úterý 4. prosince 2018

Stavební spoření - revised edition

Poznámka k revidované verzi příspěvku o stavebním spoření

 

Když jsem zhruba před dvěma lety začínal s tímto blogem, byl jsem ve sféře financí naprostým embryem. Ne že bych byl dnes zrovna český Warren Buffett, ale já i můj blog jsme udělali krok dopředu a možná i trochu stranou. Jeden z mých prvních příspěvků byl o stavebním spoření. Podobnými produkty se dnes nezabývám, chtěl jsem jen ukázat značnou nevýhodnost a díru v systému státní podpory vlastního bydlení. I po dvou letech zde pořád popisovaná díra existuje.

Při výpočtech jsem bohužel udělal několik školáckých chyb, na které jsem byl upozorněn v komentářích (za což děkuji), a proto jsem se rozhodl vrátit se k danému tématu znovu.

Úloha státu v zajištění vlastního bydlení

 

Problematikou vlastního bydlení jsem se zabýval v samostatných článcích, například zde. Stavební spoření je jedním z nástrojů, který stát používá k pobídce lidí směrem k dlouhodobému spoření peněz. Toť vše, pouze ke spoření. Zákon stále neukládá nutnost vynaložit peníze po ukončení spoření za účelem pořízení (opravy, konstrukce) vlastního bydlení. Správně bychom tedy mohli "státní program podpory vlastního bydlení" přejmenovat v tomto případě na "státní program podpory stavebních spořitelen". Proč? To si ukážeme na modelovém příkladu.

 

Podmínky produktu Stavební spořen

 

Maximální výše podpory, kterou získáte od státu za jeden kalendářní rok je 2 000 CZK (10 % z vlastního příspěvku do maximální výše 2 000 CZK). Už jenom kvůli tomuto faktu postrádá celý produkt smysl. Původním důvodem zastropování této částky byly pravděpodobně nůžky sociální nerovnosti, které by produkt více rozevřel. Lidé, kteří by si mohli dovolit dát stranou více peněz, by dostali od státu větší podporu. Ceny nemovitostí však rostou, stejně jako platy. Inflace za léta existence tohoto limitu udělala také své. Výše státní podpory by měla být z těchto důvodů přehodnocena (navýšena).



Jeden člověk může za účelem získání státní podpory uzavřít pouze jednu smlouvu stavebního spoření. Toto pravidlo je více méně v pořádku, sníží administrativní náklady. Nutnost zřídit více smluv za účelem vyšší podpory by nedávala smysl, řešením je spíše navýšení stropu státní podpory. Některé spořitelny vás budou přesvědčovat, že smluv můžete založit více. Janě, můžete, ale podpora je zastropovaná na 2000 CZK/osoba/rok.

Když se podíváte na graf výše a přečtete si znovu oba odstavce můžete z nich vyvodit podstatný závěr. Příspěvek od státu je přímo závislý na vašich vkladech pouze do částky 20 000 CZK ročně. Od částky 20 000 CZK ročně je příspěvek konstantní. Ideální by tedy (ceteris paribus) bylo, kdybychom přispívali 20 000 CZK ročně.

Pokud bych mohl dát někam na rok 20 000 CZK a měl bych zaručeno, že mi stát přidá 2 000 CZK, neváhal ani minutu. Jenže ono to jaksi nejde "dát někam na rok". Při uzavření stavebního spoření se sjedná cílová částka, kterou musí klient naspořit. Minimální doba spoření pro získání státní podpory je 6 let. Zde to začíná být trochu ošemetné. No fajn, každý rok dostanu dva litry, v čem je problém, říkáte si. Problém právě tkví v čase. Státní podpora se počítá z peněz vložených za kalendářní rok, za peníze, které fixujete z minulého období, vám žádná podpora neplyne. I kdyby plynula, tak podpora je zastropovaná částkou 2 000 CZK ročně. První rok je všechno skvělé, dal jsem 20 000 CZK, dostal jsem 2 000 CZK, krásných 10 %. Druhý rok jsem přidal 20 000 CZK, fixoval původních 20 000 CZK, ale opět jsem dostal pouze 2 000 CZK, druhý rok už je tedy "státní" úrok 5 % (průměrně za dva roky 7,5 %). A tak bychom mohli pokračovat až do dosažení cílové částky (či splnění minimální doby spoření).


