50 %. Dokonalost sama. Dalším signálem pro vstup byly insider nákupy. V srpnu nakupoval ředitel i CEO společnosti. V září potom provedla dva nákupy investiční společnost AI Investment Holding.

Možným rizikem je nástup recese. Nejedná se v žádném případě o necyklickou společnost. Rezerva v payoutu by však mohla být dostatečná. Volnou hotovost LYB investuje také do zpětného odkupu akcií. Do konce příštího roku by jich měla odkoupit 10 %. No a nakonec mě také uchvátilo jejich krásné logo!

neděle 1. září 2019

Výroční zpráva 2018/2019

Rok se s rokem opět sešel a je tady Arnoštek se svou diskotékou! Tento investiční rok byl poněkud divoký. V jeho první polovině jsem byl cash-king a masivně naléval do akcií, v druhé polovině jsem byl rád, že jsem mohl aspoň reinvestovat dividendy. Přesto se mi podařilo pár pěkných investic, ale i obligátních přehmatů. Ač bych měl prezentovat výsledky někdy v červnu, zachvátila mě prázdninová lenost, takže se zpožděním, ale přece prezentuji výsledky dnes. V oblasti akcií jsem kapitál od poslední vydané zprávy zhruba ztrojnásobil. V oblasti P2P jsem naopak pouze reinvestoval příjem ze splátek. Volnou hotovost momentálně nedržím. Bezúročně dlužím asi 18 % hodnoty mého portfolia. S 3% úrokem mám nově hypoteční úvěr ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Volná hotovost


Volnou hotovost prakticky nedržím, ačkoliv si uvědomuji rizika s tím spojená. V podstatě v tomto bodě spoléhám na rodinu. Je to nezodpovědné a nedospělé, zejména pokud vezmu v úvahu, že teď "jedu na dluh", časem na tom snad konečně zapracuji.

Nemovitost/hypoteční úvěr


Nově do svého portfolia mohu začlenit i pražskou nemovitost. Sice v ní momentálně žiji, ale i tak mi šetří peníze, které bych jinak musel vynaložit na placení nájemného. Byt je po rekonstrukci, momentálně nepotřebuje žádné stavební úpravy. Úrokové náklady, zálohy, pojištění a uniklé alternativní zisky při jiné alokaci kapitálu (jistinová část splátky) jsou nižší, než kolik bych platil na nájemném. Navíc mi nikdo nežere jídlo z ledničky, mohu si pozvat na noc známost, mám k dispozici větší prostor a především mám svatý klid. Proto hodnotím, i přes averzi k hypotékám a dalšímu zadlužení, tuto investici jako úspěšnou. V současné době již podobné byty za podobnou cenu nejsou v Praze k dispozici, pár pater výše se stejný byt prodává o 500 000 CZK dráž. Tento rok neplánuji žádnou mimořádnou splátku hypotéky.

P2P


Abych byl upřímný, tak mě P2P platforma Zonky poněkud zklamala. Tedy alespoň co se týče výnosu. Současný výnos z mého portfolia je 3,84 %, a to mi za to riziko, které P2P přináší opravdu nestojí. Investuji, až na pár výjimek na začátku, výhradně minimální možnou částku t.j. 200 CZK do každé půjčky. V současnosti mám (od ledna 2018) 31 splacených půjček. Problematických půjček mám celkem 15, někteří jsou už známé firmy a vždy zaplatí se zpožděním a pokutou, což mi obecně příliš nevadí, část pokuty putuje i ke mně do peněženky. Z těch patnácti jsou ovšem již 4 půjčky zesplatněné a zde Zonky značně pokulhává:
  • Vybavení nového bytu, úrok 10,99 %, splaceny 4 splátky, 159 dní po splatnosti nezaplacena ani koruna
  • Nutnost, úrok 10,99 %, splaceny 3 splátky, 187 dní po splatnosti nezaplacena ani koruna
  • Půjčka, úrok 15,49 %, splaceno 6 splátek, 129 dní po splatnosti nezaplacena ani koruna
  • Refinancování půjček, úrok 10,99 %, splaceny 2 splátky, 340 dní po splatnosti, kalendář stanovený, prý mohu čekat splacení v následujících 5 letech
Většinou se dočtete u zesplatněných půjček následující formulku: "Insolvenční řízení je v tomto případě trochu komplikovanější. Soud stále nerozhodl o vypořádání pohledávky". Zonky za to asi až tak nemůže, ale faktem zůstává, že za to obrovské riziko ten mizerný úrok nestojí. Navíc nám začíná ekonomika maličko zpomalovat a co si budeme, za 10,99 % si chytrý člověk se stabilním zaměstnáním nepůjčuje. Takže ti všichni "konsolidátoři nevýhodných půjček" a "hezká dovolená pro děti" půjdou z těch svých nekvalifikovaných pozic zpátky na pracák (a to nechci být zlý, taková je realita) a splácet nebudou mít z čeho. Jistou alternativou by samozřejmě byla investice do méně rizikových ratingů, ale tam už se pohybujeme pod 3 % ročního zhodnocení a za takových podmínek to radši nasypu do akcií. Momentálně tedy budu pouze reinvestovat splátky a čekat, jak se to vyvrbí.



Akcie


Konečně jsme se dostali k jádru mých investic. Jak jsme již naznačil, od června 2018 do června 2019 jsem přilil tolik kapitálu, že jsem de facto ztrojnásobil své portfolio. Založil jsem účet u druhého brokera, kde mám nyní 25 % svého kapitálu ve společnostech z Eurozóny (IBE, RDS, BAY, BUD a TEF). I u svého dosavadního účtu, kde mám převážně akcie z USA nebo jiných států a částečně i nějaké evropské akcie, jsem navýšil některé pozice a otevřel nové. Zároveň jsem ukončil spoustu pozic, které jsme vyhodnotil jako neperspektivní. Některé byly uzavřeny s mírným ziskem, některé na nule a některé dokonce se ztrátou. Jak se ovšem ukázalo, ztráta by se značně prohloubila a to zejména u GME či LB.

Celkem jsem od června 2018 do června 2019 uskutečnil 21 nákupů, z toho jsem otevřel 7 nových pozic (NWL, IBM, WBA, BUD, CBLK, DXC a ADES) a 14 stávajících navýšil. Naopak jsem uzavřel 9 pozic (INFY, DAIM, BMW, HNP, SBS, GE, GME, LB a BPL). Mé současné portfolio vypadá následovně (dle průměrné nákupní ceny):


Jak můžete vidět, mezi mé největší pozice patří Royal Dutch Shell (v grafu dvakrát, protože mám jednou za USD z NYSE a jednou za EUR z XETRA), AT&T, Iberdrola a AbbVie.

Na následujícím grafu můžete vidět kapitálový zisk/ztrátu u jednotlivých akcií, není brán zřetel na pohyb kurzu ani na příchozí dividendy:


Největší radost mi dělá Procter & Gamble (bohužel velmi malá pozice), Cisco (středně velká pozice) a Iberdrola (velká pozice). Naopak nejvíce jsem ve ztrátě s DXC (po konzultaci s Pavlem žhavý kandidát na dokup), Kraft Heinz (zde to zatím vidím velký špatný), WPP (hlasy ze Seeking Alpha hodnotí jako velmi podhodnocenou společnost, která má šanci na bounce back jakmile se přizpůsobí nové éře marketingu) a Banco Bilbao - fundamentálně dost podhodnocená, možná naředím.

Sektorově je na tom mé portfolio následovně:


Portoliu vévodí necyklická spotřeba, naopak nejméně mám zainvestováno v sektoru průmyslového zboží, který by měl přijít při nadcházející recesi první na přetřes.

Geograficky se mi podařilo snížit expozici v USA, zároveň jsem se zbavil exotiky a rozšiřoval v Eurozóně:


Co se týká tržní kapitalizace, tak se až na výjimky zaměřuji na velké a největší společnosti s globální působností:


Nejpodstatnější graf pro můj cíl, 25 000 Kč měsíčně z dividend, je ovšem následující:


Logicky by při ztrojnásobení kapitálu měl vzrůst trojnásobně i objem přijatých dividend. Je zde ovšem pár "ale". První je, že třetina kapitálu šla do akcií v rámci Eurozóny, kde je bohužel pořád tradicí vyplácet dividendu jednou za rok či semestrálně a ne kvartálně, jak bývá zvykem v USA. Proto se ještě efekt přilití kapitálu neprojevil naplno. Dalším aspektem je zvyšování/snižování dividend. V investičním roce 2018/2019 jsem se bohužel nevyhnul dividend cutům. Nejpodstatnější byl u společnosti Anheuser Busch Invev, kde došlo k ořezání na polovinu. To samozřejmě není něco, co by mě potěšilo. K podobnému kroku přistoupil Kraft Heinz, který snížil divi zhruba o třetinu a další snížení může následovat. K velmi pěknému zvýšení došlo naopak u společností Altria, AbbVie, DXC, Banco Bilbao, Iberdrola, Eaton Corporation, Cisco, Munich RE či Bayer. Uspokojivě zvýšili i Pfizer, P&G, Royal Bank of Canada, LyondellBasell a Wallgreen Boots Alliance (LYB a WBA samozřejmě držím příliš krátce na to, aby se zvýšení projevilo). "Inflačním" zvýšením (<3 %) se pochlubili v AT&Т a IBM. Mimořádná dividenda přišla od BHP Billiton a Rio Tinto. Těžko se počítá průměrné navýšení dividendy, musel bych použít jako váhu procentuální zastoupení v portfoliu a nějak vyřešit speciální dividendy a příkupy v daném roce. Momentálně držím dvě společnosti, které nevyplácí dividendy.

Co dál?


V září mi snad již konečně zůstane nějaká volná hotovost a začnu opět pravidelně investovat. Na stávající recesi se nemám šanci příliš připravit, protože žádný finanční stimul mimo mou výplatu neočekávám. Prodávat do konce roku také nespíše nic nebudu, po novém roce bych minimálně jednu spekulativní pozici uzavřít chtěl, ale vše bude záležet na vývoji na trzích.

Momentálně se jako žhaví kandidáti na přikoupení jeví Altria, DXC, Banco Bilbao, AbbVie, Pfizer nebo WPP. Pozorně sleduji i ceny nových akcií do portfolia, jako třeba Johnson & Johnson nebo Wells Fargo. Příští rok bude zcela určitě na příkupy slabší, i když začínají být reinvestice příchozích dividend velmi zajímavé! Tak jen ať se to točí a nabaluje. Úspěšný investiční rok přeji všem čtenářům!



pondělí 26. srpna 2019

Nákup_17. 5. 2019_Advanced Emissions Solution

Druhá mnou opomenutá investice je z května letošního roku. Na fundamentálně zajímavou společnost mě upozornil kamarád Ondra a tak jsme se jal krátce studovat její účetnictví a business model. Zalíbila se mi natolik, že jsem trošičku na tohoto prcka vsadil.

