pondělí 1. července 2019

Zázračná formulka se kterou zaručeně dosáhnete na burze zisků!

Ahoj, skromný dotaz.

Viděl jsem tvá seznamovací videa s webem finviz.com. Četl jsem Základy fundamentální analýzy a rovněž i popisy tvých nákupů akcií. Přesto, je možnost z tebe dostat jakýsi souhrn "ideálních" hodnot pro nákup akcií? Něco ve smyslu P/E musí být pod 15, jinak tě to nezajímá. P/B musí mít 3, co je navíc, je nezajímavé. Rozumím tomu, že ideální stav v těchto hodnotách není vždy na 100%. Pokud se podělíš o své "know-how" v některém z dalších článků, budu rád. Dobře se to čte. Pokud mi odpovíš zde, taky super.

Děkuji. Marek

I přesto, že si to někteří matadoři českého, ale i světového value investingu myslí, neexistuje podle mě nic jako zázračná kombinace fundamentálních ukazatelů, která zaručí úspěch na burze. Kdyby tomu tak bylo, používá ji při svých investičních rozhodnutích každý a brzy by tak ztratila smysl. Mohla by tedy  teoreticky existovat jen omezeně dlouhou dobu.

Stejně jako nemůže být v dokonalé (či monopolistické) konkurenci dlouhodobě dosahováno větších zisků (nadprůměrné marže přilákají další podnikatele, zvýší se nabídka, dojde k poklesu marží), nemůže ani dlouhodobě existovat zázračná formulka pro fundamentální analýzu. Ba ani dokonalá společnost, která by "vypadla" po aplikaci takového filtru neexistuje. Miliony lidí po celém světě hledají dokonalou společnost. Říká se tomu "Seeking Alpha" (dokonce se stejně jmenuje i web, který se fundamentální analýze věnuje), hledání jedinečné společnosti, která je ultimátní vhodnou investicí. Fundamentální ukazatele nám v tomto mohou pomoci, ale jedná se pouze o doplňkový nástroj.

Osobně vidím "screening", čili aplikaci kouzelné formulky například na webu finviz.com, jako vhodný začátek. Je však třeba počítat s různými problémy, které screening přináší:

  • data poskytovaná třetí stranou nemusí být aktuální
  • data poskytovaná třetí stranou nemusí být přesná
  • fundamentální ukazatele se mohou lišit dle použité metodiky výpočtu
  • fundamentální ukazatele jsou závislé na metodice účetnictví jednotlivé společnosti
  • nevíte, z jakého celku data filtrujete (například finviz.com nezahrnuje spoustu akcií z Evropy)

Následující list vyfiltrovaných akcií je však třeba podrobit mnohem detailnějšímu zkoumání. Snadno se totiž člověk chytí do tzv. "value trap". Tak bývá označována fundamentálně zdánlivě  podhodnocená společnost, která je ovšem levná z velmi dobrého důvodu a to proto, že jsou na obzoru velké problémy. Je tedy dobré zjistit proč je společnost ve slevě a zvážit, jestli je reakce trhu přehnaná, nebo naopak přiměřená.

Když jsem před více než dvěma lety začínal, podobný filtr jsem (P/B<3, P/E<15...) aplikoval. Kromě výborných investic jsem tím nabalil i spoustu balastu právě z oblasti "value trap", Stačí se podívat s jakým fundamentem jsem kupoval například Gamestop (GME) nebo L Brands (LB).

Podívejme se, co se stane, pokud bychom dnes (1. 7. 2019) zadali na finviz.com následující filtr:

P/E < 15, P/B < 3, Divi Yield > 3 a Market Cap > 10 miliard USD

Vyšlo mi 77 společností. Pokud je seřadíme podle velikosti, tak se v první dvacítce objevuje hned 6 mnou držených firem. Až na AT&T jsem nakoupil všechny za nižší cenu, než za kterou se prodávají nyní. Je to důkaz toho, že znám kouzelný vzorec, který mi dovoluje zbohatnout? Nemyslím si.

Dnes mi připadá P/B jako vcelku nepodstatný ukazatel. K čemu mi je účetní hodnota společnosti v porovnání s její tržní kapitalizací? Chci snad kupovat společnost, která nedostane svým závazkům a dostane se do konkurzu? IBM má P/B = 7,4 a stejně mi přijde jako dobrá investice. Pokud chci řešit zadlužení, přijde mi jako lepší ukazatel poměr dlouhodobého dluhu a vlastního kapitálu. P/E také není všeobjímající. Spíše mě zajímá, kolik procent zisku společnost rozděluje jako dividendu a jak si povede do budoucna. Proto je například filtr pro PEG (price to earning to growth) mnohem lepší. Dalším, pro mě vysoce zájmovým, ukazatelem je dividendová historie. Tu si většinou nikde nevyfiltrujete a je třeba ji ověřit "ručně". Často stačí v případě amerických společností googlit "XY dividend history" nebo mrknout na stránky dividend.com. Kolik let už společnost vyplácí? Přerušila vyplácení? Snížila dividendu?

Někteří investoři již pochopili, že aplikací striktních filtrů jim uteče spousta investičních příležitostí. Například banky vykazují vyšší LT debt/Equity z důvodu práce s cizím kapitálem - samotné podstaty fungování bank. Zvláštní kapitolou jsou potom REITs (Real Estate Investment Trusts), kde fundamentální analýza z důvodu zvláštního vedení účetnictví a redistribuce zisků značně pokulhává.

Proto bych tedy doporučil následující postup:
  1. Ujasnit si investiční strategii.
  2. Stanovit si plán nákupu akcií a diverzifikaci.
  3. Provést screen dle očekávání, které od společnosti mám.
  4. Vyhodnotit, jak společnosti zapadají do mého plánu.
  5. Ověřit fundament z jiného zdroje, či přímo z aktuálního finančního výkazu společnosti.
  6. Číst, číst a zase jenom číst.
Poslední bod je přitom nejdůležitější. Jak se o společnosti mluví? Jak obstojí proti konkurenci? Co ostatní ukazatele, které jsem nezadal do screenu? Čeká se fúze? Nesmrdí tu něco? Nenastoupí trend nebo technologie, které společnost zlikviduje? Nehrozí společnosti nějaká žaloba? Jak bude ovlivněno hospodaření společnosti ekonomickým cyklem? Jak citlivé je hospodaření společnosti  na současný geopolitický vývoj? 

Z mé osobní zkušenosti musím říct, že nejhůře uděláte, pokud dáte na tipy někoho jiného, Čím méně jsem o investici přemýšlel, tím hůře jsem dopadl. Naopak, když jsem strávil analýzou delší dobu, většinou mi odměnou byl růst. Mé investorské myšlení se neustále vyvíjí, jsem také ovlivňován investorskou komunitou (možná až moc a snažím se proti tomu bojovat, ale o tom zase jindy). Aktuálně, na vrcholu ekonomického cyklu, vnímám jako důležité ukazatele zejména LT debt/equity, ovšem v porovnání s volnou hotovostí. Nízké payout ratio, očekávaný růst zisků, dividendu nad 3 % a to vše v kombinaci s relativní necykličností sektoru.