Ok, nechám to tam tedy těch 6 let, holt to skousnu, dostanu nějaká ty 4 % v průměru. Jenže ono ejhle, státem podporované stavební spoření se musí realizovat přes stavební spořitelnu, která to rozhodně nebude dělat zadarmo. Jsme tedy u poplatků. 1 % z cílové částky. Abych nežral, tak jsem už viděl promo akce, kde je poplatek za uzavření smlouvy odpuštěn, nebo snížen na 0,5 % v případě online sjednání. V takové případě je zisk mnohem větší. Zopakuji to pro jistotu ještě jedno:

ZAPLATÍTE POPLATEK SPOŘITELNĚ ZA TO, ŽE U NICH BUDETE FIXOVAT 6 LET VAŠE A STÁTNÍ PRACHY JENOM PROTO, ABYSTE MOHLI ČERPAT STÁTNÍ PODPORU.

V tom spočívá celá zvrhlost tohoto produktu a proto ho můžeme v klidu nazývat "Státní program na podporu stavebních spořitelen". Řeknete si fajn, budu tedy spořit déle, poplatek zaplatím na začátku, poté se v těch letech rozpustí. Jenže delší spoření za předpokladu, že chcete dosáhnout na maximální státní podporu, znamená vyšší cílovou částku = vyšší poplatek za založení a zároveň nižší efektivitu státní podpory oproti fixované částce.

Aby toho nebylo málo, je zde ještě poplatek za vedení, v našem modelovém příkladu 324 CZK ročně. Opět jsem již viděl slevu na poplatek za vedení, pokud spoříte dítěti.

Aby se neřeklo, nabídne vám spořitelna nějaký fixní úrok. Nabídka se pohybuje od 0,5 do 1,5 %. Nutno podotknout, že pokud chcete 1,5 %, musíte opět dodržet určitá pravidla (cílová částka minimálně 300 000 CZK, maximální měsíční splátka mezi 0,5 - 0,75 % z cílové částky a podobná opatření, která opět protáhnou dobu spoření). Pro náš modelový příklad budeme počítat s 1 %. Dobrá zpráva, 1 % dostanete z celkové naspořené částky, je vám tedy jedno, jak dlouho spoříte, vyplatí se to pořád stejně, a to tak, že málo. Zde by se slušelo nabídnout minimálně úrok na úrovni inflace, pokud má stát skutečně v úmyslu podporovat bydlení.

Je nutné si uvědomit, co spořitelna s vašimi penězi udělá. Jste vázáni smlouvou, při jejím porušení následuje sankce. Důsledkem je fixace peněz po dobu 6 let. Pokud vám spořitelna nabídne 1% úrok, tak vám prakticky plive do tváře, protože 1% úrok dostanete i na debilním spořáku, který nabízí 100% likviditu. De facto může spořitelna vaše peníze vzít a vrazit je do jiného konzervativního produktu, který nabízí zhodnocení vyšší než 1 % a rozdíl si ponechat. Takže nejen že jste nuceni platit debilní poplatek z cílové částky a poplatek za vedení, ale spořitelna na vás vydělá i kapitálově.

 

Modelový příklad

 

Ukažme si tedy na reálném příkladu výpočet výhodnosti tohoto produktu. Abychom maximalizovali výnos, budeme chtít maximální státní podporu, nejkratší možnou dobu spoření (nejnižší cílovou částku), nejnižší poplatky a nejvyšší úrok.

Pokud jste v situaci jako já, kdy nemáte žádné dítě, na které byste spoření založili, není vám pod 26 let (v současnosti jsou na trhu produkty mírně zvýhodňující mladé), tak vám nezbude nic jiného, než se smířit se standardními podmínkami.