Nákupní cena: 12, 95 $

Logo společnosti Advanced Emissions Solution
Tato nevelká společnost byla založena roku 1996 a sídlo má v Coloradském městě Highlands Ranch. Společnost se věnuje dvěma činnostem. První jsou kompletní služby a technologie kolem emisí produkovaných uhelnými elektrárnami a jinými průmyslovými továrnami. Druhá jsou systémy na čištění vody. Ačkoliv by mohl někdo namítnou, že uhelné elektrárny jsou spíše na ústupu, tak z průmyslovou výrobou a nutností filtrovat a čistit vodu to tak naopak vůbec není. Ne všude se dají stavět větrné či vodní elektrárny a ty stávající uhelné se proto nebudou jen tak bořit. V USA se pořád 30 % elektrické energie produkuje z uhlí. 

Společnost se prodává ve značné slevě a nabízí kromě dobrých perspektiv růstu i solidní dividendu s výnosem 8 % při payoutu 53 %. Současné P/E je 6,77; P/B 2 a PEG 0,14. Zelenému šílenství fandím, uhelné zplodiny je nutné filtrovat a proto hodnotím toto odvětví jako lukrativní. Cena akcie bude záviset v mnohém na získaných zakázkách. Pokud vyleze nad 20 $, začnu přemýšlet o uzavření pozice, jinak budu spokojený se stávajícím stavem v podobě vysoké dividendy. U takto malých společností (ADES má tržní kapitalizaci 234 milionu USD) je spíše pravděpodobné převzetí větší firmou, když se člověk ovšem podívá na sektor "Pollution and treatment controls" v USA, žádná velká hitparáda se nekoná, vypadá to spíše regionální rozdělení trhu mezi menší firmičky.

sobota 24. srpna 2019

Prodej_23. 8. 2019_Carbon Black

Protože jsem pro Carbon Black nevytvářel žádný nákupní log, nýbrž jsem ho pouze okrajově zmínil, dovolte mi představit tuto společnost.

Nákupní cena: 13,64 $
Prodejní cena: 26,01 $
Zisk za 7 měsíců držení: 97 %

V první řadě bych velmi rád poděkoval Radkovi, který bohužel nakoupil o pár měsíců přede mnou za mnohem vyšší cenu. Sám bych se svým přístup asi tuto společnost těžko dostal do hledáčku. Proto strategii "kup to samé co Radek, akorát o pár týdnů později" budu uplatňovat i nadále (sranda) (nebo?).

Společnost se začala veřejně obchodovat 10. 4. 2018, dle nasdaq.com byla vstupní cena 19 $. Rozhodnutí jít s kůží na trh bylo patrně učiněno za účelem získání kapitálu pro další podnikání. Společnost funguje v sektoru IT, konkrétně vyvíjí a prodává software se zaměřením na kybernetickou obranu. Toto odvětví hodnotím jako velice dynamické a perspektivní, proto mě Radkova poznámka o jeho investici zaujala.

Carbon Black se navíc zaměřuje specificky na cloudová řešení a firmou používané softwarové technologie jsou v podstatě jedinečné, což jim umožnilo v relativně krátké době raketový růst tržeb.

Když dne 22. 8. 2019 oznámila společnost VMware akvizici Carbon Black při ceně 26 $, neváhal jsem dlouho a prodal. Kdyby k tomuto kroku nedošlo, nejspíš bych držel dál a to i přesto, že jsem cílil 100% zhodnocení. Radkovy odhady totiž mířily mnohem výše.

Logo společnosti Carbon Black
Je celkem paradox, že moje nejúspěšnější investice není vlastně až tak můj nápad. Mé ego se s tím bude muset smířit a při pohledu na brokerský účet to nebude tak těžké. Teď jen vymyslet, co s vydělanými penězi. Investovat do dividendových akcií, nebo zkusit nějaké další IPO dobrodružství?

pondělí 29. července 2019

Nákup_9. 4. 2019_Wallgreens Boots Alliance

Tento rok jsem nákupům zatím moc nedal. Důvodů je řada, především pořízení nemovitosti a s ním spojené náklady, ale i návrat k mému finančně náročnému hobby - fotografování. Tento trend snad počínaje měsícem září ukončím a vrátím se k pravidelným investicím, byť o něco menších částek. Přesto jsem učinil dva nákupy, o nichž jsem neinformoval a proto tak učiním nyní - zpětně.

Nákupní cena: 54,76 $

Historie této společnosti sahá až do roku 1849, její současná podoba je však výsledkem mnoha akvizic a od původního anglického krámku s bylinkami Johna Boota v Nottinghamu už se značně liší. Co vlastně společnost Zelenozeď Obuvnické Spojenectví vytváří za hodnoty? Z názvu to mimořádně nevyplývá, tedy rozhodně ne z mého profesionálního překladu. V podstatě si můžete představit společnost jako obrovskou síť prodejen-lékáren (Wallgreen má jen v USA 9 560 prodejen). Prodají vám v nich léky na předpis (kvalifikovaná obsluha) i bez předpisu. Dále veškeré se zdravím spojené zboží (doplňky stravy, vitamíny...), hygienické potřeby či kosmetiku. Někde si dokonce koupíte i nějaké to zdravé "fresh" jídlo, necháte si udělat masáž, změřit tlak, dioptrie nebo vyvoláte fotky. Na tomto business model nekončí, dále se společnost zabývá distribucí léků a léčiv. Ze svých skladů dodává společnost pomocí distribučních sítí léky lékárnám, ordinacím, ale i velkým nemocnicím v USA i Evropě (včetně České republiky). Posledním segmentem je on-line prodej.

Logo společnosti Walgreens Boots Alliance

Společnost je momentálně oceněna na 55 $ (29. 7. 2019) při P/E 11, P/S 0,35 a P/B 2 a tržní kapitalizaci téměř 50 mld. USD. Navíc se jedná o dividendového aristokrata s výplatním poměrem 33,7 %. Naposledy zvýšila společnost dividendu v tomto roce, a to o 4 %. Pokles ceny akcií WBA způsobil nástup Amazonu do odvětví a tím částečný pokles zisků. Pevně věřím, že se jedná o tak úzce specializovaný prodej náročný na distribuční sítě, že si WBA se svou infrastrukturou udrží nad Amazonem konkurenční výhodu. Od společnosti očekávám v blízkém a středním horizontu pouze podprůměrný růst zisků, ovšem při stabilním navyšování dividendy převyšujícím inflaci. Společnost v minulých letech ukázala zájem využívat volnou hotovost k akvizicím, což vnímám pozitivně (například vstup na čínský trh v roce 2018 za 400 mil. USD). Data z minulých let vyznívají pozitivně. Především lze vyčíst, že se největší hospodářská krize projevila na WBA pouhým zpomalením růstu zisku a cena akcie se propadla o méně než 30 %. 

Tabulka s vývojem růstu společnosti WBA

úterý 16. července 2019

Jak začít?

Jste na tomto blogu poprvé? Máte našetřeny nějaké peníze už jste se odhodlali k investicím do akcií, ale máte z toho strach a nevíte jak na to? Kde začít? Jak se v tomto oboru vzdělávat? Na to vše je poměrně složité odpovědět. Je vůbec tento blog vhodným nástrojem?

Jak jsme začínal já?


V průběhu střední školy jsem nad penězma nepřemýšlel. Vlastně ani nebylo tak moc o čem přemýšlet, žádné prachy nebyly. Troufnu si tvrdit, že ačkoliv se situace od té doby zlepšila, tak jsem vyrůstal ve velmi skromných poměrech. Ne že bychom neměli co do huby, ale většinu mého mládí jsem neměl ani vlastní pokoj. Když jsem chtěl nějaký dražší dárek, musel jsme si na něj šetřit, a proto jsem nikdy nechtěl dárky, ale většinou peníze v obálce. To mě asi aspoň trochu naučilo hned všechno nerozházet. Při výšce jsem už nějaké peníze vydělal, ale nenašetřil jsem z nich nic. Kupoval jsem si co dva roky nový notebook, spousta peněz šla do cestování a do mého koníčku - focení. Taková zrcadlovka a pár objektivů vám značně zamává s rozpočtem.

Když jsem nastoupil do své první práce, asi 6 hodin vlakem od domova, vybavil jsem si maličký pronajatý byt a najedou mi z výplaty začalo značně přebývat. Šel jsem tehdy do knihovny a v sekci "osobní finance" jsem si postupně půjčil všechny dostupné knížky. Většina jich byl strašnej balast. Popisovaly vlastně takové základní produkty, které nabízí finanční upíři (poradci), jako spořící účty, pojištění, stavebka a podobně. Pravdou je, že knihy popisovaly tyto produkty  objektivně a člověk tak získal jakýsi insight a věděl, na co si dát pozor. Odnesl jsme si z nich jeden podstatný poznatek – na produktech s garantovaným výnosem se zbohatnout nedá.

Zklamán z obsahu naučné literatury jsem se jal googlit. Instinktivně jsem přeskočil ty první kraviny, které na vás google vybafne, když zadáte termíny jako "investice do akcií" nebo "pasivní příjem". Dostal jsem se na jedno české fórum, které do značné míry udalo kurz mého dalšího směřování. Dnes již fórum navštěvuji sporadicky, ale s jeho členy se občas setkávám osobně. Přečetl jsme na fóru úplně všechny příspěvky od jeho založení. Doslova jsem hltal slova místních guru.

Následovala fáze, kdy jsem začal být na fóru trochu aktivní a ptal jsem, často asi na pitomosti. Také jsem přečetl knihu Inteligentní Investor od Benjamina Grahama. Do této doby se již datuje vznik tohoto blogu. Teprve asi po 8 měsících od té doby, co mi začaly přebývat finanční zdroje jsem zainvestoval své první peníze. Bylo to dle zásad fundamentální analýzy v upravené formě, inspirované právě Grahamem.

Pro začátečníka je hodnota podobných fór obrovská. Bohužel může na fórum napsat každý debil a tak potom vypadá hledání dobrého příspěvku jako brodění v hovnech po kolena. Připravte se na osobní útoky, offtopic, flame wars a argumentační fauly. Začátečník z principu věci nepozná, kdo je kvalitní přispěvatel a kdo jenom tlučhuba.

Co bych dnes udělal jinak?


Berte to spíše jako takové filozofické zamyšlení/doporučení, ale rozhodně bych čerpal znalosti jenom od lidí, kteří dlouhodobě dosahují úspěchu. A to je varování i pro ty, kdo by případně bezmyšlenkovitě hltali tento blog. Člověk, který se začal investicím věnovat po krizi z roku 2009, nemá dostatek zkušeností pro to, aby mohl být považován za experta.