Pokud máte podobný cíl jako já, nezáleží až tak na tom, jestli koupíte společnost s P/E 15 nebo 20. Peníze z dividend nepotřebuji nutně hned, budu je potřebovat za nějakých 7 let a do té doby ještě pravděpodobně mnohokrát přikoupím akcie dané společnosti. Důležité je, aby tady společnost za 7 let byla, aby za tu dobu minimálně zdvojnásobila své zisky a potažmo i dividendu. To, že jsem ji koupil s P/E 20, potom v době hospodářského poklesu s P/E 10 za poloviční cenu mě nebude za 7 let zajímat. Poměr účetní hodnoty na akcii a její ceny mě nebude zajímat asi nikdy. Ovšem pokud  společnost dluží trojnásobek své účetní hodnoty, nemá volnou hotovost a vyplácí přes 90 % zisku jako dividendu, měl by to být vztyčený varovný prst.


pondělí 3. června 2019

Pořízení nemovitosti_Part 3_Financování & jednání s bankou

Otázka financování nákupu nemovitosti je individuální záležitost, která dost podstatně ovlivní celkový potenciální výnos investice. Opatření ČNB ke snížení rizikovosti úvěrů v rámci prevence realitních krizí, které vedla v minulosti ke značné hospodářské recesi, částečně utáhly kohoutky a znemožnily tak nakoupit nemovitosti (zejména ty větší, pražské) nižším ekonomickým třídám. Protože nesháním žádnou haciendu na Václaváku, budu schopen nemovitost pořídit kombinací vlastních zdrojů, půjčky v rámci rodiny a hypotečního úvěru.

Základní rada je následující:

"Přistupujte k bance jako k mobilnímu operátorovi."


Obecně mohu doporučit jít první do banky než na prohlídku. Osobně jsem šel do banky, kde mám účet, na který mi chodí výplata. Říkejme jí třeba Pyro Bank. Má to svou logiku, už o vás všechno ví a tak neposkytujete osobní údaje další zbytečné instituci. V Pyro Bank mě přivítala velmi pěkná a milá slečna (po stalking screenu na FB bohužel zadaná), zasedli jsme ke stolu a jali se rokovat. Naprosto zásadní je pro banku samozřejmě váš čistý příjem. Pokud je to banka vaše, měla by mít přehled. Někde je zajímá za poslední rok, někde za půl roku. Dále jestli máte smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou. Pochopil jsem, že neurčitá je lepší. Osobně mám určitou, ale vcelku dost dlouhou, takže také nebyl problém. Se slečnou jsme došli k nějaké maximální částce, kterou mi mohou půjčit. Následně jsme podepsal, že si mě mohou prověřit v registrech a dostal jsem detailní kalkulaci asi třech modelových případů, kdy bych si půjčil různé částky s různou LTV. Bohužel mi nakonec bylo řečeno, že jsem na 90% LTV moc mladý a nemám žádnou historii v registrech. Proto by to celé muselo jít na "výjimku" a dokud nebudu znát konkrétní nemovitost, nemohou mi to slíbit. Další rada tedy zní:


"Pokud víte, že budete za rok kupovat nemovitost na hypotéku, vezměte si nějakou výhodnou neúčelovou půjčku nebo kontokorent a splaťte ho."

Banky vám budou nabízet různé bonusové slevy na úrokovou sazbu když podepíšete pojistku s jimi doporučenou pojišťovnou, seženete dalšího klienta, vaše pracovní PR (čti pí ár) oddělení podepíše smlouvu o spolupráci nebo odevzdáte svého prvorozeného syna. V podstatě musíte poté usednout k excelu a spočítat si, jak moc je to výhodné. Ono totiž 0,3% sleva z úrokové sazby sice zní sexy, ale dostanete za ní pojistku proti neschopnosti splácet, která vás vyjde mnohem dráž a navíc je, na rozdíl od splátek úroku, stejně drahá po celou dobu splácení hypotéky.

Dalším řešením je prostě po bance tupě chtít RPSN. Problém je, že k výpočtu RPSN potřebujete většinou znát skutečnosti, jejichž znalost není bez konkrétní nemovitosti reálná. Banky jsou navíc vnímají RPSN dost volně, jsou sice povinné vám podat informace o tom, kolik RPSN dělá, ale zahrnout si do ní mohou co chtějí. Proto to berte celé jako orientační hodnotu.

Ok, byl jsem v bodě, kdy jsem měl v ruce konkrétní kalkulaci. A to je velmi cenný artikl. Nyní se vrátím ke svému doporučení chovat se k bance jako k operátorovi. Co jsem tím chtěl říci? Když vám končí smlouva u operátora, musí se operátor přece snažit, aby vám nabídl něco kvalitnějšího. Banka vám chce půjčit peníze, z toho je tak nějak živa. Stejně jako je vám u zadku, jestli voláte s Oskarem nebo Eurotelem je vám buřt, jestli utratíte za byt prachy Goodbye Bank, Červené Pagody nebo Earth Bank. A stejně jako jste nepokrytě přešli k jinému operátorovi s nabídkou od konkurence za účelem vyjednávat, musíte to samé udělat s nabídkou od banky. Neváhal jsem a poprosil o pomoc ďábla - finančního poradce.

V mém případě jde tedy o hodnou spolužačku, která s nadšením a vervou pětiletého dítěte v cukrárně začala fotit mnou přinesené kalkulace. Za nějaký čas mi od ní přistála konkurenční nabídka od jiné banky, říkejme jí třeba Slezská rozhazovna. Úrokové sazby byly znatelně níže, přibyl bonus ve formě odhadu zdarma a šance na 90% LTV vypadala lépe. Na schůzce jsme řešili také jednu zajímavou teorii, ze které vyplývá má další rada. Pracovník, respektive pobočka, která s vámi uzavře smlouvu o úvěru, dostane finanční bonus. Proto i v rámci jedné banky funguje jakási dravost a konkurence, které se rozhodně nebojte využít. Stejně jako mají mobilní operátoři prostor pro manévrování, má ho i banka. Čím náročnější budete, tím víc ustoupí. Buďte draví, vyžadujte ústupky. Další zajímavostí je, že pobočky ve velkých městech půjčují samozřejmě větší objemy na větší nemovitosti. Naopak pobočky v Horní Dolní půjčují almužny. Pokud kupujete nemovitost v Praze, není od věci jít hypotéku zařizovat třeba do vesnice u Pardubic, nebo ještě kousek dál do Mongolska, ze kterého jste se do Prahy přistěhovali. Ona vám paní urve ruce, 2 miliony si u ní totiž nikdo nepůjčil za celou dobu, co do MGR Bank nastoupila. A proto:

"Buďte draví, jednejte tvrdě a zaměřte se na tu vesnickou redneck bábu, která byla nejdál na nákupech v okresním městě."

Kdo by si myslel, že jsem na nabídku Slezské rozhazovny přistoupil, je na omylu. Opět jsem totiž neměl 90% LTV jistou a nechtěl jsem se dostat do odhadně rezervačního paradoxu. Upřímně jsem v té době ještě ani neměl vyhlédlou nemovitost. Na prohlídku, která mě konečně zaujala, jsem šel až týden na to. Realitka, která nemovitost nabízela, byla dceřinou společností právě té Slezské rozhazovny. Proto mě napadlo následující myšlenka. Realiťákovi náleží odměna za prodanou nemovitost a chce ji prodat ASAP (čti ejesejpí = co nejrychleji), proto dá klidně přednost klientovi s hotovostí. Pokud ovšem pracuje pro realitku s afiliací k bance, může vám nabídnout i financování. Bez splnění předešlých kroků tuto nabídku silně nedoporučuji. Realiťákovi plyne odměna i z vyřízení hypotečního úvěru. Proto jsem mu tuto možnost předložil. Poslal jsem mu do e-mailu základní údaje a po nějaké době byla na světě 90% hypotéka s úrokem 2,99 % s bonusy jako zpracování a odhad zdarma, čerpání na návrh na vklad zdarma, správa kupní ceny zdarma a to vše s pětiletou fixací.