Minimální doba spoření: 6 let
Poplatek z cílové částky: 1 %
Zhodnocení: 1 %
Poplatek za vedení: 320 CZK ročně

Logicky potřebujete pro maximální státní podporu napumpovat do stavebka 20k ročně. Měsíční splátku tedy nastavíme tak, aby byla jednou dvanáctinou z 20 000, což vychází na 1 666 CZK. Je nutné počítat ještě s poplatkem za vedení účtu a poplatkem z cílové částky. Pokud vás pojišťovna nebude limitovat žádnou "povinnou minimální cílovou částkou", můžete směle přejít k výpočtu.

Moje vklady + státní příspěvky + úroky - daně - poplatek z cílové částky - poplatky za vedení = cílová částka

Zjednodušeně:

Vklady + státní příspěvky + čistý úrok - poplatky = cílová částka

Za námi stanovených podmínek vychází zhruba na 130 000 CZK. Pokud vám to podmínky spořitelny dovolí, stanovte částku takto. Většina si klade za podmínku minimálně 150 000 CZK, což nám opět snižuje výnos. Průměrný čistý výnos při cílové částce 130 000 CZK je při výše stanovených podmínkách zhruba 3,19 %. Při cílové částce 150 000 CZK potom 2,79 %, což už je mnohem méně výhodné.

Co můžete udělat pro maximální využití potenciálu tohoto produktu je, že si seženete nějakého usoplance, na kterého stavebko napíšete a spořitelna vám možná odpustí poplatek. Problém je, že většina usoplanců už na sebe nějaké stavebko má a upíchnout si vlastní dítě kvůli odpuštění poplatku u stavebního spoření se nevyplatí (výpočet by byl složitý, prostě mi věřte). Pokud jste youngster, tak vám spořitelny také ledacos na poplatku uleví. My starší 21 (popřípadě 26) let máme smůlu.

Občas se ke konci roku objeví promo akce stavebních spořitelen. Marketing v tomto smyslu funguje, začnou na vás ze všech stran řvát, že máte poslední šanci urvat státní podporu, když to stavebko založíte hnedka teďka a narvete tam rychle 20 000 CZK. To je vaše šance zaútočit. Při odpuštění poplatku se s výnosem můžete dostat až na krásných 4,3 %. To už je úrok, nad kterým se dá uvažovat. Sem tam nabízí pojišťovny i slevu, pokud se stavebko založí online. Je však třeba pozorně číst všechny podmínky, abyste se nepřipravili o procenta výnosu.

 

Úvěr ze stavebního spoření

 

Michale, ty si ten produkt vůbec nepochopil, to je o tom, že si potom z něho vezmeš úvěr. Jasný, ale za jakých podmínek? V době kdy úrok na hypotékách spadl pod 2 %, nabízely stavební spořitelny úvěry s úrokem od 3,5 %. Dnes se výjimečně dostaneme ke 3 %. Podmínky jsou stále lepší, než u klasického spotřebáku, ale peníze musí být vynaloženy na bydlení a ne k jiným účelům. Úvěr ze stavebka si tak dokážu představit jako doplněk k hypotéce, kdy potřebujete 20 % hodnoty nemovitosti doplnit z jiného zdroje.

Na co si dát bacha

 

Stavební spořitelny na svých stránkách rádi uvádí, kolik vám to celé hodí v procentech. Toto číslo je zpravidla uváděno bez odečtení poplatků a zdanění. Neberte ho tedy jako směrodatné, zasedněte k excelu a udělejte si vlastní výpočet. Pokud chcete stavebko skutečně jako efektivní nástroj zhodnocení peněz a neplánujete si z něj brát žádné úvěry, stanovte cílovou částku na nutné minimum (130 000 - 140 000 CZK, dle podmínek spořitelny). Nenechte se zaměstnancem spořitelny či finančním poradcem tlačit do žádných kravin. Finanční poradce i stavební spořitelna maximalizuje zisk, zisk jim plyne z poplatku, který zaplatíte jako procento z cílové částky, proto vás budou šroubovat k co nejvyšším částkám. Neměňte smlouvu, často je to spojeno s poplatky.

 

Jak to udělat lépe?