Další problém souvisí právě s popisovaným fórem. Provedl jsem na něm výzkum ohledně akcií, které místní přispěvatelé drží. Ze závěru vyplynulo, že se často chováme jako stádo. Je to samozřejmě dané tím, že všichni máme podobné cíle, ale také tím, že se v uzavřené komunitě opakuje mantra pro výběr akcií a alternativní názory nejsou příliš tolerovány. Určitě jsem se touto názorovou omezeností připravil o zajímavé investiční příležitosti. Často jsem se nachytal při tom, že jsem se nechal staršími členy fóra ovlivnit a bez jejich posvěcení jsem akcii nekoupil nebo jsem se naopak nechal strhnout davem a dal peníze do strašné pitomosti.

Co bych doporučil každému, kdo chce s investicemi začít?


To asi záleží, do jaké skupiny patříte.

Nechci krmit finanční upíry, ale zároveň jsem moc busy na to, abych o tom sám přemýšlel

Nic nečtěte, založte si účet u nízkonákladového brokera, vyberte nějaký globální nízkonákladový indexový fond a pravidelně do něj investujte.

Jsem ochotný věnovat investicím nějaký čas, finance mě baví

V takovém případě doporučuji přečíst knihu Buffettology. Dá vám takové základní povědomí o fundamentální analýze. Potom se určitě seznámit s webem finviz.com, pročíst třeba i tento blog.  Dobré bude rozmyslet si investiční cíl a strategii. Na tom základě vybrat vhodného brokera a začít pravidelně investovat. 

Žeru to, jsem tím posedlý, je to moje hobby

V takovém případě se iniciativě meze nekladou a doporučuji všechny níže uvedené zdroje. Kdo má zájem studovat a vzdělávat se zjistí, že nic není černobílé a že nic jako ultimátní znalost zaručující úspěch neexistuje. Můžete ale minimalizovat riziko a maximalizovat šanci na zisk. Bohužel je k tomu nutná velmi dobrá znalost angličtiny, především ekonomické a účetní terminologie.

Vhodné zdroje informací, analytické nástroje a materiály pro samostudium


finviz.com - opravdu zdařilý screener akcií na amerických burzách AMEX, NYSE a NASDAQ

onvista.de - dobrý web na sledování akcií evropských burz, je třeba znát němčinu, nebo použít překladač. Po vyhledání společnosti web nabízí i stručnou dividendovou historii a predikce zisku/dividendy. Osobně rád postupuji tak, že si najdu v sekci "indizes" (indexy) podsekci "einzelwerte" a vyskočí mi přehledná tabulka akcií v indexu, kde vidím tržní kapitalizaci, "dividenden rendite" (dividendový výnos), sektor, P/E (KGV) a PEG.

morningstar.com - na těchto stránkách s oblibou ověřuji data z finviz. Stránku používám tak, že na ní hledám jednotlivé společnosti. Zejména zajímavá mi přijde možnost porovnat finanční výkazy v přehledné tabulce na kartě "financials" a také pětileté průměrné hodnoty fundamentu.

comdirect.de - dobrá stránka pro dlouholeté grafy a fundamentální hodnoty zejména evropských společností. Celý název společnosti se napíše do kolonky "kurssuche" a pokračuje se na kartu Chart pro grafy.

dividend.com - po vložení tickeru nebo celého názvu společnosti se ukáží základní údaje o společnosti (počet let nepřerušeného vyplácení divi, dividendová míra, payout ratio), když sjedete o něco níže, v tabulce napravo je uvedená průměrná míra růstu za 3 roky a zvýšení dividendy za poslední období.

nasdaq.com - po vložení tickeru a zvolení "dividend history" z menu vlevo, se ukáže historie všech vyplacených dividend za posledních pár let.

patria.cz - tady trochu pozor, rozhodně nedoporučuji využívat jakékoliv placené nástroje, nedej bože používat Patrii jako brokera. Web je pomalý, zastaralý, informace nepřehledné, ale nabízí přehled o českých akciích a je to jediný mnou doporučený český zdroj informací. Pokud si ještě s výběrem akcií nevěříte, nebo chcete vyzkoušet efektivitu jednotlivých investičních přístupů, doporučuji si vytvořit zdarma na stránkách účet a na moje patria/moje portfolio založit pokusné portfolio. Klidně i několik. Například podle Grahama, Buffetta nebo svého vlastního filtru a sledovat v čase, co se bude se společnostmi dít.

gurufocus.com - velmi zajímavý web, který vás ovšem bude všemi možnými i nemožnými způsoby nutit, abyste si zaplatili přístup k informacím. Nabízí nějaký bezplatný základní screen, ale pro mě nejpodstatnější je funkce, kde zadáte jméno svého guru a najde vám, jaké akcie aktuálně drží/koupil/prodal

seznam.cz - asi to může znít trochu úsměvně, ale seznam umožňuje po přihlášení upravit zobrazované zprávy pomocí "boxíků". Před 5 lety jsem tedy odstranil boxíky o tom, že fotbal zase mění pravidla a Bartošku už podruhé přejel vlak a zařadil následující následující boxíky: Novinky - ekonomika, Kurzy.cz (plus se mi zobrazuje aktuální kurz CZK/EUR a CZK/USD), Finanční noviny, Peníze.cz, E15.cz, měšec.cz a akcie.cz. Nečtu samozřejmě všechny články, ale jednou za den na boxíky mrknu a co mě zaujme, přečtu.

investopedia.com - odkaz vás zavede přímo do investorského slovníku, ale použitelné jsou stránky i jako celek. Pokud narazíte na nějaký termín, se kterým si nevíte rady, zde je vše přehledně vysvětleno a seřazeno dle abecedy.

Benjamin Graham - Inteligentní Investor - velmi zdařilé dílo. Pokud bych měl doporučit jednu knihu, pak tuto. Doporučuji číst aktivně (ne jako román), dělat si výpisky, screeny na základě doporučení a klidně i vzorová portfolia.

Warren Buffett - Buffettology - platí totéž, co pro předchozí knihu

11 super strategií největších investičních guru - jedná se o takový mini e-book, který zdarma (tedy spíše výměnou za vaše kontaktní údaje) nabízí broker Lynx. Mohu vřele doporučit. Opět je dobré knihu vytisknout, dělat si poznámky a koukat, které akcie aktuálně daným strategiím odpovídají.

Čemu se určitě vyhněte

  • Samozvaným guru, kteří vám tlačí klíny do hlavy. Osobně nesnáším opakovače manter a lidi, za kterými nic nestojí a přesto nekriticky opěvují své výsledky a dokonce vám chtějí radit, jaké akcie kupovat. Takové najdete zrovna na zmiňovaných fórech. U mě máte možnost porovnat, za kolik jsem nakoupil či prodal. Můžete tak posoudit, jak moc jsem úspěšný či neúspěšný. Jsou lidé, kteří to před vámi budou z různých důvodů tajit.
  • Čemukoliv placenému. Informace jsou všude zdarma, akorát jsou zaházené tunou balastu. Pokud jste bohatí a máte možnost investovat řádově přes 100 000 CZK měsíčně, stálo by za to, si na některém webu zaplatit screeny. Například na gurufocus by to asi stálo za hřích. Pokud jste normální český Pepa nebo Dáša a investujete v řádu tisíců, tak to nemá smysl, poplatky jsou bohužel nastaveny spíše pro západní klientelu. Hlavně prosím nejezděte na žádné placené semináře nebo kurzy investování, nekupujte pofidérní e-booky a vlastně ani fyzické knihy od autorů, jenž neznáte.
  • Českým webům s affiliates. Je to smutné, ale většina českých webů pouze překládá přejaté informace z angličtiny, často i dost nešťastně a otravuje s reklamou. Autorských článků je opravdu po skrovnu. Některé weby se tím netají, některé se pokouší vystupovat profesionálně. Většinou tyto weby snadno poznáte sami, články nemívají hloubku a jsou neosobní, jako kdyby autor vyzvracel vatu. Obecně bych bral každý web, kde se zároveň něco prodává, spíše s nadsázkou.
  • Pofiderním brokerům. Jsou určité společnosti, které mají velmi pochroumanou pověst. Abych se nedopustil nějakého přečinu pomluvy, tak jenom naznačím, že se jedná například o společnost s názvem podobným "minus 600".
  • Intradennímu vysokofrekvenčnímu tradingu na páku. Asi každý se nad tím minimálně zamyslel, ale toto opravdu nemá nic společného s investicemi, jedná se o cestu do pekel.
  • Českým akciím. Jsou to malé rybičky v malém, značně zpolitizovaném (čti zkorumpovaném) rybníčku. Potlačte svou touhu podpořit českou ekonomiku a přesměrujte své vlastenecké cítění jinam, třeba jděte s pytlem do lesa posbírejte PET lahve a kůrovce.
  • Motivačním webům. To jsou různé First classy, Business Breakfasty, Pasivní příjmy a Světy úspěšných/bohatých. Všechno je to hnůj od copywriterů, kteří si k investicím nikdy ani nečuchli.
  • Knize bohatý táta, chudý táta a vlastně čemukoliv od Kyiosakiho. Prosím tuto knihu rozhodně ne. Připomíná mi zaseknutý kolovrátek, který hraje nicneříkající písničku pro slaboduché.
  • Doporučením analytiků. Zde je kámen úrazu většinou v tom, že nevíte, pro jaký horizont analytik doporučení vydává. Nemá smysl se zabývat ani "cílovou cenou", kterou často agentury uvádí. Jedná se o data pro daytradery, nic pro seriózního investora.
  • Článkům od kohokoliv s byť jen vzdálenou afiliací k asistovanému investování. Ti lidé vám prostě budou zasírat hlavu tím, že jste neschopní, že se to v tak malých objemech nevyplatí a podobně. Nic jiného jim nezbývá, jsou placeni z objemu vámi zainvestovaných peněz. Mluvím  o takových těch článcích na mesec.cz ve stylu "Mám 100 000 CZK hotovosti, kam s nimi?" nebo "Kam radí experti letos investovat peníze" apod.
Závěrem ještě pro ty graficky orientované přidávám skvělý decision tree, aby byl článek pěkně barevný a pedagogicky poutavý!





pondělí 1. července 2019

Zázračná formulka se kterou zaručeně dosáhnete na burze zisků!

Ahoj, skromný dotaz.

Viděl jsem tvá seznamovací videa s webem finviz.com. Četl jsem Základy fundamentální analýzy a rovněž i popisy tvých nákupů akcií. Přesto, je možnost z tebe dostat jakýsi souhrn "ideálních" hodnot pro nákup akcií? Něco ve smyslu P/E musí být pod 15, jinak tě to nezajímá. P/B musí mít 3, co je navíc, je nezajímavé. Rozumím tomu, že ideální stav v těchto hodnotách není vždy na 100%. Pokud se podělíš o své "know-how" v některém z dalších článků, budu rád. Dobře se to čte. Pokud mi odpovíš zde, taky super.