Odhad se udělal tak nějak od boku dle fotografií a informací předložených realiťákem a světe div se - vyšel přesně na částku odpovídající prodejní ceně (jaká náhoda...). Pokračování zase příště.

čtvrtek 9. května 2019

Jak ke kamarádovi finanční poradce přišel aneb investujeme sami (znovu)

Svět je plný lidí, co vám šeptají do ouška, jak jste skvělý a přitom se vám to snaží nenápadně, pomaličku udělat do zadku. Je to smutné (teda asi ne pro ty, co to mají rádi), ale je to tak. Kolem financí se točí obrovský business. Denně trávíme minimálně osm hodin v práci, která nás často ani netěší. Věnujeme maximum úsilí tomu, abychom vydělali prachy a potom se nedokážeme pár minut zamyslet nad tím, kam ty prachy strkáme. Ne, nebudu vás tu přesvědčovat o tom, abyste neutráceli. Na tom nic špatného není, dělá vám to radost a je na tom založená ekonomika. O čem vás chci přesvědčit je, abyste zavolali svému finančnímu poradci, dali mu pár facek a okamžitě zrušili všechny produkty uzavřené na jeho doporučení. K tomuto článku mě dovedla situace mého velmi dobrého kamaráda, který málem skočil na lep jednomu poradci nabízejícímu fekál s mašličkou.

Cíle finančního poradce



Stejně jako vy nechodíte do Kolbenky pro radost, nechodí ani s vámi finanční poradce na kávu jen tak (paralela). Bude vám tvrdit, že to celé dělá zadarmo. To je první lež, kterou se od něj dozvíte. Jediný, kdo někomu radí zadarmo jsem já na tomto blogu (hyperbola). To, že finančnímu poradci neplatíte přímo, neznamená, že ho neplatíte. Za jeho skvělé rady totiž můžete platit následující desítky let a jemu z toho přistane provize. Po první schůzce s poradcem většina lidí odchází s následujícím mixem pocitů (i já jsme je kdysi měl, když mě poradce lovil):

1) strach
2) pocit, že mi dobrý přítel kryje záda
3) ten člověk mi rozumí
4) nikdo na mě netlačí

Poradce si vás první oťuká. Většinou ve formě dotazníčku, kde mu vyblejete, kolik vyděláte, utratíte a co už máte za produkty, popřípadě jakých chcete dosáhnout cílů. Následuje analýza vaší osoby a příprava na další schůzku. Pokud je vám 20 a vaším nejbližším finančním cílem je, abyste měli v pátek na pivo, tak vám poradce rád s korekcí cílů pomůže. Dostanete se na téma nového vozu, vlastního bydlení, důchodu, zlomených nohou, komatózních stavů, plačících vdov, hladových dětí a inflace. Cílem je, ve vás vyvolat strach. Pocit, že vám něco uniká a jestli s tím okamžitě nezačnete něco dělat, ujede vám vlak. Není divu, MLM (multi level marketing) je prostě jenom marketing a každá reklama má za účel vás přesvědčit o tom, že prostě nemůžete bez daného výrobku/služby žít. 

"Ale v něčem je to Michale dobré. Tito lidé aspoň finančně vzdělávají  a učí lidi šetřit"

Finanční poradce ví o financích v drtivé většině případů úplné hovno. V tom zbytku je tak o lekci před vámi, ti nejlepší možná četli Macákovou. V čem jsou ale mistry a na co jsou pravidelně trénovaní je manipulace s lidmi.

Nezoufejte, svět je sice plný nebezpečí, ale vy máte skvělého kámíka, který vás tím světem provede. Všechny fráze, které uslyšíte, každé demografické schéma, lichotka či ekonomický termín je předem nacvičené divadlo za účelem vám něco prodat. Schválně si všimněte, že finanční poradce vám nikdy neřekne "ne" nebo "nemáte pravdu". Je to prostě váš člověk. Rozumí vám. Všechno probíhá opravdu hladce, hlavně žádný stres, jenom vám ukazuje možnosti, volba je na vás. Pokud máte zájem, tak se ozvěte, všechno za vás vyřídíme.

"No ale on vůbec nevyvracel to, cos mi řekl ty Michale, se vším souhlasil. Akorát to, co děláš ty jako hobby u nich dělá tým zkušených analytiků. Celkově je takovej v pohodě, hodně jsme kecali o sportu a tak. Vůbec mu nevadí, že mu asi nic nepodepíšu, až je mi to blbý, strávil se mnou už tak tři hodiny. Možná od něj vezmu aspoň pojistku... Pozval mě na nějakou akci, kde je chlast zadarmo a budou tam představovat ty produkty. Prý je to jen pro VIP"

Dobrý produkt nepotřebuje reklamu


Když začínal nejúspěšnější investor na světě - Warren Buffett spravovat bohatství svých přátel a rodiny, měla správa následující podmínky:
  • vklady a výběry zisků zdarma
  • žádný vstupní poplatek
  • žádná fixní doba investic
  • žádný poplatek za obhospodařování z celkové hodnoty portfolia
  • odměna správci pouze jako podíl na zisku
  • podíl na zisku pouze v případě, že správa svou činností překonala benchmark
Myslíte, že Warren Buffett potřeboval armádu naháněčů ovcí, aby mu zajistili další investory, kteří budou jeho služeb využívat? Naopak. Lidé Warrenovi cpali prachy a prosili ho, aby jim je rozmnožil. Z jakého důvodu? Warren měl dlouhodobé výsledky a jim nastavená struktura poplatků byla spravedlivá. Naopak dnešní penzijní a investiční společnosti propagují následující poplatkovou strukturu:

  • poplatek při založení/zrušení jako % z "cílové částky" (z toho jde podíl poradci)
  • poplatek za předčasné vybrání peněz
  • fixování peněz v portfoliu do dosažené cílové částky nebo uplynutí určité doby
  • poplatek (%) za obhospodařování z celkové hodnoty PTF (největší zvěrstvo)
  • odměna správci jako podíl na zisku (většinou bez dalších podmínek)
Většina těchto fondů nemá žádnou, nebo velmi krátkou historii. Není proto možné dlouhodobě hodnotit úspěch těchto fondů. Fondy se navíc mohou různě rušit a transformovat a zakrývat tak svou neschopnost. Ty nejstarší propagované české fondy penzijního spoření a asistovaného investování byly založena po roce 2011, a proto je jejich historie silně ovlivněna osmiletým růstem, který následoval po velké hospodářské krizi. Jak si tyto fondy povedou do budoucna? Přijde mi na tom strašně vtipné, že chce někdo poplatek ve formě procenta z cílové částky. Je to prostě paradox. Můžu si odkládat nějaké finance po smluvené časové období a někdo si z toho vezme 4 % aniž by mi cokoliv dal? A to jako proč?

