Jak ke kamarádovi finanční poradce přišel aneb investujeme sami (znovu)

Svět je plný lidí, co vám šeptají do ouška, jak jste skvělý a přitom se vám to snaží nenápadně, pomaličku udělat do zadku. Je to smutné (teda asi ne pro ty, co to mají rádi), ale je to tak. Kolem financí se točí obrovský business. Denně trávíme minimálně osm hodin v práci, která nás často ani netěší. Věnujeme maximum úsilí tomu, abychom vydělali prachy a potom se nedokážeme pár minut zamyslet nad tím, kam ty prachy strkáme. Ne, nebudu vás tu přesvědčovat o tom, abyste neutráceli. Na tom nic špatného není, dělá vám to radost a je na tom založená ekonomika. O čem vás chci přesvědčit je, abyste zavolali svému finančnímu poradci, dali mu pár facek a okamžitě zrušili všechny produkty uzavřené na jeho doporučení. K tomuto článku mě dovedla situace mého velmi dobrého kamaráda, který málem skočil na lep jednomu poradci nabízejícímu fekál s mašličkou.

Cíle finančního poradce

Stejně jako vy nechodíte do Kolbenky pro radost, nechodí ani s vámi finanční poradce na kávu jen tak (paralela). Bude vám tvrdit, že to celé dělá zadarmo. To je první lež, kterou se od něj dozvíte. Jediný, kdo někomu radí zadarmo jsem já na tomto blogu (hyperbola). To, že finančnímu poradci neplatíte přímo, neznamená, že ho neplatíte. Za jeho skvělé rady totiž můžete platit následující desítky let a jemu z toho přistane provize. Po první schůzce s poradcem většina lidí odchází s následujícím mixem pocitů (i já jsme je kdysi měl, když mě poradce lovil):

1) strach

2) pocit, že mi dobrý přítel kryje záda

3) ten člověk mi rozumí

4) nikdo na mě netlačí

Poradce si vás první oťuká. Většinou ve formě dotazníčku, kde mu vyblejete, kolik vyděláte, utratíte a co už máte za produkty, popřípadě jakých chcete dosáhnout cílů. Následuje analýza vaší osoby a příprava na další schůzku. Pokud je vám 20 a vaším nejbližším finančním cílem je, abyste měli v pátek na pivo, tak vám poradce rád s korekcí cílů pomůže. Dostanete se na téma nového vozu, vlastního bydlení, důchodu, zlomených nohou, komatózních stavů, plačících vdov, hladových dětí a inflace. Cílem je, ve vás vyvolat strach. Pocit, že vám něco uniká a jestli s tím okamžitě nezačnete něco dělat, ujede vám vlak. Není divu, MLM (multi level marketing) je prostě jenom marketing a každá reklama má za účel vás přesvědčit o tom, že prostě nemůžete bez daného výrobku/služby žít. 

"Ale v něčem je to Michale dobré. Tito lidé aspoň finančně vzdělávají  a učí lidi šetřit"

Finanční poradce ví o financích v drtivé většině případů úplné hovno. V tom zbytku je tak o lekci před vámi, ti nejlepší možná četli Macákovou. V čem jsou ale mistry a na co jsou pravidelně trénovaní je manipulace s lidmi.

Nezoufejte, svět je sice plný nebezpečí, ale vy máte skvělého kámíka, který vás tím světem provede. Všechny fráze, které uslyšíte, každé demografické schéma, lichotka či ekonomický termín je předem nacvičené divadlo za účelem vám něco prodat. Schválně si všimněte, že finanční poradce vám nikdy neřekne "ne" nebo "nemáte pravdu". Je to prostě váš člověk. Rozumí vám. Všechno probíhá opravdu hladce, hlavně žádný stres, jenom vám ukazuje možnosti, volba je na vás. Pokud máte zájem, tak se ozvěte, všechno za vás vyřídíme.

"No ale on vůbec nevyvracel to, cos mi řekl ty Michale, se vším souhlasil. Akorát to, co děláš ty jako hobby u nich dělá tým zkušených analytiků. Celkově je takovej v pohodě, hodně jsme kecali o sportu a tak. Vůbec mu nevadí, že mu asi nic nepodepíšu, až je mi to blbý, strávil se mnou už tak tři hodiny. Možná od něj vezmu aspoň pojistku... Pozval mě na nějakou akci, kde je chlast zadarmo a budou tam představovat ty produkty. Prý je to jen pro VIP"

Dobrý produkt nepotřebuje reklamu

Když začínal nejúspěšnější investor na světě - Warren Buffett spravovat bohatství svých přátel a rodiny, měla správa následující podmínky:

• vklady a výběry zisků zdarma
• žádný vstupní poplatek
• žádná fixní doba investic
• žádný poplatek za obhospodařování z celkové hodnoty portfolia
• odměna správci pouze jako podíl na zisku
• podíl na zisku pouze v případě, že správa svou činností překonala benchmark