Děkuji. Marek

I přesto, že si to někteří matadoři českého, ale i světového value investingu myslí, neexistuje podle mě nic jako zázračná kombinace fundamentálních ukazatelů, která zaručí úspěch na burze. Kdyby tomu tak bylo, používá ji při svých investičních rozhodnutích každý a brzy by tak ztratila smysl. Mohla by tedy  teoreticky existovat jen omezeně dlouhou dobu.

Stejně jako nemůže být v dokonalé (či monopolistické) konkurenci dlouhodobě dosahováno větších zisků (nadprůměrné marže přilákají další podnikatele, zvýší se nabídka, dojde k poklesu marží), nemůže ani dlouhodobě existovat zázračná formulka pro fundamentální analýzu. Ba ani dokonalá společnost, která by "vypadla" po aplikaci takového filtru neexistuje. Miliony lidí po celém světě hledají dokonalou společnost. Říká se tomu "Seeking Alpha" (dokonce se stejně jmenuje i web, který se fundamentální analýze věnuje), hledání jedinečné společnosti, která je ultimátní vhodnou investicí. Fundamentální ukazatele nám v tomto mohou pomoci, ale jedná se pouze o doplňkový nástroj.

Osobně vidím "screening", čili aplikaci kouzelné formulky například na webu finviz.com, jako vhodný začátek. Je však třeba počítat s různými problémy, které screening přináší:

  • data poskytovaná třetí stranou nemusí být aktuální
  • data poskytovaná třetí stranou nemusí být přesná
  • fundamentální ukazatele se mohou lišit dle použité metodiky výpočtu
  • fundamentální ukazatele jsou závislé na metodice účetnictví jednotlivé společnosti
  • nevíte, z jakého celku data filtrujete (například finviz.com nezahrnuje spoustu akcií z Evropy)

Následující list vyfiltrovaných akcií je však třeba podrobit mnohem detailnějšímu zkoumání. Snadno se totiž člověk chytí do tzv. "value trap". Tak bývá označována fundamentálně zdánlivě  podhodnocená společnost, která je ovšem levná z velmi dobrého důvodu a to proto, že jsou na obzoru velké problémy. Je tedy dobré zjistit proč je společnost ve slevě a zvážit, jestli je reakce trhu přehnaná, nebo naopak přiměřená.

Když jsem před více než dvěma lety začínal, podobný filtr jsem (P/B<3, P/E<15...) aplikoval. Kromě výborných investic jsem tím nabalil i spoustu balastu právě z oblasti "value trap", Stačí se podívat s jakým fundamentem jsem kupoval například Gamestop (GME) nebo L Brands (LB).

Podívejme se, co se stane, pokud bychom dnes (1. 7. 2019) zadali na finviz.com následující filtr:

P/E < 15, P/B < 3, Divi Yield > 3 a Market Cap > 10 miliard USD

Vyšlo mi 77 společností. Pokud je seřadíme podle velikosti, tak se v první dvacítce objevuje hned 6 mnou držených firem. Až na AT&T jsem nakoupil všechny za nižší cenu, než za kterou se prodávají nyní. Je to důkaz toho, že znám kouzelný vzorec, který mi dovoluje zbohatnout? Nemyslím si.

Dnes mi připadá P/B jako vcelku nepodstatný ukazatel. K čemu mi je účetní hodnota společnosti v porovnání s její tržní kapitalizací? Chci snad kupovat společnost, která nedostane svým závazkům a dostane se do konkurzu? IBM má P/B = 7,4 a stejně mi přijde jako dobrá investice. Pokud chci řešit zadlužení, přijde mi jako lepší ukazatel poměr dlouhodobého dluhu a vlastního kapitálu. P/E také není všeobjímající. Spíše mě zajímá, kolik procent zisku společnost rozděluje jako dividendu a jak si povede do budoucna. Proto je například filtr pro PEG (price to earning to growth) mnohem lepší. Dalším, pro mě vysoce zájmovým, ukazatelem je dividendová historie. Tu si většinou nikde nevyfiltrujete a je třeba ji ověřit "ručně". Často stačí v případě amerických společností googlit "XY dividend history" nebo mrknout na stránky dividend.com. Kolik let už společnost vyplácí? Přerušila vyplácení? Snížila dividendu?

Někteří investoři již pochopili, že aplikací striktních filtrů jim uteče spousta investičních příležitostí. Například banky vykazují vyšší LT debt/Equity z důvodu práce s cizím kapitálem - samotné podstaty fungování bank. Zvláštní kapitolou jsou potom REITs (Real Estate Investment Trusts), kde fundamentální analýza z důvodu zvláštního vedení účetnictví a redistribuce zisků značně pokulhává.

Proto bych tedy doporučil následující postup:
  1. Ujasnit si investiční strategii.
  2. Stanovit si plán nákupu akcií a diverzifikaci.
  3. Provést screen dle očekávání, které od společnosti mám.
  4. Vyhodnotit, jak společnosti zapadají do mého plánu.
  5. Ověřit fundament z jiného zdroje, či přímo z aktuálního finančního výkazu společnosti.
  6. Číst, číst a zase jenom číst.
Poslední bod je přitom nejdůležitější. Jak se o společnosti mluví? Jak obstojí proti konkurenci? Co ostatní ukazatele, které jsem nezadal do screenu? Čeká se fúze? Nesmrdí tu něco? Nenastoupí trend nebo technologie, které společnost zlikviduje? Nehrozí společnosti nějaká žaloba? Jak bude ovlivněno hospodaření společnosti ekonomickým cyklem? Jak citlivé je hospodaření společnosti  na současný geopolitický vývoj? 

Z mé osobní zkušenosti musím říct, že nejhůře uděláte, pokud dáte na tipy někoho jiného, Čím méně jsem o investici přemýšlel, tím hůře jsem dopadl. Naopak, když jsem strávil analýzou delší dobu, většinou mi odměnou byl růst. Mé investorské myšlení se neustále vyvíjí, jsem také ovlivňován investorskou komunitou (možná až moc a snažím se proti tomu bojovat, ale o tom zase jindy). Aktuálně, na vrcholu ekonomického cyklu, vnímám jako důležité ukazatele zejména LT debt/equity, ovšem v porovnání s volnou hotovostí. Nízké payout ratio, očekávaný růst zisků, dividendu nad 3 % a to vše v kombinaci s relativní necykličností sektoru.

Pokud máte podobný cíl jako já, nezáleží až tak na tom, jestli koupíte společnost s P/E 15 nebo 20. Peníze z dividend nepotřebuji nutně hned, budu je potřebovat za nějakých 7 let a do té doby ještě pravděpodobně mnohokrát přikoupím akcie dané společnosti. Důležité je, aby tady společnost za 7 let byla, aby za tu dobu minimálně zdvojnásobila své zisky a potažmo i dividendu. To, že jsem ji koupil s P/E 20, potom v době hospodářského poklesu s P/E 10 za poloviční cenu mě nebude za 7 let zajímat. Poměr účetní hodnoty na akcii a její ceny mě nebude zajímat asi nikdy. Ovšem pokud  společnost dluží trojnásobek své účetní hodnoty, nemá volnou hotovost a vyplácí přes 90 % zisku jako dividendu, měl by to být vztyčený varovný prst.


pondělí 3. června 2019

Pořízení nemovitosti_Part 3_Financování & jednání s bankou

Otázka financování nákupu nemovitosti je individuální záležitost, která dost podstatně ovlivní celkový potenciální výnos investice. Opatření ČNB ke snížení rizikovosti úvěrů v rámci prevence realitních krizí, které vedla v minulosti ke značné hospodářské recesi, částečně utáhly kohoutky a znemožnily tak nakoupit nemovitosti (zejména ty větší, pražské) nižším ekonomickým třídám. Protože nesháním žádnou haciendu na Václaváku, budu schopen nemovitost pořídit kombinací vlastních zdrojů, půjčky v rámci rodiny a hypotečního úvěru.

Základní rada je následující:

"Přistupujte k bance jako k mobilnímu operátorovi."


Obecně mohu doporučit jít první do banky než na prohlídku. Osobně jsem šel do banky, kde mám účet, na který mi chodí výplata. Říkejme jí třeba Pyro Bank. Má to svou logiku, už o vás všechno ví a tak neposkytujete osobní údaje další zbytečné instituci. V Pyro Bank mě přivítala velmi pěkná a milá slečna (po stalking screenu na FB bohužel zadaná), zasedli jsme ke stolu a jali se rokovat. Naprosto zásadní je pro banku samozřejmě váš čistý příjem. Pokud je to banka vaše, měla by mít přehled. Někde je zajímá za poslední rok, někde za půl roku. Dále jestli máte smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou. Pochopil jsem, že neurčitá je lepší. Osobně mám určitou, ale vcelku dost dlouhou, takže také nebyl problém. Se slečnou jsme došli k nějaké maximální částce, kterou mi mohou půjčit. Následně jsme podepsal, že si mě mohou prověřit v registrech a dostal jsem detailní kalkulaci asi třech modelových případů, kdy bych si půjčil různé částky s různou LTV. Bohužel mi nakonec bylo řečeno, že jsem na 90% LTV moc mladý a nemám žádnou historii v registrech. Proto by to celé muselo jít na "výjimku" a dokud nebudu znát konkrétní nemovitost, nemohou mi to slíbit. Další rada tedy zní:


"Pokud víte, že budete za rok kupovat nemovitost na hypotéku, vezměte si nějakou výhodnou neúčelovou půjčku nebo kontokorent a splaťte ho."

Banky vám budou nabízet různé bonusové slevy na úrokovou sazbu když podepíšete pojistku s jimi doporučenou pojišťovnou, seženete dalšího klienta, vaše pracovní PR (čti pí ár) oddělení podepíše smlouvu o spolupráci nebo odevzdáte svého prvorozeného syna. V podstatě musíte poté usednout k excelu a spočítat si, jak moc je to výhodné. Ono totiž 0,3% sleva z úrokové sazby sice zní sexy, ale dostanete za ní pojistku proti neschopnosti splácet, která vás vyjde mnohem dráž a navíc je, na rozdíl od splátek úroku, stejně drahá po celou dobu splácení hypotéky.

Dalším řešením je prostě po bance tupě chtít RPSN. Problém je, že k výpočtu RPSN potřebujete většinou znát skutečnosti, jejichž znalost není bez konkrétní nemovitosti reálná. Banky jsou navíc vnímají RPSN dost volně, jsou sice povinné vám podat informace o tom, kolik RPSN dělá, ale zahrnout si do ní mohou co chtějí. Proto to berte celé jako orientační hodnotu.