Aura šílené složitosti

 

"Tak tady tomu pánovi ty peníze dejte, on je známý portfolio manažer a on se vám o ně postará, což je stráááášně složitý proces, jsou to samá procenta, úroky, dividendy, konzervativní, dynamický, hedge, beta, klouzavý průměr, index, rizikový profil, margin, forex... No a když to dopadne, tak si za to vezme odměnu (a když ne, tak vlastně taky) a zbytek je váš a bude to fááákt hodně, koukněte, tady mi to vychází na šest mega."

Jenže on ten pán není známý. Vlastně není ani středně známý. On je úplně neznámý. Nejsou za ním vidět žádné úspěchy. Přesto po vás chce důvěru, poplatky a trvalý příkaz z vaší banky k jeho fondu. Investování není složité. Stanovíte si investiční horizont, vyčleníte si potřebnou částku, zvážíte riziko a investujete. Dokonce to není ani tak rizikové, nebo časově náročné. Pro každého, kdo se nechce zabývat investicemi nebo jimi trávit volný čas doporučuji, aby nakoupil pasivní indexový veřejně obchodovaný fond. Nejlépe nějaký, který kopíruje široký světový, nebo americký index. Zde je časový rozpočet:
  • založení účtu u brokera (1 x 5 minut)
  • nastavení trvalého příkazu (1 x 2 minuty)
  • vyhledání ISIN (identifikační kód fondu) příslušného ETF (1 x 2 minuty)
  • nákup ETF (1 x 1 minuta/měsíc)
A finanční náročnost? Kolik já už jsem viděl článků, že jsou investice do akcií drahé a potřebujete miliony. Vyházet z okna a ve vzduchu do řiti nakopat autory takových  článků. Můj broker si účtuje 15 CZK za nákup či prodej akcie a ETF jsou, světe div se, dokonce jednou za měsíc ZDARMA. Tak a teď jsem vám ušetřil 4 % z cílové částky a 2 % ročně z hodnoty vašeho portfolia, takže kdo to čte, ať se mi ozve do e-mailu, zašlu vám číslo účtu a ať už to tam lítá.

Co jiného si myslíte, že ti slavní manažeři fondů udělají s vaším bohatstvím? Budou snad po večerech dumat, jak vám co nejvíc vydělat a hledat jednotlivé podhodnocené akcie jako to dělal Buffett? Proč by to dělali? Jsou živi z 2% poplatku z hodnoty vašeho bohatství a odměna ze zisku jim většinou plyne benchmark nebenchmark. Nevěříte? Zde je printscreen nejvýznamnějších pozic fondu, který nabízel mému kamarádovi prodejce opiček na gumě:

Portfolio fondu jedné "nejmenované" investiční společnosti
Všechno jsou to fondy. Dva z nich patří dokonce stejné společnosti, která fond provozuje. Krásný fond fondů jak vyšitý. Teď jenom otázka pro fajnšmekry za zlatého bludišťáka. Když je nákladovost fondu iShare MSCI World Core (největší podíl slavného fondu mého kamaráda) rovna 0,24 % a tento fond můžete jednou za měsíc u brokera pořídit zadarmo, kam se podělo těch zbylých 1,76 %? Já vám to řeknu kam, to je daň za vaši lenost. Tolik platíte za 1 minutu vašeho času měsíčně. Pokud teď cítíte tlak v rektu, už pravděpodobně dokončil poradce svou práci a máte podobný fond založený.

Závěr

 

Já tomu rozumím, nikdo nejsme dokonalí, každý rozumí něčemu jinému. I já si nechám ve spoustě věcech poradit a spoustou věcí se nechci zabývat. Tady jde ovšem o dlouhodobý horizont a rozdíl mezi penězi nastrkanými do zprostředkovaného investování a samostatným investováním do indexového ETF je v případě mého kamaráda v 32 letém horizontu kolem 3 000 000 CZK. Nikdo po vás nechce abyste se pokoušeli rozumět akciím a vybírali z nich tu nejlepší investiční příležitost. Prostě si kupte všechny. Kupte index. Každý měsíc. Zadarmo. Po dobu 32 let. 3 000 000 CZK za tu minutu měsíčně stojí, ne?

A že jsem otočil, protože jsem dříve propagoval stockpicking? Ale kdeže, jen je to prostě menší zlo než české penzijní a investiční společnosti.


úterý 23. dubna 2019

Pořízení nemovitosti_Part 2_Peklo s realitkama

Trochu si říkám, jestli nebude celou sérii o nákupu nemovitosti vhodné publikovat až po tom, co budu mít klíče v kapse a vesele bydlet. Od rozhodnutí něco koupit až do chvíle, kdy v klidu bydlíte, se totiž může spousta věcí kvalitně vysrat. Občas vinou vaší, nebo právě druhu společnosti, který vám teď popíši.

Než se  do toho pustím dám vám jednu radu - pokud můžete, nekupujte nemovitost přes realitku. Jsou to hyeny, neposkytují kvalitní služby, nepracují ve váš prospěch, celý proces nákupu zdržují, bez ostychu si řeknou o úplatek a jakmile je podepsána rezervační smlouva a připsán rezervační poplatek, slehne se po nich zem.

Kdo je realiťák?


Stát se realiťákem je asi stejně složité, jako stát se finančním poradcem. Když na to máte žaludek, dokážete se kvalitně přetvařovat a potlačit volání špatného svědomí, směle do toho. Stejně jako jsou výjimky z řad finančních poradců, dokáži si představit, že se najde morální realiťák, který vás dovede k vysněné nemovitosti. Mnohem častěji se ovšem setkáte s práva neznalým joudou, který prodává svou první nemovitost. Budou vám zatvrzele tvrdit že něco nejde, nebo že to nebudete potřebovat navzdory tomu, co vám tvrdí právník a banka. Ideální zákazník je pro ně ovce, která hned na první schůzce podepíše rezervačku, vysolí poplatek a dál po nich vůbec nic nechce.


Rezervačně odhadní paradox


Kdo už kupoval nemovitost jistě ví, že se snadno ocitnete v situaci, kdy nechcete podepsat rezervační smlouvu, protože není jisté, že dopadne odhad a dostanete půjčku. Na druhou stranu abyste mohli nahnat odhadce z banky do nemovitosti, potřebujete jaksi součinnost s realiťákem, nebo majitelem. Odhadce se většinou platí a tak byste asi neradi, aby se na něj čekalo a mezitím vám realiťák nemovitost střelil někomu jinému.

Poplatky a co za ně dostanete


Tady se to dosti různí. V některých případech má realiťák sjednanou fixní částku, někde se jedná o podíl na prodejní ceně. S tím je spjata ochota realiťáka vyjednávat. Osobně to doporučuji zkusit vždy, i když tomu současná situace na trhu nenahrává.