 

Vynechat ze systému stavební spořitelny, nebo regulovat poplatek z cílové částky. Já tomu rozumím, spořitelna má administrativní a provozní náklady na každého klienta, ale na druhou stranu má k dispozici můj cash a může si s ním 6 let dělat co chce. Pokud chcete, klidně se mi ozvěte, za 1 % úrok si od vás naberu peněz, kolik hrdlo ráčí a za 6 let vám je tuze rád vrátím zhodnocené. Pokud by se ze systému vynechala spořitelna, peníze by se vložily třeba do "státního fondu podpory bydlení" a zhodnocovat by se mohly vydáním státních dluhopisů se splatností právě těch 6 let a garantovaným  výnosem na úrovni inflace. Limit státní podpory by se mohl navyšovat například za každý další rok spoření. Peníze by musely být povinně využity na pořízení či rekontrukci vlastního bydlení a ne že si za ně mohou lidé koupit po 6 letech cestu kolem světa v Goldfingers na Václaváku. Pokud by peníze nebyly využity k určeným účelům, přišel by klient o státní podporu a úroky z ní. Po skončení spoření by stát poskytl půjčku na bydlení, která by představovala třeba dvojnásobek naspořené částky. Úrok by byl na úrovni průměru hypotečních sazeb. Daň z úroku by byla klientovi po celou dobu odpuštěna, protože danit něco, co zároveň stát podporuje je čirý nesmysl.

Toto by byly podmínky, které by dávaly smysl a skutečně lidi motivovaly ke spoření na vlastní bydlení.

2 komentáře:

  1. Naprostý souhlas jen pár upřesnění:
    1. Jako doplněk 20% ceny nemovitosti z jiných zdrojů už stavebko od letošního října drtivé většině lidí nepomůže, protože zase narazí na ukazatel DSTI u žádosti o hypotéku (poměr celkových příjmů k celkovým splátkám nesmí být větší než 0,45).
    2. Smysl a účel stavebka není o tom, že na něm spoříš a pak si koupíš káru nebo vezmeš úvěr a postavíš barák. (Bohužel většina lidí to tak používá) Smysl je v tom, že když si koupíš starší byt nebo barák na hypotéku, tak chtě nechtě budeš muset časem rekonstruovat. Pak nastane jedna z těchto situací:
    a) Buď si jako finanční (ne)gramota Michal v balíku a vysolíš 300 tisíc na dřevo a další měsíc se válíš s nějakou sexy investorkou ve svojí nový rohový vaně. :D :D
    b) Pochopil jsi jak stavebko funguje, spořil sis a po těch 6 letech, kdy sis naspořil aspoň těch 120 tisíc, dostaneš 180 s úrokem 3-4% místo standardních 5-6%.
    c) Řekl sis, že stavebko je úplně k ničemu (když má hypotéka podle odstavce "úvěr ze stavebního spoření" menší úrok) a po 6 letech si zjistil, že si musíš půjčit na spotřebák, protože s druhou hypotékou na jednu nemovitost se ti tvůj finanční poradce vysmál a potom co sis u něj půjčil ten spotřebák za 5-6% ti ještě poslal fotku z jeho rohové vany, na kterou si díky tobě vydělal. :D

    OdpovědětVymazat
  2. V článku popsaným způsobem ale využívá stavební spoření dnes maximálně chorobomyslný člověk. Modelový případ dle mého názoru měl být postaven na předpokladu, že stavební spoření založím před koncem roku, nasypu na něj 20000 Kč (čímž si zajistím státní podporu za daný rok), pak spořím 6 let výše popsaným způsobem. Završením je výpověď po šestileté vázací lhůtě tak, aby bylo možné ještě začátkem dalšího roku nasypat dalších 20000 Kč, abych získal státní podporu za započatý další rok. Tímto způsobem za 6 let a pár měsíců získam 8 státních podpor, což celkovou (jak bylo v článku uvedeno) nikterak závratnou výnosnost trochu pozdvihne.
    Další drobností, která opticky navýší výnos (zvýší efektivitu), je uvažovat s úroky z již vložených prostředků a o ně každoročně ponížit 20000 Kč nutných pro získání maximální státní podpory.
    Dle mého názoru není stavební spoření zcela zavrženíhodný produkt, lze jej využít částečně místo dluhopisové složky portfolia.

    OdpovědětVymazat