Ok, byl jsem v bodě, kdy jsem měl v ruce konkrétní kalkulaci. A to je velmi cenný artikl. Nyní se vrátím ke svému doporučení chovat se k bance jako k operátorovi. Co jsem tím chtěl říci? Když vám končí smlouva u operátora, musí se operátor přece snažit, aby vám nabídl něco kvalitnějšího. Banka vám chce půjčit peníze, z toho je tak nějak živa. Stejně jako je vám u zadku, jestli voláte s Oskarem nebo Eurotelem je vám buřt, jestli utratíte za byt prachy Goodbye Bank, Červené Pagody nebo Earth Bank. A stejně jako jste nepokrytě přešli k jinému operátorovi s nabídkou od konkurence za účelem vyjednávat, musíte to samé udělat s nabídkou od banky. Neváhal jsem a poprosil o pomoc ďábla - finančního poradce.

V mém případě jde tedy o hodnou spolužačku, která s nadšením a vervou pětiletého dítěte v cukrárně začala fotit mnou přinesené kalkulace. Za nějaký čas mi od ní přistála konkurenční nabídka od jiné banky, říkejme jí třeba Slezská rozhazovna. Úrokové sazby byly znatelně níže, přibyl bonus ve formě odhadu zdarma a šance na 90% LTV vypadala lépe. Na schůzce jsme řešili také jednu zajímavou teorii, ze které vyplývá má další rada. Pracovník, respektive pobočka, která s vámi uzavře smlouvu o úvěru, dostane finanční bonus. Proto i v rámci jedné banky funguje jakási dravost a konkurence, které se rozhodně nebojte využít. Stejně jako mají mobilní operátoři prostor pro manévrování, má ho i banka. Čím náročnější budete, tím víc ustoupí. Buďte draví, vyžadujte ústupky. Další zajímavostí je, že pobočky ve velkých městech půjčují samozřejmě větší objemy na větší nemovitosti. Naopak pobočky v Horní Dolní půjčují almužny. Pokud kupujete nemovitost v Praze, není od věci jít hypotéku zařizovat třeba do vesnice u Pardubic, nebo ještě kousek dál do Mongolska, ze kterého jste se do Prahy přistěhovali. Ona vám paní urve ruce, 2 miliony si u ní totiž nikdo nepůjčil za celou dobu, co do MGR Bank nastoupila. A proto:

"Buďte draví, jednejte tvrdě a zaměřte se na tu vesnickou redneck bábu, která byla nejdál na nákupech v okresním městě."

Kdo by si myslel, že jsem na nabídku Slezské rozhazovny přistoupil, je na omylu. Opět jsem totiž neměl 90% LTV jistou a nechtěl jsem se dostat do odhadně rezervačního paradoxu. Upřímně jsem v té době ještě ani neměl vyhlédlou nemovitost. Na prohlídku, která mě konečně zaujala, jsem šel až týden na to. Realitka, která nemovitost nabízela, byla dceřinou společností právě té Slezské rozhazovny. Proto mě napadlo následující myšlenka. Realiťákovi náleží odměna za prodanou nemovitost a chce ji prodat ASAP (čti ejesejpí = co nejrychleji), proto dá klidně přednost klientovi s hotovostí. Pokud ovšem pracuje pro realitku s afiliací k bance, může vám nabídnout i financování. Bez splnění předešlých kroků tuto nabídku silně nedoporučuji. Realiťákovi plyne odměna i z vyřízení hypotečního úvěru. Proto jsem mu tuto možnost předložil. Poslal jsem mu do e-mailu základní údaje a po nějaké době byla na světě 90% hypotéka s úrokem 2,99 % s bonusy jako zpracování a odhad zdarma, čerpání na návrh na vklad zdarma, správa kupní ceny zdarma a to vše s pětiletou fixací.

Odhad se udělal tak nějak od boku dle fotografií a informací předložených realiťákem a světe div se - vyšel přesně na částku odpovídající prodejní ceně (jaká náhoda...). Pokračování zase příště.

čtvrtek 9. května 2019

Jak ke kamarádovi finanční poradce přišel aneb investujeme sami (znovu)

Svět je plný lidí, co vám šeptají do ouška, jak jste skvělý a přitom se vám to snaží nenápadně, pomaličku udělat do zadku. Je to smutné (teda asi ne pro ty, co to mají rádi), ale je to tak. Kolem financí se točí obrovský business. Denně trávíme minimálně osm hodin v práci, která nás často ani netěší. Věnujeme maximum úsilí tomu, abychom vydělali prachy a potom se nedokážeme pár minut zamyslet nad tím, kam ty prachy strkáme. Ne, nebudu vás tu přesvědčovat o tom, abyste neutráceli. Na tom nic špatného není, dělá vám to radost a je na tom založená ekonomika. O čem vás chci přesvědčit je, abyste zavolali svému finančnímu poradci, dali mu pár facek a okamžitě zrušili všechny produkty uzavřené na jeho doporučení. K tomuto článku mě dovedla situace mého velmi dobrého kamaráda, který málem skočil na lep jednomu poradci nabízejícímu fekál s mašličkou.

Cíle finančního poradce



Stejně jako vy nechodíte do Kolbenky pro radost, nechodí ani s vámi finanční poradce na kávu jen tak (paralela). Bude vám tvrdit, že to celé dělá zadarmo. To je první lež, kterou se od něj dozvíte. Jediný, kdo někomu radí zadarmo jsem já na tomto blogu (hyperbola). To, že finančnímu poradci neplatíte přímo, neznamená, že ho neplatíte. Za jeho skvělé rady totiž můžete platit následující desítky let a jemu z toho přistane provize. Po první schůzce s poradcem většina lidí odchází s následujícím mixem pocitů (i já jsme je kdysi měl, když mě poradce lovil):

1) strach
2) pocit, že mi dobrý přítel kryje záda
3) ten člověk mi rozumí
4) nikdo na mě netlačí

Poradce si vás první oťuká. Většinou ve formě dotazníčku, kde mu vyblejete, kolik vyděláte, utratíte a co už máte za produkty, popřípadě jakých chcete dosáhnout cílů. Následuje analýza vaší osoby a příprava na další schůzku. Pokud je vám 20 a vaším nejbližším finančním cílem je, abyste měli v pátek na pivo, tak vám poradce rád s korekcí cílů pomůže. Dostanete se na téma nového vozu, vlastního bydlení, důchodu, zlomených nohou, komatózních stavů, plačících vdov, hladových dětí a inflace. Cílem je, ve vás vyvolat strach. Pocit, že vám něco uniká a jestli s tím okamžitě nezačnete něco dělat, ujede vám vlak. Není divu, MLM (multi level marketing) je prostě jenom marketing a každá reklama má za účel vás přesvědčit o tom, že prostě nemůžete bez daného výrobku/služby žít. 

"Ale v něčem je to Michale dobré. Tito lidé aspoň finančně vzdělávají  a učí lidi šetřit"

Finanční poradce ví o financích v drtivé většině případů úplné hovno. V tom zbytku je tak o lekci před vámi, ti nejlepší možná četli Macákovou. V čem jsou ale mistry a na co jsou pravidelně trénovaní je manipulace s lidmi.

Nezoufejte, svět je sice plný nebezpečí, ale vy máte skvělého kámíka, který vás tím světem provede. Všechny fráze, které uslyšíte, každé demografické schéma, lichotka či ekonomický termín je předem nacvičené divadlo za účelem vám něco prodat. Schválně si všimněte, že finanční poradce vám nikdy neřekne "ne" nebo "nemáte pravdu". Je to prostě váš člověk. Rozumí vám. Všechno probíhá opravdu hladce, hlavně žádný stres, jenom vám ukazuje možnosti, volba je na vás. Pokud máte zájem, tak se ozvěte, všechno za vás vyřídíme.

"No ale on vůbec nevyvracel to, cos mi řekl ty Michale, se vším souhlasil. Akorát to, co děláš ty jako hobby u nich dělá tým zkušených analytiků. Celkově je takovej v pohodě, hodně jsme kecali o sportu a tak. Vůbec mu nevadí, že mu asi nic nepodepíšu, až je mi to blbý, strávil se mnou už tak tři hodiny. Možná od něj vezmu aspoň pojistku... Pozval mě na nějakou akci, kde je chlast zadarmo a budou tam představovat ty produkty. Prý je to jen pro VIP"

Dobrý produkt nepotřebuje reklamu


Když začínal nejúspěšnější investor na světě - Warren Buffett spravovat bohatství svých přátel a rodiny, měla správa následující podmínky:
  • vklady a výběry zisků zdarma
  • žádný vstupní poplatek
  • žádná fixní doba investic
  • žádný poplatek za obhospodařování z celkové hodnoty portfolia
  • odměna správci pouze jako podíl na zisku
  • podíl na zisku pouze v případě, že správa svou činností překonala benchmark
Myslíte, že Warren Buffett potřeboval armádu naháněčů ovcí, aby mu zajistili další investory, kteří budou jeho služeb využívat? Naopak. Lidé Warrenovi cpali prachy a prosili ho, aby jim je rozmnožil. Z jakého důvodu? Warren měl dlouhodobé výsledky a jim nastavená struktura poplatků byla spravedlivá. Naopak dnešní penzijní a investiční společnosti propagují následující poplatkovou strukturu:

  • poplatek při založení/zrušení jako % z "cílové částky" (z toho jde podíl poradci)
  • poplatek za předčasné vybrání peněz
  • fixování peněz v portfoliu do dosažené cílové částky nebo uplynutí určité doby
  • poplatek (%) za obhospodařování z celkové hodnoty PTF (největší zvěrstvo)
  • odměna správci jako podíl na zisku (většinou bez dalších podmínek)
Většina těchto fondů nemá žádnou, nebo velmi krátkou historii. Není proto možné dlouhodobě hodnotit úspěch těchto fondů. Fondy se navíc mohou různě rušit a transformovat a zakrývat tak svou neschopnost. Ty nejstarší propagované české fondy penzijního spoření a asistovaného investování byly založena po roce 2011, a proto je jejich historie silně ovlivněna osmiletým růstem, který následoval po velké hospodářské krizi. Jak si tyto fondy povedou do budoucna? Přijde mi na tom strašně vtipné, že chce někdo poplatek ve formě procenta z cílové částky. Je to prostě paradox. Můžu si odkládat nějaké finance po smluvené časové období a někdo si z toho vezme 4 % aniž by mi cokoliv dal? A to jako proč?

Aura šílené složitosti

 

"Tak tady tomu pánovi ty peníze dejte, on je známý portfolio manažer a on se vám o ně postará, což je stráááášně složitý proces, jsou to samá procenta, úroky, dividendy, konzervativní, dynamický, hedge, beta, klouzavý průměr, index, rizikový profil, margin, forex... No a když to dopadne, tak si za to vezme odměnu (a když ne, tak vlastně taky) a zbytek je váš a bude to fááákt hodně, koukněte, tady mi to vychází na šest mega."