Poplatek může tvořit třeba i 4 -5  % kupní ceny, což u pražských realit není zrovna málo. Za tuto pálku dostanete následující:


  • fotky bytu, které v 90 % případů nevykreslují jeho uspořádání a velikost (kdo trochu fotí a zná základní poučky o perspektivě, strčí do kapsy i "zkušeného" realiťáka
  • zavádějící text (viz další kapitola), který absolutně neposkytuje potřebné informace
  • jednu prohlídku (u druhé vám radši řeknou, že už tam mají jiného zájemce)
  • sepsání rezervační smlouvy, kde se vzdáváte práva dýchat (silně doporučuji revizi právníkem)
  • sepsání kupní smlouvy (jenom někdy a bude to spíše šablona)

Realiťáckej speech



Abyste si ušetřili nervy a zbytečný čas strávený na prohlídkách, silně doporučuji realiťákovi zavolat, nebo ještě lépe napsat e-mail a dostat z něj všechny podrobnosti předem. Předejdete nepříjemným překvapením na místě. Přesto se radši seznamte s následujícím slovníkem:

1.npp / první patro = podzemí nebo snížené přízemí (psi vám chčijou na okna)
2.npp / druhé patro = zvýšené přízemí (když plivnete z okna, dole to slyšitelně mlaskne)
100 m = 150 m (platí například při popisu vzdálenosti nemovitosti od nejbližší stanice metra)
100  = 75 m² (platí například při popisu velikosti obytné plochy bytu)
atypický = nekolaudovaný
centrum Prahy = širší centrum Prahy
dostupnost do centra za 10 minut = maglevem nebo Šinkansenem
širší centrum Prahy = Ďáblice, Uhříněves, Zbraslav a Řepy
okraj Prahy = Ústí nad Labem
útulný = malý a starý
flexibilní = pouze nosné stěny, bez příček - holobyt
veškerá občanská vybavenost v okolí = Vietnamec na rohu
po rekonstrukci = někdy někdo něco udělal
po renovaci = vymalováno
v původním stavu = varna pervitinu, squathouse
stylový = divný barvy, levný materiál, futurama
včetně právního servisu = někdo slepí rezervačku
možné na hypotéku = LTV max 20%, když koupíte vaší tetě z Komerčky bonboniéru
slunný = asi 2 hodiny denně v úterý a v únoru
poblíž = spíše jeď na kole


A mé zkušenosti? Posuďte sami: 

Kdo je ten pán a čím to kurva měřil?

Břevnov je tradičně trochu dražší lokalita, jedná se o klidnou a dopravně dobře dostupnou část Prahy. Přesto jsem neodolal a na jednu malou 1+kk (26 m²) se jel podívat. To jsem ještě netušil jak moc malou... Uvítal mě soudruh v kvádru, tak jsem se představil a zeptal se, jestli je majitel. Řekl že není. Tak jsem se zeptal, jestli je zaměstnanec realitní kanceláře. Zasmál se a řekl, že ne, že je spíše známý majitele. Ok, proč ne. Vešli jsme dál a pán spustil: "Tak, tady máme chodbu, to je celkem 9 m², následuje koupelna 6 m² a potom místnost". Ve škole nás učili, že u čtverce se počítá obsah jako a² a obdélník je a x b. Chodba měla tvar dvakrát zahlé nudle, kam si v praxi nedáte botník, ani kolo. Koupelna byla 2x2 m a k tomu následovala místnůstka, že by v ní gymnastka neudělala rozštěp. Říkám: "Chlape, to jste měřil od oka?" A on: "Podívejte, já s tím mám zkušenosti, lidem se to vždycky zdá menší." Neříkal do prdele že je známej majitelů, jaký zkušenosti? Jak může vědět, co se lidem vždycky zdá? Nakonec z něj vylezlo, že si přivydělává tím, že za realitky organizuje prohlídky. Skvělé. 


Push & Pull

Další zajímavý byt se nacházel na pomezí Vršovic, Žižkova a Vinohrad. Vcelku pěkná 1+kk, opět 26 m² po rekonstrukci. V inzerátu psali 400 metrů od Flóry. Ve skutečnosti jsem šel asi kilák, a proto jsem dorazil o 4 minuty později. Čekala na mě slečna pěkná tak, že bych byt koupil i s ní. To by ovšem muselo následovat něco jiného, než čeho jsem byl svědkem.

Hottie: A vy jste přišel na ten inzerát 1+kk ve zvýšeném přízemí, že ano? Ten se vám líbil? Mně se taky líbí
Já: Jo, na ten.

Hottie: No tak ten už je prodanej ale.
Já: To jste mi mohla říct do telefonu, nemusel jsem jezdit.

Hottie: Ale můžu vám ho ukázat.
Já (v hlavě): To já vám taky.

Já: Hmm, to asi nepomůže situaci.
Hottie: Ale mám tady přesně takovej, jenom tam neproběhla tak rozsáhlá rekonstrukce, není zkolaudovaný a je v šestém patře.
Já: Takže vlastně úplně jinej, co? Tak doufám, že se to alespoň odrazilo v ceně?

Hottie: No on je ještě dražší, protože je tam pěknej výhled!


Nebyl. V podstatě byla vidět protější budova. Byt byl příšernej, ale tím to neskončilo.

Hottie: No ještě vám mohu ukázat 2+kk, ten je ale o něco dražší (cca 500k nad mým rozpočtem)
Já: Hmm, ten je pěknej, možná bych ještě mohl někde sehnat hotovost...
Hottie: No, ale bude v něm nájemce.
Já: Ale já v něm chci bydlet sám.
Hottie: To byste mu po roce normálně ukončil smlouvu a on by vám zatím splácel hypotéku.
Já: No a kde budu bydlet?

Myslel jsem, že mi z ní praskne, ale na toto si prostě musíte zvyknout, udělají všechno, aby vás dostali na prohlídku. Mimochodem nejednalo se nakonec tak úplně o realitku, ale o nějakou investiční společnost, která koupila celý dům a prodávala po rekonstrukci jednotlivé byty s tím, že některé bude pronajímat. Na můj dotaz, jak to bude řešeno se společenstvím vlastníků jednotek na mě vyvalila oči s tím, že nad tím ještě nepřemýšleli.

Nemám od toho klíče a majitel je v Ománu

Short story, jedu na prohlídku a borec mi 5 minut před schůzkou zavolá, že je u bytu, ale nemůže se dostat dovnitř, protože nemá klíče a majitel je v Ománu. Docela zajímavé, že ho nenapadlo si říct o klíče od bytu, kde má organizovat prohlídky...

Nebudete tomu věřit, ale zrovna minulý týden...


Asi 40 minut jsem se vezl v pořadí třetím autobusem na místo prohlídky a už jsem věděl, že to přes můj filtr neprojde z hlediska dopravní obslužnosti. Paní mě vedla chodbou a najednou zahla dolů do sklepa. Na můj dotaz, kam jako jde, odpověděla, že přece do toho bytu "v přízemí". Před dveřmi se zastavila a říká: "No víte, zrovna minulý týden to tu sousedi nad bytem trochu vytopili, asi praskl odpad nebo co, ale to se vysuší, než se nastěhujete." No jasně, "zrovna minulý týden". Vešel jsem do místnosti, která měla být chodbo-špajzo-šatna a strop jsem měl asi 5 cm od hlavy (měřím 180 cm). V kuchyňo-obýváko-ložnici hučel uprostřed vysoušeč a nad ním na stropě obrovská hnědá mapa kontinentu, na kterém asi žijí realiťáci, co nejsou svině. Okno bylo asi 10 cm nad zemí, ale "vlhko tady určitě není", tvrdila paní. Vlastně to tam bylo skoro jako ve skleníku, po vlhku žádné stopy.


Závěr


Pátá prohlídka dopadla o poznání lépe a vyklubala se z ní potenciální koupě, teď se jen obrnit a doufat, že to všechno klapne. Abych jim všem nekřivdil, tak se můj současný realiťák zdá jako v pohodě chlap. Minimálně mi zatím v ničem nelhal a neplýtval mým časem.

středa 10. dubna 2019

Pořízení nemovitosti_Part 1_Ekonomická rozvaha

Zabral jsem za kliku a zůstala mi v ruce. Hodil jsem bágl do rohu a jdu na recepci podepsat smlouvu. 

