pondělí 23. července 2018

Panika kolem hypoték a vlastního bydlení

Zprávy jsou toho plné. Zlá Česká národní banka (ČNB) v čele s guvernérem Rusnokem bude nejpozději v srpnu opět zvedat úrokové sazby. Také kecá hodným bankám do toho, komu mohou půjčovat a komu ne! A to vše jen proto, že chtějí mladým rodinám upřít možnost bydlet ve vlastním! Ještě si k tomu představte spoustu smutných a naštvaných smajlíků a vykřičníků. Nedávno mi  dokonce spolužák poslal toto velmi emotivně naladěné video.

"Podle Ústavy ČR a zákona o České národní bance je hlavním cílem ČNB péče o cenovou stabilitu. ČNB rovněž podporuje obecnou hospodářskou politiku vlády, pokud není tento vedlejší cíl v rozporu s cílem hlavním. Svého hlavního cíle - cenové stability - ČNB dosahuje změnami v nastavení měnových podmínek s využitím svých nástrojů, především základních úrokových sazeb. Rozhodování bankovní rady ČNB o nastavení měnové politiky vychází z aktuální makroekonomické prognózy a vyhodnocení rizik jejího naplnění."

Česká národní banka má mimo jiné za úkol dohlížet na měnovou stabilitu naší země a tvoří monetární politiku (stanovuje úrokové sazby, reguluje peněžní zásobu). Monetární politika (all about the cash) musí být v souladu s politikou fiskální (rozpočty, přelévání peněz, zásahy vlády do ekonomiky). Pokud by to tak nebylo, mohli bychom se, zjednodušeně řečeno, dostat do průseru. Více a fundovaněji se o tom určitě rozepíši v seriálu "Základy ekonomie (nejen) v investorské praxi" (první díl zde).

Česká republika dosahuje nejvyššího růstu HDP (hrubý domácí produkt) v Evropské Unii (v některých zdrojích je druhá, za Irskem). V současnosti v ČR chybí kolem 300 000 zaměstnanců, nejčastěji nekvalifikované pracovní síly. To mimo jiné vytvořilo tlak na růst mezd (potřebuji dělníky, musím je zaplatit) a cen (vyšší poptávka = vyšší ceny), což vyvolalo inflační tlaky (máme větší výplaty, ale i zboží se zdražuje). Proto jsme od listopadu 2016 svědky meziroční inflace nad 2 %, což v letech minulých nebylo standardem. Vše toto svědčí o přehřívající se ekonomice. Co to znamená? Opět ve zkratce - znamená to, že kdyby ČNB nezasáhla, mohla by se inflace utrhnout ze řetězu, společnosti by se předháněly v dalších investicích, nebylo by kde brát pracovní sílu, vytvořil by se další tlak na mzdy a ve chvíli, kdy by se kurz ekonomického cyklu otočil směrem dolů, bychom zažili léta trvající a silnou kocovinu v podobě krize (žádný kokain). Toto celé je velmi zjednodušené vysvětlení, realita je mnohem komplexnější. Jedním z nástrojů ČNB je zvýšení úrokových sazeb. Ne o moc, zvyšuje se o čtvrtinu procentního bodu. Rozhodně to neznamená, že by se najedou hypotéky automaticky zdražily o 0,25 %. Zvýšené úrokové sazby částečně odradí společnosti od dalších investic do výroby a odradí spotřebitele od zadlužování se a další spotřeby. Naopak by měli být vyššími sazbami lidé motivováni k úsporám. Z globálního hlediska se tím zvedne poptávku po české Koruně (CZK). Velmi triviální a nerealistický příklad: Představte si, že by byla v Německu úroková míra na spořícím účtu 0,5 % a u nás 2,5 % (ceteris paribus). Němci by nakoupili CZK za svá EUR a vesele by úročili u nás. Tím by se zvýšila hodnota CZK vůči EUR (Němci by nabízeli svá EUR za naše CZK) tzn. měli bychom levnější dovolené v celé Eurozóně - hurá táto, jedem k moři.

Starší ročníky jistě pamatují příčiny krize, která odstartovala před 10ti lety. Já byl tehdy mladý středoškolák, ale už jsem něco o světě z časopisů Respekt a Ekonom pomalu nasával. Komerční banky jsou společnosti jako každé jiné. Cílí co možná nejvyšší zisk. Při posuzování žádosti o úvěr si od vás vyžádají kvanta informací o vašich finančních a majetkových poměrech. Na základě toho vám dají dohromady nabídku. V době nízkých úrokových sazeb mají banky přebytek hotovosti a jsou proto motivovány co nejvíce cashe poskytnout. Proto jsou při posuzování klientů poněkud shovívavější. Navíc i klienti disponují najednou větším příjmem (o odstavec výš - tlak na růst mezd). Jenže tato skutečnost nebude trvat věčně.