Jenže on ten pán není známý. Vlastně není ani středně známý. On je úplně neznámý. Nejsou za ním vidět žádné úspěchy. Přesto po vás chce důvěru, poplatky a trvalý příkaz z vaší banky k jeho fondu. Investování není složité. Stanovíte si investiční horizont, vyčleníte si potřebnou částku, zvážíte riziko a investujete. Dokonce to není ani tak rizikové, nebo časově náročné. Pro každého, kdo se nechce zabývat investicemi nebo jimi trávit volný čas doporučuji, aby nakoupil pasivní indexový veřejně obchodovaný fond. Nejlépe nějaký, který kopíruje široký světový, nebo americký index. Zde je časový rozpočet:
  • založení účtu u brokera (1 x 5 minut)
  • nastavení trvalého příkazu (1 x 2 minuty)
  • vyhledání ISIN (identifikační kód fondu) příslušného ETF (1 x 2 minuty)
  • nákup ETF (1 x 1 minuta/měsíc)
A finanční náročnost? Kolik já už jsem viděl článků, že jsou investice do akcií drahé a potřebujete miliony. Vyházet z okna a ve vzduchu do řiti nakopat autory takových  článků. Můj broker si účtuje 15 CZK za nákup či prodej akcie a ETF jsou, světe div se, dokonce jednou za měsíc ZDARMA. Tak a teď jsem vám ušetřil 4 % z cílové částky a 2 % ročně z hodnoty vašeho portfolia, takže kdo to čte, ať se mi ozve do e-mailu, zašlu vám číslo účtu a ať už to tam lítá.

Co jiného si myslíte, že ti slavní manažeři fondů udělají s vaším bohatstvím? Budou snad po večerech dumat, jak vám co nejvíc vydělat a hledat jednotlivé podhodnocené akcie jako to dělal Buffett? Proč by to dělali? Jsou živi z 2% poplatku z hodnoty vašeho bohatství a odměna ze zisku jim většinou plyne benchmark nebenchmark. Nevěříte? Zde je printscreen nejvýznamnějších pozic fondu, který nabízel mému kamarádovi prodejce opiček na gumě:

Portfolio fondu jedné "nejmenované" investiční společnosti
Všechno jsou to fondy. Dva z nich patří dokonce stejné společnosti, která fond provozuje. Krásný fond fondů jak vyšitý. Teď jenom otázka pro fajnšmekry za zlatého bludišťáka. Když je nákladovost fondu iShare MSCI World Core (největší podíl slavného fondu mého kamaráda) rovna 0,24 % a tento fond můžete jednou za měsíc u brokera pořídit zadarmo, kam se podělo těch zbylých 1,76 %? Já vám to řeknu kam, to je daň za vaši lenost. Tolik platíte za 1 minutu vašeho času měsíčně. Pokud teď cítíte tlak v rektu, už pravděpodobně dokončil poradce svou práci a máte podobný fond založený.

Závěr

 

Já tomu rozumím, nikdo nejsme dokonalí, každý rozumí něčemu jinému. I já si nechám ve spoustě věcech poradit a spoustou věcí se nechci zabývat. Tady jde ovšem o dlouhodobý horizont a rozdíl mezi penězi nastrkanými do zprostředkovaného investování a samostatným investováním do indexového ETF je v případě mého kamaráda v 32 letém horizontu kolem 3 000 000 CZK. Nikdo po vás nechce abyste se pokoušeli rozumět akciím a vybírali z nich tu nejlepší investiční příležitost. Prostě si kupte všechny. Kupte index. Každý měsíc. Zadarmo. Po dobu 32 let. 3 000 000 CZK za tu minutu měsíčně stojí, ne?

A že jsem otočil, protože jsem dříve propagoval stockpicking? Ale kdeže, jen je to prostě menší zlo než české penzijní a investiční společnosti.


úterý 23. dubna 2019

Pořízení nemovitosti_Part 2_Peklo s realitkama

Trochu si říkám, jestli nebude celou sérii o nákupu nemovitosti vhodné publikovat až po tom, co budu mít klíče v kapse a vesele bydlet. Od rozhodnutí něco koupit až do chvíle, kdy v klidu bydlíte, se totiž může spousta věcí kvalitně vysrat. Občas vinou vaší, nebo právě druhu společnosti, který vám teď popíši.

Než se  do toho pustím dám vám jednu radu - pokud můžete, nekupujte nemovitost přes realitku. Jsou to hyeny, neposkytují kvalitní služby, nepracují ve váš prospěch, celý proces nákupu zdržují, bez ostychu si řeknou o úplatek a jakmile je podepsána rezervační smlouva a připsán rezervační poplatek, slehne se po nich zem.

Kdo je realiťák?


Stát se realiťákem je asi stejně složité, jako stát se finančním poradcem. Když na to máte žaludek, dokážete se kvalitně přetvařovat a potlačit volání špatného svědomí, směle do toho. Stejně jako jsou výjimky z řad finančních poradců, dokáži si představit, že se najde morální realiťák, který vás dovede k vysněné nemovitosti. Mnohem častěji se ovšem setkáte s práva neznalým joudou, který prodává svou první nemovitost. Budou vám zatvrzele tvrdit že něco nejde, nebo že to nebudete potřebovat navzdory tomu, co vám tvrdí právník a banka. Ideální zákazník je pro ně ovce, která hned na první schůzce podepíše rezervačku, vysolí poplatek a dál po nich vůbec nic nechce.


Rezervačně odhadní paradox


Kdo už kupoval nemovitost jistě ví, že se snadno ocitnete v situaci, kdy nechcete podepsat rezervační smlouvu, protože není jisté, že dopadne odhad a dostanete půjčku. Na druhou stranu abyste mohli nahnat odhadce z banky do nemovitosti, potřebujete jaksi součinnost s realiťákem, nebo majitelem. Odhadce se většinou platí a tak byste asi neradi, aby se na něj čekalo a mezitím vám realiťák nemovitost střelil někomu jinému.

Poplatky a co za ně dostanete


Tady se to dosti různí. V některých případech má realiťák sjednanou fixní částku, někde se jedná o podíl na prodejní ceně. S tím je spjata ochota realiťáka vyjednávat. Osobně to doporučuji zkusit vždy, i když tomu současná situace na trhu nenahrává.

Poplatek může tvořit třeba i 4 -5  % kupní ceny, což u pražských realit není zrovna málo. Za tuto pálku dostanete následující:


  • fotky bytu, které v 90 % případů nevykreslují jeho uspořádání a velikost (kdo trochu fotí a zná základní poučky o perspektivě, strčí do kapsy i "zkušeného" realiťáka
  • zavádějící text (viz další kapitola), který absolutně neposkytuje potřebné informace
  • jednu prohlídku (u druhé vám radši řeknou, že už tam mají jiného zájemce)
  • sepsání rezervační smlouvy, kde se vzdáváte práva dýchat (silně doporučuji revizi právníkem)
  • sepsání kupní smlouvy (jenom někdy a bude to spíše šablona)

Realiťáckej speech



Abyste si ušetřili nervy a zbytečný čas strávený na prohlídkách, silně doporučuji realiťákovi zavolat, nebo ještě lépe napsat e-mail a dostat z něj všechny podrobnosti předem. Předejdete nepříjemným překvapením na místě. Přesto se radši seznamte s následujícím slovníkem:

1.npp / první patro = podzemí nebo snížené přízemí (psi vám chčijou na okna)
2.npp / druhé patro = zvýšené přízemí (když plivnete z okna, dole to slyšitelně mlaskne)
100 m = 150 m (platí například při popisu vzdálenosti nemovitosti od nejbližší stanice metra)
100  = 75 m² (platí například při popisu velikosti obytné plochy bytu)
atypický = nekolaudovaný
centrum Prahy = širší centrum Prahy
dostupnost do centra za 10 minut = maglevem nebo Šinkansenem
širší centrum Prahy = Ďáblice, Uhříněves, Zbraslav a Řepy
okraj Prahy = Ústí nad Labem
útulný = malý a starý
flexibilní = pouze nosné stěny, bez příček - holobyt
veškerá občanská vybavenost v okolí = Vietnamec na rohu
po rekonstrukci = někdy někdo něco udělal
po renovaci = vymalováno
v původním stavu = varna pervitinu, squathouse
stylový = divný barvy, levný materiál, futurama
včetně právního servisu = někdo slepí rezervačku
možné na hypotéku = LTV max 20%, když koupíte vaší tetě z Komerčky bonboniéru
slunný = asi 2 hodiny denně v úterý a v únoru
poblíž = spíše jeď na kole


A mé zkušenosti? Posuďte sami: 

Kdo je ten pán a čím to kurva měřil?

Břevnov je tradičně trochu dražší lokalita, jedná se o klidnou a dopravně dobře dostupnou část Prahy. Přesto jsem neodolal a na jednu malou 1+kk (26 m²) se jel podívat. To jsem ještě netušil jak moc malou... Uvítal mě soudruh v kvádru, tak jsem se představil a zeptal se, jestli je majitel. Řekl že není. Tak jsem se zeptal, jestli je zaměstnanec realitní kanceláře. Zasmál se a řekl, že ne, že je spíše známý majitele. Ok, proč ne. Vešli jsme dál a pán spustil: "Tak, tady máme chodbu, to je celkem 9 m², následuje koupelna 6 m² a potom místnost". Ve škole nás učili, že u čtverce se počítá obsah jako a² a obdélník je a x b. Chodba měla tvar dvakrát zahlé nudle, kam si v praxi nedáte botník, ani kolo. Koupelna byla 2x2 m a k tomu následovala místnůstka, že by v ní gymnastka neudělala rozštěp. Říkám: "Chlape, to jste měřil od oka?" A on: "Podívejte, já s tím mám zkušenosti, lidem se to vždycky zdá menší." Neříkal do prdele že je známej majitelů, jaký zkušenosti? Jak může vědět, co se lidem vždycky zdá? Nakonec z něj vylezlo, že si přivydělává tím, že za realitky organizuje prohlídky. Skvělé. 


Push & Pull

Další zajímavý byt se nacházel na pomezí Vršovic, Žižkova a Vinohrad. Vcelku pěkná 1+kk, opět 26 m² po rekonstrukci. V inzerátu psali 400 metrů od Flóry. Ve skutečnosti jsem šel asi kilák, a proto jsem dorazil o 4 minuty později. Čekala na mě slečna pěkná tak, že bych byt koupil i s ní. To by ovšem muselo následovat něco jiného, než čeho jsem byl svědkem.

Hottie: A vy jste přišel na ten inzerát 1+kk ve zvýšeném přízemí, že ano? Ten se vám líbil? Mně se taky líbí
Já: Jo, na ten.