Já: Dobrý den, tak jsem tady pro tu smlouvu
Bába: Začřšlatíte p65dem
Já: Vůbec vám přes to sklo nerozumím, můžete mluvit nahlas?
Bába: Ptám se, jestli to chcete zaplatit.
Já: Jo, kartou
Bába: ERoihfg AOFH roigh
Já: Absolutně nevím, co jste řekla, mluvíte na mě z dvou metrů přes sklo
Bába: Že karty neberem, vyčistěte si uši.
Já (ve své hlavě): Uši vyčistím já tobě železným kartáčem ty pologramotná krávo
Já: Hotově
Bába: Doufám, že máte přesně...
Já (polohlasně): A já doufám, že shoříš v pekle
Bába: Co jste říkal?
Já: Že taky doufám. Jo a budu potřebovat novou kliku.
Bába: Tady máte knihu závad, tak to tam vyplňte.
Já: Co kdybyste to tam vyplnila vy?
Bába: Od toho tady nejsem. A nechte volné to druhé lůžko, kdyby jsme vám tam někoho přistěhovali.
Já (s upřeným pohledem na bábu): TAK TO PANÍ NIKDY NEZKOUŠEJTE!

Asi tak jsem zhruba před dvěma lety začal bydlet v Praze na ubytovně. Žádná sláva, ale člověka to nutí netrávit tolik času doma a je to opravdu levná varianta relativně kousek od práce. Po půl roce v práci mimo naši zemi jsem si řekl, že už se na ubytovnu vracet vážně nechci. Tedy dokud nenajdu něco svého, budu muset. Teď jsem v tom pekle znova. Protivnou bábu pořád nenahradil turniket s čipovou kartou, který by jen tak mimochodem odvedl práci mnohem kvalitněji. Na chodbě se line taková zvláštní směs smradu starého lina a zaschlé moči z pisoárů. No ale jak říkám, je to levné a kousek od práce. Připočtěte k tomu ještě fakt, že holku si tam můžete dotáhnout až potom, co si bába zapíše její číslo občanky, bydliště a vzdálenost od pupíku k levé bradavce. Tolik asi k té emocionální části. Prostě chci nějak rozumně bydlet a přiznávám, že mě tato touha nutí do jisté míry přimhouřit oko nad ekonomickou realitou.

Asi dva měsíce jsem brouzdal po různých realitkách i bezrealitkách, hypotékových srovnávačích, bazoších, blozích, diskutoval jsem s přáteli i nepřáteli, Čechy i cizinci. Následovalo excelové peklo s různými variantami výpočtů při různé jistině, úrokové sazbě, LTV, LTI, DSTI a MCBP. 

To, co jsem objevil nemělo k ideálu ani trochu blízko. Většinou šlo o nějaký kompromis. Jak jsem již nastínil v článku Portfolio & Life update, možnosti byly následující:

Normálně zde moc nezveřejňuji odkazy na cizí stránky a blogy, ale dnes udělám výjimku. Milan zveřejnil v komentářích link na uživatele Skejwina, který se nad podobným výpočtem zamýšlel dříve, více v odkazu. Sdílím to proto, že mi Skejwinovy úvahy dávají smysl a proto, že to není komerční stroj na vatu, ale píše zadarmo a od srdce. Na rozdíl od Skejwina jsem odhadem o něco mladší, nemám přítele ani české akcie, nepovažuji se za odchovance "střední třídy" a na nemovitost si budu nejspíš 90 % půjčovat. Mé vstupní úvahy byly tedy o krapet jiné a tudíž jsem došel i k jinému závěru.

Možnosti s úrovní frustrace obsahující slovo "kefír" jsem dopředu vyloučil. Na rozdíl od Skejwina, který má s přítelem cash z prodeje bytu a sleduje celkové zhodnocení, jsem se soustředil na výdajovou, respektive nákladovou stránku věci. Pokud bych si chtěl pronajmout byt 1+1 o obytné ploše mezi 30 - 35 m² v požadované dojezdové vzdálenosti od práce (viz odkaz Portfolio & Life update), zaplatil bych každý měsíc něco mezi 11 000 - 13 000 CZK. Kdo ovšem už nějakou tu zkušenost s pronajímáním nebo bydlení v podnájmu má, nejspíš zjistil, že nic netrvá věčně. Průměrná doba pronájmu nemovitosti za účelem bydlení v ČR je 20 měsíců. V dynamickém regionu, kterým Praha bezesporu je, může být ještě kratší. Jistě, člověk může mít štěstí a zůstat bydlet v jednom bytě 10 let, ovšem statistika je neúprosná. Proto je třeba počítat, že vzniknou zhruba každé dva roky náklady na provizi realitní kanceláři, stěhování a možnou další adjustaci nového bytu.

Cena nájmu také pravděpodobně nezůstane stejná. Můžeme očekávat, že se zvýší minimálně o inflaci pokaždé, když dojde k podpisu nové smlouvy. Historicky se výjimky krátkodobého poklesu nájemného najdou, ale růst je mnohem pravděpodobnější.

Variantou tedy zůstalo pořízení vlastního bytu. Nutné finance bude řešit kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru s tím, že cílím 90 % LTV. Cizí kapitál je vždy levnější, než vlastní. Úrokové náklady při maximálně roztažené době splácené (30 let) budou činit zhruba 6 500 CZK a podobnou částku bude tvořit splátka úvěru. K tomu je nutno připočíst některé další výdaje, jako je pojištění, zaplacení daně z nabytí nemovitosti či příspěvek do fondu údržby a oprav. Výdajově se tak budu pohybovat kolem 16 000 CZK. Ovšem náklady v porovnání s variantou pronájmu budou zhruba ve výši 10 000 CZK, rozdíl tvoří splátka vypůjčené částky.

Na rozdíl od nájmu, který se bude pravděpodobně zvyšovat, se náklady na splácení hypotečního úvěru každým měsícem snižují a to nominálně (vlivem nižší dlužné částky), tak reálně (vlivem inflace). Pokud k tomu připočteme možnost odečtu úrokových nákladů ze základu daně, nezdají se dnešní úrokové sazby tak hrůzostrašné. Dnešní legislativa vám umožňuje splatit až 25 % výše úvěru v době výročí podepsání smlouvy s bankou. I kdyby ne, tak dle délky fixace máte možnost splatit úvěr celý. Je tedy pravděpodobné, že za 5 let budu řešit situaci, kdy buď umořím část dluhu, nebo investuji hotovost do akcií. K tomuto rozhodnutí dojdu porovnáním výše úrokové míry a současné situace na akciovém trhu.