Příklad z praxe: Celou dobu pracujete u firmy A. Firma B najednou potřebuje zaměstnance vaší kvalifikace a aby vás přetáhla od konkurence, nabídne vám o 5 000 CZK vyšší mzdu. Vy na to kývnete. Vyšší příjem se rozhodnete využít tak, že si vezmete hypoteční úvěr ve výši 3 000 000 CZK s úrokem 1,8 % (před dvěma lety realita) a dobou fixace na pět let. Koupíte si byt. Pět let uplyne jak voda. Najednou přijde hospodářská recese, či přímo krize. Váš zaměstnavatel, který nabral pracovní sílu, aby stíhal pokrýt poptávku po jeho službách, pro vás najednou nemá práci, a tak vám v lepším případě sebere prachy a v horším vás vyhodí. Úroková sazba mezitím vzrostla z 1,8 % na 3 % a vy jste vlivem nízkých splátek nesplatili z jistiny téměř nic. Výplata přestává stačit na splátky. Můžete se tak rozhodnout svou nemovitost prodat. Jenže ouha, nejste sám, koho to napadlo. Najednou se chtějí nemovitosti zbavit společně s vámi další tisíce lidí. Proto svou nemovitost těžko prodáte za stejnou cenu, za jakou jste ji na vrcholu poptávky po ní kupovali. Toto je samozřejmě velmi katastrofický scénář, který se doufám nikomu z nás nestane. Je ale velmi blízko realitě z roku 2008 v USA.

Tomu chce ČNB samozřejmě předejít a proto bankám vydala (a v říjnu vydá opět) určitá doporučení, která sníží počet rizikových úvěrů. Jedná se o následující:
  • Omezení počtu úvěrů, které přesahují 90/80 % hodnoty zastavené nemovitosti;
  • DTI < 9 (debt to equity), výše úvěru musí být nižší než devítinásobek čistého ročního příjmu domácnosti (nebo jednotlivce - žadatele);
  • DSTI<0,5 (debt service to income), výše měsíčních splátek všech úvěrů (nejen hypotéky) nesmí přesáhnout 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
Banky nejsou přímo nuceny brát tato doporučení v úvahu. Pokud na ně ovšem nepřistoupí, donutí je ČNB snížit míru rizika jiným způsobem - navýšením povinné míry rezerv.

Ve videu, které jsem sdílel výše, pracuje autor s naprosto nerealistickým scénářem. Petr a Markéta mají průměrný plat a mohou si koupit byt 3+1 v Praze za 5 miliónů. To jako vážně? Já bych to považoval za vrchol osobní finanční nezodpovědnosti. S průměrným platem se v Praze obecně nežije příliš dobře, proč bych se tedy měl zadlužovat a kupovat při současné situaci na realitním trhu byt? Často slýchávám názor, že bydlet s dítětem v podnájmu je nemožné. Já jsem v podnájmu vyrůstal a taky žiju. Podstatnou část svého dětství a puberty jsem prožil se svou matkou v pronajatém bytě 1+1. Neříkám, že to bylo zcela ideální, ale VLASTNÍ BYDLENÍ NENÍ PODMÍNKOU PRO ZALOŽENÍ RODINY. Co třeba varianta, že si koupí byt 2+1 (dětský pokoj, obývákoložnice, kuchyně) v okrajové části Prahy za 3 miliony? Mně to přijde jako rozumnější varianta, zvlášť pokud později stejně plánují pořízení rodinného domu (jak video naznačuje dále). Do toho samozřejmě autor rádoby vtipně (s odkazem na mou oblíbenou sérii o básníku Štěpánku Šafránkovi) naznačuje, že by si rodina měla užívat dovolených a kupovat nové automobily.

Dále se dozvídáme, že dle nových opatření ČNB (dle principu DTI < 9) nedosáhnou na vysněný 3+1 za pět mega. A je to dobře. Já si také nemohu koupit ostrov v Karibiku (zatím) a nebrečím, že za to může ČNB. Pokud budou chtít skutečně kupovat velký byt v Praze, budou si muset počkat, až se v kariérním žebříčku posunou výše a budou dostávat vyšší plat. Pláč pokračuje konstatováním, že si budou muset našetřit 20 % z hodnoty nemovitosti. Přijde mi hrozně k smíchu, že toto někdo vytáhne jako argument bez toho, aniž by zmínil fakt, že čím více máte na hypoteční úvěr naspořeno ze svého, tím výhodnější úrokové sazby dosáhnete (ceteris paribus). Kdo nevěří, udělejte si malý průzkum a zkuste vyplnit hypoteční kalkulačky. Při 50/60/70/80/90 procentní výši poměru úvěrového a vlastního financování nemovitosti může dosáhnout rozdíl v sazbách třeba i několik procent. Toto opatření ČNB tedy jenom popostrkuje ty, kteří nepřemýšlí 25 let dopředu k tomu, aby dostali výhodnější úrokovou sazbu.

Dostáváme se k dani z nabytí nemovitosti. To je jediný bod, kde se dá s autorem souhlasit. Osobně si myslím, že by se daň měla aplikovat pouze na spekulanty/investory. Pokud rodina zamýšlí pořídit vlastní bydlení, od daně bych je osvobodil. Mohlo by být podmíněno nutností zřídit na dané adrese trvalé bydliště, popřípadě zákazem pronajímání daných prostor po určitou dobu od nabytí nemovitosti. V případě porušení tohoto pravidla by se daň musela zpětně doplatit.