Hottie: No tak ten už je prodanej ale.
Já: To jste mi mohla říct do telefonu, nemusel jsem jezdit.

Hottie: Ale můžu vám ho ukázat.
Já (v hlavě): To já vám taky.

Já: Hmm, to asi nepomůže situaci.
Hottie: Ale mám tady přesně takovej, jenom tam neproběhla tak rozsáhlá rekonstrukce, není zkolaudovaný a je v šestém patře.
Já: Takže vlastně úplně jinej, co? Tak doufám, že se to alespoň odrazilo v ceně?

Hottie: No on je ještě dražší, protože je tam pěknej výhled!


Nebyl. V podstatě byla vidět protější budova. Byt byl příšernej, ale tím to neskončilo.

Hottie: No ještě vám mohu ukázat 2+kk, ten je ale o něco dražší (cca 500k nad mým rozpočtem)
Já: Hmm, ten je pěknej, možná bych ještě mohl někde sehnat hotovost...
Hottie: No, ale bude v něm nájemce.
Já: Ale já v něm chci bydlet sám.
Hottie: To byste mu po roce normálně ukončil smlouvu a on by vám zatím splácel hypotéku.
Já: No a kde budu bydlet?

Myslel jsem, že mi z ní praskne, ale na toto si prostě musíte zvyknout, udělají všechno, aby vás dostali na prohlídku. Mimochodem nejednalo se nakonec tak úplně o realitku, ale o nějakou investiční společnost, která koupila celý dům a prodávala po rekonstrukci jednotlivé byty s tím, že některé bude pronajímat. Na můj dotaz, jak to bude řešeno se společenstvím vlastníků jednotek na mě vyvalila oči s tím, že nad tím ještě nepřemýšleli.

Nemám od toho klíče a majitel je v Ománu

Short story, jedu na prohlídku a borec mi 5 minut před schůzkou zavolá, že je u bytu, ale nemůže se dostat dovnitř, protože nemá klíče a majitel je v Ománu. Docela zajímavé, že ho nenapadlo si říct o klíče od bytu, kde má organizovat prohlídky...

Nebudete tomu věřit, ale zrovna minulý týden...


Asi 40 minut jsem se vezl v pořadí třetím autobusem na místo prohlídky a už jsem věděl, že to přes můj filtr neprojde z hlediska dopravní obslužnosti. Paní mě vedla chodbou a najednou zahla dolů do sklepa. Na můj dotaz, kam jako jde, odpověděla, že přece do toho bytu "v přízemí". Před dveřmi se zastavila a říká: "No víte, zrovna minulý týden to tu sousedi nad bytem trochu vytopili, asi praskl odpad nebo co, ale to se vysuší, než se nastěhujete." No jasně, "zrovna minulý týden". Vešel jsem do místnosti, která měla být chodbo-špajzo-šatna a strop jsem měl asi 5 cm od hlavy (měřím 180 cm). V kuchyňo-obýváko-ložnici hučel uprostřed vysoušeč a nad ním na stropě obrovská hnědá mapa kontinentu, na kterém asi žijí realiťáci, co nejsou svině. Okno bylo asi 10 cm nad zemí, ale "vlhko tady určitě není", tvrdila paní. Vlastně to tam bylo skoro jako ve skleníku, po vlhku žádné stopy.


Závěr


Pátá prohlídka dopadla o poznání lépe a vyklubala se z ní potenciální koupě, teď se jen obrnit a doufat, že to všechno klapne. Abych jim všem nekřivdil, tak se můj současný realiťák zdá jako v pohodě chlap. Minimálně mi zatím v ničem nelhal a neplýtval mým časem.

středa 10. dubna 2019

Pořízení nemovitosti_Part 1_Ekonomická rozvaha

Zabral jsem za kliku a zůstala mi v ruce. Hodil jsem bágl do rohu a jdu na recepci podepsat smlouvu. 

Já: Dobrý den, tak jsem tady pro tu smlouvu
Bába: Začřšlatíte p65dem
Já: Vůbec vám přes to sklo nerozumím, můžete mluvit nahlas?
Bába: Ptám se, jestli to chcete zaplatit.
Já: Jo, kartou
Bába: ERoihfg AOFH roigh
Já: Absolutně nevím, co jste řekla, mluvíte na mě z dvou metrů přes sklo
Bába: Že karty neberem, vyčistěte si uši.
Já (ve své hlavě): Uši vyčistím já tobě železným kartáčem ty pologramotná krávo
Já: Hotově
Bába: Doufám, že máte přesně...
Já (polohlasně): A já doufám, že shoříš v pekle
Bába: Co jste říkal?
Já: Že taky doufám. Jo a budu potřebovat novou kliku.
Bába: Tady máte knihu závad, tak to tam vyplňte.
Já: Co kdybyste to tam vyplnila vy?
Bába: Od toho tady nejsem. A nechte volné to druhé lůžko, kdyby jsme vám tam někoho přistěhovali.
Já (s upřeným pohledem na bábu): TAK TO PANÍ NIKDY NEZKOUŠEJTE!

Asi tak jsem zhruba před dvěma lety začal bydlet v Praze na ubytovně. Žádná sláva, ale člověka to nutí netrávit tolik času doma a je to opravdu levná varianta relativně kousek od práce. Po půl roce v práci mimo naši zemi jsem si řekl, že už se na ubytovnu vracet vážně nechci. Tedy dokud nenajdu něco svého, budu muset. Teď jsem v tom pekle znova. Protivnou bábu pořád nenahradil turniket s čipovou kartou, který by jen tak mimochodem odvedl práci mnohem kvalitněji. Na chodbě se line taková zvláštní směs smradu starého lina a zaschlé moči z pisoárů. No ale jak říkám, je to levné a kousek od práce. Připočtěte k tomu ještě fakt, že holku si tam můžete dotáhnout až potom, co si bába zapíše její číslo občanky, bydliště a vzdálenost od pupíku k levé bradavce. Tolik asi k té emocionální části. Prostě chci nějak rozumně bydlet a přiznávám, že mě tato touha nutí do jisté míry přimhouřit oko nad ekonomickou realitou.

Asi dva měsíce jsem brouzdal po různých realitkách i bezrealitkách, hypotékových srovnávačích, bazoších, blozích, diskutoval jsem s přáteli i nepřáteli, Čechy i cizinci. Následovalo excelové peklo s různými variantami výpočtů při různé jistině, úrokové sazbě, LTV, LTI, DSTI a MCBP. 

To, co jsem objevil nemělo k ideálu ani trochu blízko. Většinou šlo o nějaký kompromis. Jak jsem již nastínil v článku Portfolio & Life update, možnosti byly následující:

Normálně zde moc nezveřejňuji odkazy na cizí stránky a blogy, ale dnes udělám výjimku. Milan zveřejnil v komentářích link na uživatele Skejwina, který se nad podobným výpočtem zamýšlel dříve, více v odkazu. Sdílím to proto, že mi Skejwinovy úvahy dávají smysl a proto, že to není komerční stroj na vatu, ale píše zadarmo a od srdce. Na rozdíl od Skejwina jsem odhadem o něco mladší, nemám přítele ani české akcie, nepovažuji se za odchovance "střední třídy" a na nemovitost si budu nejspíš 90 % půjčovat. Mé vstupní úvahy byly tedy o krapet jiné a tudíž jsem došel i k jinému závěru.

Možnosti s úrovní frustrace obsahující slovo "kefír" jsem dopředu vyloučil. Na rozdíl od Skejwina, který má s přítelem cash z prodeje bytu a sleduje celkové zhodnocení, jsem se soustředil na výdajovou, respektive nákladovou stránku věci. Pokud bych si chtěl pronajmout byt 1+1 o obytné ploše mezi 30 - 35 m² v požadované dojezdové vzdálenosti od práce (viz odkaz Portfolio & Life update), zaplatil bych každý měsíc něco mezi 11 000 - 13 000 CZK. Kdo ovšem už nějakou tu zkušenost s pronajímáním nebo bydlení v podnájmu má, nejspíš zjistil, že nic netrvá věčně. Průměrná doba pronájmu nemovitosti za účelem bydlení v ČR je 20 měsíců. V dynamickém regionu, kterým Praha bezesporu je, může být ještě kratší. Jistě, člověk může mít štěstí a zůstat bydlet v jednom bytě 10 let, ovšem statistika je neúprosná. Proto je třeba počítat, že vzniknou zhruba každé dva roky náklady na provizi realitní kanceláři, stěhování a možnou další adjustaci nového bytu.

Cena nájmu také pravděpodobně nezůstane stejná. Můžeme očekávat, že se zvýší minimálně o inflaci pokaždé, když dojde k podpisu nové smlouvy. Historicky se výjimky krátkodobého poklesu nájemného najdou, ale růst je mnohem pravděpodobnější.

Variantou tedy zůstalo pořízení vlastního bytu. Nutné finance bude řešit kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru s tím, že cílím 90 % LTV. Cizí kapitál je vždy levnější, než vlastní. Úrokové náklady při maximálně roztažené době splácené (30 let) budou činit zhruba 6 500 CZK a podobnou částku bude tvořit splátka úvěru. K tomu je nutno připočíst některé další výdaje, jako je pojištění, zaplacení daně z nabytí nemovitosti či příspěvek do fondu údržby a oprav. Výdajově se tak budu pohybovat kolem 16 000 CZK. Ovšem náklady v porovnání s variantou pronájmu budou zhruba ve výši 10 000 CZK, rozdíl tvoří splátka vypůjčené částky.

Na rozdíl od nájmu, který se bude pravděpodobně zvyšovat, se náklady na splácení hypotečního úvěru každým měsícem snižují a to nominálně (vlivem nižší dlužné částky), tak reálně (vlivem inflace). Pokud k tomu připočteme možnost odečtu úrokových nákladů ze základu daně, nezdají se dnešní úrokové sazby tak hrůzostrašné. Dnešní legislativa vám umožňuje splatit až 25 % výše úvěru v době výročí podepsání smlouvy s bankou. I kdyby ne, tak dle délky fixace máte možnost splatit úvěr celý. Je tedy pravděpodobné, že za 5 let budu řešit situaci, kdy buď umořím část dluhu, nebo investuji hotovost do akcií. K tomuto rozhodnutí dojdu porovnáním výše úrokové míry a současné situace na akciovém trhu.