Podobně jako u mého dividendového portfolia je mi celkem jedno, kolik bude stát byt za 5 let. Nebudu ho chtít za 5 let prodat. A podobně jako při volbě akcií do portfolia jsem se soustředil na fakta, která mi jsou o nemovitosti známa. Ale stejně mi to nedá, kam se budou ubírat ceny nemovitostí v Praze? Stejně jako si myslím, že krize z let 2008 - 2009 se jen tak nebude opakovat, nebude se podle mě opakovat ani propad cen u nemovitostí. Ekonomika zpomalí, popřípadě bude stagnovat a dojde ke zpomalení tempa růstu cen nemovitostí opět až k jeho stagnaci. Dle mého názoru se nebude opakovat vývoj z let 2008 - 2009. Zaprvé se jednalo o konec makrocyklu, který se za našich životů také nemusí zopakovat a zadruhé přijaly banky opatření ve formě limitované LTV, LTI a DSTI, které umožní cenám nemovitostí přistát hladce. Praha, jak již nastínil Skejwin, je považována za metropoli západního stylu a atraktivní k bydlení bude vždy. V době hospodářské stagnace či krize je v Praze, na rozdíl od ostatních regionů, vždy dost pracovních míst.

Skejwinova nájemně-investiční strategie je pro mě nepoužitelná z následujících důvodů:
  • nemám cash, použiji z 90 % cizí kapitál
  • mám už 98 % kapitálu v akciích, potřebuji diverzifikovat
  • nechci řešit stěhování/smlouvy/omezení, které přináší podnájem
  • jsem příjmově orientovaný investor
  • bál bych se při současné situaci na trhu akcií jednorázově zainvestovat řádově miliony CZK
Podstatný je pro mě zejména poslední bod, protože akciové trhy jsou před blížící se recesí ekonomiky také značně napjaté. Proto bych možná nepovažoval investici tak obrovské sumy do akcií za šťastnou, zejména pokud jde o indexové fondy. Když už, soustředil bych se (a opakuji to jako mantru) na podhodnocené defenzivní tituly s velkou tržní kapitalizací. Přesto patří Skejwinovi můj obdiv za střízlivý pohled na věc a ochotu vzdorovat mainstreamovému názoru, že je něco špatně na bydlení v nájmu. Sám jsem v nájmu bydlel, protože jsem věděl, že v místě mého předchozího působení se prostě nechci usadit a na hypotéky/vlastní bydlení jsem měl z důvodu fascinace akciemi poněkud zkreslený názor. Jsem zvědav, jak se Skejwin nakonec rozhodne, protože držet jím zmíněných 6 000 000 CZK na spořáku (dejme tomu s optimistickým 1% úročením) pro něj znamená při současné inflaci přijít o 9 000 CZK měsíčně.



středa 27. března 2019

Portfolio & Life update

Tento příspěvek se mi nepíše úplně snadno. Poslední dobou jsem neměl moc chuť ani čas na blog psát. Na rozdíl od některých svých kolegů se na psaní blogu nesnažím vydělat. Nikomu tu necpu žádné gumové penisy, nikomu nedělám reklamu, na nikom nejsem závislý a nežadoním ani o donejty, ani o sdílení. Snažím se svá tvrzení vždy podložit fakty, nebo přijatelnou, uvěřitelnou lží. Nikde se neinspiruji a nikoho nevykrádám. Nesnáším, když někdo píše články jen proto, aby psal články. Nechci psát vatu, ale kvalitní, čtivý obsah. To ovšem klade určité nároky, zejména pak na čas. Posledních pár měsíců jsem trávil více než osm hodin denně před obrazovkou počítače v práci i po pracovní době, kdy jsem potřeboval prostě vypnout a "hledět do ohně" (YouTube, Pornhub). Naštěstí je toto období za mnou a já slibuji, že začnu psát častěji. To ovšem není to nejhorší, ostatně se to tu jmenuje občasník, což ospravedlňuje nepravidelnost mé autorské tvorby.

Doposud jsem bydlel na ubytovně, takže byly výdaje na bydlení směšně nízké. Už mi ovšem není dvacet. Ubytovna byla sdílená, o nějakém soukromí se nedalo ani mluvit. Ráno si člověk poslechl kecy uklizečky, která se rozčilovala, že musí uklízet, protivné recepční, která musí recepčnit (už aby k nám dorazila robotizace) a cokoliv si člověk dal do ledničky prostě zmizelo (kromě neochuceného kefíru, ten většinou vydržel). Navíc si člověk nemůže pokoj vybavit podle sebe.

Ubytovnu jsem tedy do budoucna vyloučil. Alternativ k ní je několik. Mohu si koupit levnou nemovitost na své rodné hroudě a dojíždět. S autem nejsem zrovna kamarád a busem je to hodina a půl cesty (a to hned dvakrát denně). Mohu si pronajmout malý byt v místě práce, což vyjde relativně draho. Mohu si pronajmout pokoj ve větším bytě, což ovšem neřeší problém se soukromím, cena je oproti ubytovně dvojnásobná a nechci žít na neochuceném kefíru.

Tato životní situace mě přivedla k revoluční myšlence (ironie) - pořídit nemovitost. Většinu mého času tedy zabralo načítání různých článků a ekonomických analýz včetně úvah o tom, zda je tento krok skutečně to pravé pro mě. Srovnal jsem částku, kterou bych platil za nejlepší možnou alternativu (pronájem malého bytu) s tím, na kolik mě vyjdou úrokové náklady hypotéky a ostatní poplatky (fond oprav, pojištění, energie) a vyšlo mi, že bych měl skutečně pořídit byt.

Rychle vyřešíme filozofickou otázku, zda je koupě bytu investice, nebo ne. Slyšel jsem různé názory. Já to vnímám následovně:

  • Kupuji něco, co časem získá na hodnotě a dá se to s výdělkem prodat? Ano
  • Kupuji něco, co mi může generovat pasivní příjem v podobě nájemného, resp. ušetřit placení nájemného ve chvíli, kdy nemovitost využívám sám? Ano

Investice to tedy je. Nejčastější protiargument je, že to investice není, protože v tom bytě budu bydlet. To se dá pochopit, očekávám ovšem, že v budoucnu nastane situace, kdy v něm bydlet nebudu. V minulosti jsem o koupi nemovitosti nikdy nepřemýšlel, nyní mám k dispozici nějaký ten kapitál a konečně jsem našel místo, kde by mi nevadilo se usadit.