Provize realitní kanceláři ve výši 5 %? Teď asi naseru spoustu lidí, ale realitní kanceláře jsou v době internetu pouze přiživující se krysy. Kdo jim na jejich hru přistoupí, ať potom nebrečí, že musí platit provize. Čest výjimkám - kancelářím, které odvádějí slušnou práci při inzerci, prohlídkách a právním servisu. Moje zkušenosti s RK jsou ryze negativní. Nekvalitní fotografie, které absolutně nezachycují podstatu řešení a uspořádání bytu, makléři, kteří plýtvali mým časem, když mi ukazovali byt, který neodpovídal mnou zadaným kritériím, nátlak ve formě "když to nevezmete dnes, tak tu mám X zájemců", zamlčení podstatných informací o lokalitě a podobně. Vážně chcete těmto lidem cpát do chřtánu další peníze? POKUD CHCETE KOUPIT NEMOVITOST, JDE TO BEZ REALITNÍ KANCELÁŘE. Ušetříte tím 5 % z ceny nemovitosti a to za to stojí!

Potom se ve videu ještě dozvíme, že kdyby byla Markéta na mateřské dovolené, potřeboval by Petr plat top manažera. Myslím, že tady se nabízí jednoduché řešení - první zažádejte o hypoteční úvěr a potom vysaďte antikoncepci. V opačném pořadí to nelze a nemůže za to Rusnok, ale vaše neschopnost používat mozek.

Po tom, co si vyslechneme tyto velmi vratké argumenty, se dostaneme k závěru, že musíme platit DRAHÝ PODNÁJEM BOHATÝM INVESTORŮM. Ať koukám, jak koukám, tak se z hlediska nákladů na život Praha umístila v žebříčku evropských metropolí na 79. místě ze 104. celkových a je hodnocena ratingem "cheap" (levná). Největší vypovídací hodnota má dle mého názoru tato statistika. Rozpracovává dopodrobna kupní sílu obyvatelstva v dané zemi a porovnává ji s náklady na pronájem nemovitosti. ČR zde má rent index 18,72 (úroveň mezi Ománem a Namibií). Ať mi tady prosím nikdo netvrdí, že v ČR platíme vysoké nájmy.

Je mi jasné, že průměrný Čech bude mít radši jednoduché kreslené video, které ospravedlňuje jeho neuvážená rozhodnutí v minulosti, nebo jeho současnou špatnou ekonomickou situaci, než šílený elaborát blbečka, který píše blog o akciích. Pokud jste ovšem dočetli až sem, zkuste se zamyslet nad svými životními prioritami. Pokud chcete vychovávatt děti, je opravdu nutné bydlet v Praze v bytě 3+1? Nestačilo by něco menšího za Prahou? Potřebujete nutně při vlastnictví jedné nemovitosti stavět o pár let později rodinný dům? Co třeba dojíždět do Prahy za prací a bydlet v jiném regionu? Z velké části Ústecka jste v Praze za hodinu a byt 3+1 si koupíte i za méně než polovinu. Za 5 milionů byste měli menší rodinný dům i s pozemkem.



Pravdou je, že naše země zažívá nebývalý ekonomický růst. S tímto se veze ruku v ruce zdražování nemovitostí i cen za podnájem. Jedná se o přirozený vývoj. Nemyslím, že je nutné démonizovat guvernéra ČNB, služby jako AirBNB nebo nedej bože investory. Co můžeme udělat lépe?
  • Podpořit nabídkovou stranu výstavbou nových bytů;
  • apelovat na své potomky, ať si začnou na vlastní bydlení šetřit co nejdříve;
  • upravit podmínky stavebního spoření tak, aby byly výhodné pro klienta a ne pro stavební spořitelnu;
  • informovat veřejnost o možnosti čerpání úvěru na "rodinné" bydlení přímo od státu (ano, opravdu tady ta možnost je);
  • osvobodit rodiny od daně z nemovitosti;
  • vykašlat se na služby realitních kanceláří.
To video je mimochodem strašně chytré, přímo marketingová výkladní skříň. Útočí na naše slabá místa a dokud se nad tím člověk nezamyslí do hloubky, tak zní strašně moc logicky. Jenže když si doplníte místo "Češi chtějí bydlet" doplníte třeba "Franta chce ostrov v Karibiku", tak toto jeho přání můžete vyargumentovat úplně stejně. Má holou prdel, banka mu na něj nepůjčí, nechce Barbados, ale rovnou Kubu, ostrovy jsou drahé, pronájem ostrovů ještě dražší - bude celou dobu platit pronájem a ostrov nikdy nebude jeho atd. Stejně jako Franta nemá nárok na ostrov jenom proto, že má dvě nohy a mezi nima díru do prdele, tak se i my budeme muset smířit s tím, že život je o trpělivosti a prioritách, ne o neomezeném konzumu ve stylu "dítě, vlastní byt, dovolená, dítě, auto, barák, dovolená".

Žádné komentáře:

Okomentovat