Podobně jako u mého dividendového portfolia je mi celkem jedno, kolik bude stát byt za 5 let. Nebudu ho chtít za 5 let prodat. A podobně jako při volbě akcií do portfolia jsem se soustředil na fakta, která mi jsou o nemovitosti známa. Ale stejně mi to nedá, kam se budou ubírat ceny nemovitostí v Praze? Stejně jako si myslím, že krize z let 2008 - 2009 se jen tak nebude opakovat, nebude se podle mě opakovat ani propad cen u nemovitostí. Ekonomika zpomalí, popřípadě bude stagnovat a dojde ke zpomalení tempa růstu cen nemovitostí opět až k jeho stagnaci. Dle mého názoru se nebude opakovat vývoj z let 2008 - 2009. Zaprvé se jednalo o konec makrocyklu, který se za našich životů také nemusí zopakovat a zadruhé přijaly banky opatření ve formě limitované LTV, LTI a DSTI, které umožní cenám nemovitostí přistát hladce. Praha, jak již nastínil Skejwin, je považována za metropoli západního stylu a atraktivní k bydlení bude vždy. V době hospodářské stagnace či krize je v Praze, na rozdíl od ostatních regionů, vždy dost pracovních míst.

Skejwinova nájemně-investiční strategie je pro mě nepoužitelná z následujících důvodů:
  • nemám cash, použiji z 90 % cizí kapitál
  • mám už 98 % kapitálu v akciích, potřebuji diverzifikovat
  • nechci řešit stěhování/smlouvy/omezení, které přináší podnájem
  • jsem příjmově orientovaný investor
  • bál bych se při současné situaci na trhu akcií jednorázově zainvestovat řádově miliony CZK
Podstatný je pro mě zejména poslední bod, protože akciové trhy jsou před blížící se recesí ekonomiky také značně napjaté. Proto bych možná nepovažoval investici tak obrovské sumy do akcií za šťastnou, zejména pokud jde o indexové fondy. Když už, soustředil bych se (a opakuji to jako mantru) na podhodnocené defenzivní tituly s velkou tržní kapitalizací. Přesto patří Skejwinovi můj obdiv za střízlivý pohled na věc a ochotu vzdorovat mainstreamovému názoru, že je něco špatně na bydlení v nájmu. Sám jsem v nájmu bydlel, protože jsem věděl, že v místě mého předchozího působení se prostě nechci usadit a na hypotéky/vlastní bydlení jsem měl z důvodu fascinace akciemi poněkud zkreslený názor. Jsem zvědav, jak se Skejwin nakonec rozhodne, protože držet jím zmíněných 6 000 000 CZK na spořáku (dejme tomu s optimistickým 1% úročením) pro něj znamená při současné inflaci přijít o 9 000 CZK měsíčně.



středa 27. března 2019

Portfolio & Life update

Tento příspěvek se mi nepíše úplně snadno. Poslední dobou jsem neměl moc chuť ani čas na blog psát. Na rozdíl od některých svých kolegů se na psaní blogu nesnažím vydělat. Nikomu tu necpu žádné gumové penisy, nikomu nedělám reklamu, na nikom nejsem závislý a nežadoním ani o donejty, ani o sdílení. Snažím se svá tvrzení vždy podložit fakty, nebo přijatelnou, uvěřitelnou lží. Nikde se neinspiruji a nikoho nevykrádám. Nesnáším, když někdo píše články jen proto, aby psal články. Nechci psát vatu, ale kvalitní, čtivý obsah. To ovšem klade určité nároky, zejména pak na čas. Posledních pár měsíců jsem trávil více než osm hodin denně před obrazovkou počítače v práci i po pracovní době, kdy jsem potřeboval prostě vypnout a "hledět do ohně" (YouTube, Pornhub). Naštěstí je toto období za mnou a já slibuji, že začnu psát častěji. To ovšem není to nejhorší, ostatně se to tu jmenuje občasník, což ospravedlňuje nepravidelnost mé autorské tvorby.

Doposud jsem bydlel na ubytovně, takže byly výdaje na bydlení směšně nízké. Už mi ovšem není dvacet. Ubytovna byla sdílená, o nějakém soukromí se nedalo ani mluvit. Ráno si člověk poslechl kecy uklizečky, která se rozčilovala, že musí uklízet, protivné recepční, která musí recepčnit (už aby k nám dorazila robotizace) a cokoliv si člověk dal do ledničky prostě zmizelo (kromě neochuceného kefíru, ten většinou vydržel). Navíc si člověk nemůže pokoj vybavit podle sebe.

Ubytovnu jsem tedy do budoucna vyloučil. Alternativ k ní je několik. Mohu si koupit levnou nemovitost na své rodné hroudě a dojíždět. S autem nejsem zrovna kamarád a busem je to hodina a půl cesty (a to hned dvakrát denně). Mohu si pronajmout malý byt v místě práce, což vyjde relativně draho. Mohu si pronajmout pokoj ve větším bytě, což ovšem neřeší problém se soukromím, cena je oproti ubytovně dvojnásobná a nechci žít na neochuceném kefíru.

Tato životní situace mě přivedla k revoluční myšlence (ironie) - pořídit nemovitost. Většinu mého času tedy zabralo načítání různých článků a ekonomických analýz včetně úvah o tom, zda je tento krok skutečně to pravé pro mě. Srovnal jsem částku, kterou bych platil za nejlepší možnou alternativu (pronájem malého bytu) s tím, na kolik mě vyjdou úrokové náklady hypotéky a ostatní poplatky (fond oprav, pojištění, energie) a vyšlo mi, že bych měl skutečně pořídit byt.

Rychle vyřešíme filozofickou otázku, zda je koupě bytu investice, nebo ne. Slyšel jsem různé názory. Já to vnímám následovně:

  • Kupuji něco, co časem získá na hodnotě a dá se to s výdělkem prodat? Ano
  • Kupuji něco, co mi může generovat pasivní příjem v podobě nájemného, resp. ušetřit placení nájemného ve chvíli, kdy nemovitost využívám sám? Ano

Investice to tedy je. Nejčastější protiargument je, že to investice není, protože v tom bytě budu bydlet. To se dá pochopit, očekávám ovšem, že v budoucnu nastane situace, kdy v něm bydlet nebudu. V minulosti jsem o koupi nemovitosti nikdy nepřemýšlel, nyní mám k dispozici nějaký ten kapitál a konečně jsem našel místo, kde by mi nevadilo se usadit.

Nyní se nacházím ve fázi, kdy mám předjednaný hypoteční úvěr a chodím na prohlídky, už se formuje i rezervační smlouva na jeden slibný byt. Požadavky byly následující:
  • Ne více než 30 minut MHD do práce
  • Ne více než 30 minut MHD do centra (Muzeum, Florenc, Můstek)
  • Osobní vlastnictví
  • Cena tak, abych mohl 10 - 20 % poskytnout ze svého
  • Cena pod 100 000 CZK za
  • Abych nespal se sporákem u hlavy (rozumná velikost), minimálně 25
Pár takových bytů jsem našel, většinou v lokalitách Košíře, Kobylisy a v rozhraní Vinohrady/Žižkov/Vršovice. Většinou nejde o nic extra, malé 1+kk, maximálně 2+kk. Při rozhovoru o pořízení nemovitosti s lidmi v mém okolí jsem zavnímal spousty argumentů pro i proti. Nejčastější přípomínky/rady byly následující:
  • Byt jsi měl koupit před dvěma lety. Jo, dík za radu, jenže to jsem bydlel v prdeli světa (promiň Radku).
  • Teď byt nekupuj, počkej pár let, zase zlevní. A těch pár let mám dělat co? Navíc kdo mi zaručí, že byty v Praze do pár let zlevní? Důsledkem čeho?
  • Kup si 2+1 nebo 3+1, založíš rodinu a kam ji dáš v malém bytě? S touto filozofií bych si koupil vilku v mém rodném městě, vychovávat rodinu v Praze v blízkém a možná ani vzdálenějším časovém horizontu nezvažuji.
  •  Teď jsou úrokové sazby vysoko. Jsou výše, než byly, s tím se dá souhlasit. Zase tak vysoko ovšem nejsou. Navíc je poměrně vysoko (v porovnání se situací před dvěma lety) i inflace.
  • Kup si byt doma a dojížděj. A na kolik mě peněz a času přijde dojíždění? NECHCI být otrokem volantu.
Všechny názory jsem zvážil a pořád zůstal u rozhodnutí nějaký byt pořídit. O své zkušenosti a názory se s vámi rád podělím ve svých článcích.
Posledním důvodem, proč se mi tento příspěvek nepíše snadno je, že jsem redukoval své portfolio a porušil zásadu "Buy & Hold" a "Neprodávej se ztrátou". Celkem jsem se zbavil osmi společností a redukoval tak jejich počet v mém portfoliu na únosných 29. Prodal jsem:
  • SABESP se ziskem asi 10 %
  • Huaneng Power International s nulovým ziskem, beze ztráty
  • Daimler s nulovým ziskem, beze ztráty
  • BMW s nulovým ziskem, beze ztráty
  • L Brands se ztrátou téměř 50 %
  • GameStop se ztrátou asi 40 %
  • Buckey Partners se ztrátou asi 60 %
  • General Electrics se ztrátou asi 30 %
Všechny prodané společnosti byly dividendové, takže reálná ztráta je o něco nižší, zejména GameStop vyplácel po celou dobu tučné divi. Proč jsem k tomuto kroku přistoupil?
  1. Moc společností v portfoliu skutečně odvádí pozornost a znemožní vám rozhodování o tom, co dále na/přikoupit.
  2. Exotické společnosti s nízkou tržní kapitalizací se nehodí pro můj investiční styl.
  3. Automobilky jsou vysoce kompetitivní tržní segment, který se nehodí na dlouhodobé držení, už vůbec ne na vrcholu hospodářského cyklu.
  4. GameStop a L Brands dle mého zaspaly dobu a jejich transformace, pokud bude úspěšná, zabere velmi dlouhou dobu. Dalším důvodem bylo ořezání dividend.
Tak a je to venku. Zradil jsem své ideály! Kamenujte mě, nenechte na mně nit suchou! Hlášky typu "Já ti to říkal!", "Jsem chytřejší než ty, protože jsem tě před těmi společnostmi varoval!" jsou očekávané.

Kapitál z prodeje jsme reinvestoval. Přikoupil jsem:
  • Banco Bilbao (5,266 EUR)
  • Pfizer (41,02 USD)
  • AbbVie (77,14 USD)
A nově jsem zařadil do portfolia Carbon Black, technologickou firmu se zaměřením na kybernetickou ochranu skrze cloudová úložiště.
V současné době (a pravděpodobně ani v následujících dvou měsících) nebudu reinvestovat dividendy, ani nakupovat nové akcie. Dokud nebudu bydlet, nebude zaplacena daň z nabytí nemovitosti a v bytě minimálně postel a lednička, akcie budou muset počkat. Je také pravděpodobné, že budu muset o 20 % snížit objem svých pravidelných měsíčních investic. Tak mi držte palce a těšte se na další dávku ironického investičního humoru. Už teď vás mohu ujistit, že se realitní makléři umístili v žebříčku nejméně etických povolání mezi finanční poradce (kromě Radky) a prostitutky (kromě Terezy).