Nyní se nacházím ve fázi, kdy mám předjednaný hypoteční úvěr a chodím na prohlídky, už se formuje i rezervační smlouva na jeden slibný byt. Požadavky byly následující:
  • Ne více než 30 minut MHD do práce
  • Ne více než 30 minut MHD do centra (Muzeum, Florenc, Můstek)
  • Osobní vlastnictví
  • Cena tak, abych mohl 10 - 20 % poskytnout ze svého
  • Cena pod 100 000 CZK za
  • Abych nespal se sporákem u hlavy (rozumná velikost), minimálně 25
Pár takových bytů jsem našel, většinou v lokalitách Košíře, Kobylisy a v rozhraní Vinohrady/Žižkov/Vršovice. Většinou nejde o nic extra, malé 1+kk, maximálně 2+kk. Při rozhovoru o pořízení nemovitosti s lidmi v mém okolí jsem zavnímal spousty argumentů pro i proti. Nejčastější přípomínky/rady byly následující:
  • Byt jsi měl koupit před dvěma lety. Jo, dík za radu, jenže to jsem bydlel v prdeli světa (promiň Radku).
  • Teď byt nekupuj, počkej pár let, zase zlevní. A těch pár let mám dělat co? Navíc kdo mi zaručí, že byty v Praze do pár let zlevní? Důsledkem čeho?
  • Kup si 2+1 nebo 3+1, založíš rodinu a kam ji dáš v malém bytě? S touto filozofií bych si koupil vilku v mém rodném městě, vychovávat rodinu v Praze v blízkém a možná ani vzdálenějším časovém horizontu nezvažuji.
  •  Teď jsou úrokové sazby vysoko. Jsou výše, než byly, s tím se dá souhlasit. Zase tak vysoko ovšem nejsou. Navíc je poměrně vysoko (v porovnání se situací před dvěma lety) i inflace.
  • Kup si byt doma a dojížděj. A na kolik mě peněz a času přijde dojíždění? NECHCI být otrokem volantu.
Všechny názory jsem zvážil a pořád zůstal u rozhodnutí nějaký byt pořídit. O své zkušenosti a názory se s vámi rád podělím ve svých článcích.
Posledním důvodem, proč se mi tento příspěvek nepíše snadno je, že jsem redukoval své portfolio a porušil zásadu "Buy & Hold" a "Neprodávej se ztrátou". Celkem jsem se zbavil osmi společností a redukoval tak jejich počet v mém portfoliu na únosných 29. Prodal jsem:
  • SABESP se ziskem asi 10 %
  • Huaneng Power International s nulovým ziskem, beze ztráty
  • Daimler s nulovým ziskem, beze ztráty
  • BMW s nulovým ziskem, beze ztráty
  • L Brands se ztrátou téměř 50 %
  • GameStop se ztrátou asi 40 %
  • Buckey Partners se ztrátou asi 60 %
  • General Electrics se ztrátou asi 30 %
Všechny prodané společnosti byly dividendové, takže reálná ztráta je o něco nižší, zejména GameStop vyplácel po celou dobu tučné divi. Proč jsem k tomuto kroku přistoupil?
  1. Moc společností v portfoliu skutečně odvádí pozornost a znemožní vám rozhodování o tom, co dále na/přikoupit.
  2. Exotické společnosti s nízkou tržní kapitalizací se nehodí pro můj investiční styl.
  3. Automobilky jsou vysoce kompetitivní tržní segment, který se nehodí na dlouhodobé držení, už vůbec ne na vrcholu hospodářského cyklu.
  4. GameStop a L Brands dle mého zaspaly dobu a jejich transformace, pokud bude úspěšná, zabere velmi dlouhou dobu. Dalším důvodem bylo ořezání dividend.
Tak a je to venku. Zradil jsem své ideály! Kamenujte mě, nenechte na mně nit suchou! Hlášky typu "Já ti to říkal!", "Jsem chytřejší než ty, protože jsem tě před těmi společnostmi varoval!" jsou očekávané.

Kapitál z prodeje jsme reinvestoval. Přikoupil jsem:
  • Banco Bilbao (5,266 EUR)
  • Pfizer (41,02 USD)
  • AbbVie (77,14 USD)
A nově jsem zařadil do portfolia Carbon Black, technologickou firmu se zaměřením na kybernetickou ochranu skrze cloudová úložiště.
V současné době (a pravděpodobně ani v následujících dvou měsících) nebudu reinvestovat dividendy, ani nakupovat nové akcie. Dokud nebudu bydlet, nebude zaplacena daň z nabytí nemovitosti a v bytě minimálně postel a lednička, akcie budou muset počkat. Je také pravděpodobné, že budu muset o 20 % snížit objem svých pravidelných měsíčních investic. Tak mi držte palce a těšte se na další dávku ironického investičního humoru. Už teď vás mohu ujistit, že se realitní makléři umístili v žebříčku nejméně etických povolání mezi finanční poradce (kromě Radky) a prostitutky (kromě Terezy).


pondělí 31. prosince 2018

Portfolio update

Poslední dny zrovna nesvědčily ve prospěch aktualizace mého Občasníku. Přesto jsem dnes uloupl něco málo volného času a tak aspoň poskytnu základní přehled mých nákupů v měsících listopad a prosinec.

Trhy nám lehce zvolatilnily, místo vánoční rally nastala velmi silná korekce. V žádném případě se však nelekejte a hlavně nic neprodávat! Naopak, nastal čas přikupovat. Takto silný propad pravděpodobně nereflektuje makroekonomickou realitu, ale spíše jisté monetární utažení kohoutků.

12. 11. 2018 přikoupení British American Tobacco za 34,29 EUR
12. 11. 2018 nákup International Business Machines za 122,21 USD
12. 11. 2018 přikoupení AbbVie za 88,7 USD
15. 11. 2018 nákup Newell Brands za 20, 93 USD
12. 12. 2018 přikoupení Royal Dutch Shell za 26,16 EUR
28. 12. 2018 přikoupení British American Tobacco za 28 EUR
28. 12. 2018 přikoupení Kraft Heinz za 44 USD

Své portfolio jsem rozšířil o IBM, informační moloch, který je od roku 2017 v klesajícím trendu z důvodu stagnujících zisků. Trhy reagovaly negativně na akvizici společnosti Red Hat a já se nechal zlákat bezpečnou, pětiprocentní dividendou a pozitivními vyhlídkami do budoucna. Podobně se zachovali i insideři, kteří věří v budoucí růst.

Dalším rozšíření je i tak trochu spekulace na růst společnosti Newell Brands. Nakoupil jsem na základě doporučení známého, který ve společnosti pracuje. Společnost se nachází ve fázi restrukturalizace, kterou investoři většinou špatně nesou. Cena akcie společnosti je oproti maximu v roce 2017 téměř na třetině. Přesto společnost vyplácí pěknou dividendu a světlé zítřky jsou na obzoru. Mohli jsme být svědky silných insider nákupů za ceny kolem 20 USD/akcie.

Dále jsem se naštěstí už nenechal strhnout k rozšíření již tak velké zoo-portfolia a raději jsem rozšiřoval pozice. Na své si přišla společnost British American Tobacco, která vytrvale klesá z důvodu přípravy nových zákonů regulujících trh tabákových výrobků. Konkrétně FDA (U.S. Food and Drug Administration) připravuje zákaz prodeje mentolových cigaret, které BAT přináší téměř 25 % příjmů z prodeje v USA. Šance, že zákony projdou je možná (50:50). Časový horizont takového opatření je nejméně 3 roky a věřím, že společnost stihne na tyto změny zareagovat. Navíc toto opatření rozhodně neospravedlňuje cenu, za kterou se nyní BAT prodává. Více než 8% dividenda při P/E 2 a P/B pod 1? Yes please, give me more.

Shell reagoval poklesem na propadající se ceny ropy. Cena elektrické energie a zemního plynu, do nichž Shell diverzifikuje své podnikání ovšem roste a Shell je díky redukci aktiv a provozních nákladů schopný generovat zisk i při mnohem nižších cenách. Proto jsem neváhal a nakoupil pořádný balík. Jediné, co mě teď mrzí je, že držím Shell u dvou brokerů. ADR v USD u jednoho a originální akcii za EUR u druhého.

Na své si přišla i farmaceutická AbbVie. Bohužel jsem nevychytal listopadové minimum, kdy cena klesla pod 80 USD, ale přesto jsem naznal, že po oznámení o dalším navýšení dividend o 11 % nastal čas k dalšímu nákupu.

Nejnovější a zároveň poslední nákup tohoto roku představuje Kraft Heinz. Oproti vrcholu v roce 2017 je akcie zlevněná o více než 50 %. Při dividendovém výnosu 5,7 %, P/E 15 a P/B pod 1 se jedná o krásnou cenu. Do budoucna se očekává růst zisků.