Myslíte, že Warren Buffett potřeboval armádu naháněčů ovcí, aby mu zajistili další investory, kteří budou jeho služeb využívat? Naopak. Lidé Warrenovi cpali prachy a prosili ho, aby jim je rozmnožil. Z jakého důvodu? Warren měl dlouhodobé výsledky a jim nastavená struktura poplatků byla spravedlivá. Naopak dnešní penzijní a investiční společnosti propagují následující poplatkovou strukturu:

• poplatek při založení/zrušení jako % z "cílové částky" (z toho jde podíl poradci)
• poplatek za předčasné vybrání peněz
• fixování peněz v portfoliu do dosažené cílové částky nebo uplynutí určité doby
• poplatek (%) za obhospodařování z celkové hodnoty PTF (největší zvěrstvo)
• odměna správci jako podíl na zisku (většinou bez dalších podmínek)

Většina těchto fondů nemá žádnou, nebo velmi krátkou historii. Není proto možné dlouhodobě hodnotit úspěch těchto fondů. Fondy se navíc mohou různě rušit a transformovat a zakrývat tak svou neschopnost. Ty nejstarší propagované české fondy penzijního spoření a asistovaného investování byly založena po roce 2011, a proto je jejich historie silně ovlivněna osmiletým růstem, který následoval po velké hospodářské krizi. Jak si tyto fondy povedou do budoucna? Přijde mi na tom strašně vtipné, že chce někdo poplatek ve formě procenta z cílové částky. Je to prostě paradox. Můžu si odkládat nějaké finance po smluvené časové období a někdo si z toho vezme 4 % aniž by mi cokoliv dal? A to jako proč?

Aura šílené složitosti

 

"Tak tady tomu pánovi ty peníze dejte, on je známý portfolio manažer a on se vám o ně postará, což je stráááášně složitý proces, jsou to samá procenta, úroky, dividendy, konzervativní, dynamický, hedge, beta, klouzavý průměr, index, rizikový profil, margin, forex... No a když to dopadne, tak si za to vezme odměnu (a když ne, tak vlastně taky) a zbytek je váš a bude to fááákt hodně, koukněte, tady mi to vychází na šest mega."

Jenže on ten pán není známý. Vlastně není ani středně známý. On je úplně neznámý. Nejsou za ním vidět žádné úspěchy. Přesto po vás chce důvěru, poplatky a trvalý příkaz z vaší banky k jeho fondu. Investování není složité. Stanovíte si investiční horizont, vyčleníte si potřebnou částku, zvážíte riziko a investujete. Dokonce to není ani tak rizikové, nebo časově náročné. Pro každého, kdo se nechce zabývat investicemi nebo jimi trávit volný čas doporučuji, aby nakoupil pasivní indexový veřejně obchodovaný fond. Nejlépe nějaký, který kopíruje široký světový, nebo americký index. Zde je časový rozpočet:

• založení účtu u brokera (1 x 5 minut)
• nastavení trvalého příkazu (1 x 2 minuty)
• vyhledání ISIN (identifikační kód fondu) příslušného ETF (1 x 2 minuty)
• nákup ETF (1 x 1 minuta/měsíc)

A finanční náročnost? Kolik já už jsem viděl článků, že jsou investice do akcií drahé a potřebujete miliony. Vyházet z okna a ve vzduchu do řiti nakopat autory takových  článků. Můj broker si účtuje 15 CZK za nákup či prodej akcie a ETF jsou, světe div se, dokonce jednou za měsíc ZDARMA. Tak a teď jsem vám ušetřil 4 % z cílové částky a 2 % ročně z hodnoty vašeho portfolia, takže kdo to čte, ať se mi ozve do e-mailu, zašlu vám číslo účtu a ať už to tam lítá.

Co jiného si myslíte, že ti slavní manažeři fondů udělají s vaším bohatstvím? Budou snad po večerech dumat, jak vám co nejvíc vydělat a hledat jednotlivé podhodnocené akcie jako to dělal Buffett? Proč by to dělali? Jsou živi z 2% poplatku z hodnoty vašeho bohatství a odměna ze zisku jim většinou plyne benchmark nebenchmark. Nevěříte? Zde je printscreen nejvýznamnějších pozic fondu, který nabízel mému kamarádovi prodejce opiček na gumě:

Portfolio fondu jedné "nejmenované" investiční společnosti

Všechno jsou to fondy. Dva z nich patří dokonce stejné společnosti, která fond provozuje. Krásný fond fondů jak vyšitý. Teď jenom otázka pro fajnšmekry za zlatého bludišťáka. Když je nákladovost fondu iShare MSCI World Core (největší podíl slavného fondu mého kamaráda) rovna 0,24 % a tento fond můžete jednou za měsíc u brokera pořídit zadarmo, kam se podělo těch zbylých 1,76 %? Já vám to řeknu kam, to je daň za vaši lenost. Tolik platíte za 1 minutu vašeho času měsíčně. Pokud teď cítíte tlak v rektu, už pravděpodobně dokončil poradce svou práci a máte podobný fond založený.

Závěr

 

Já tomu rozumím, nikdo nejsme dokonalí, každý rozumí něčemu jinému. I já si nechám ve spoustě věcech poradit a spoustou věcí se nechci zabývat. Tady jde ovšem o dlouhodobý horizont a rozdíl mezi penězi nastrkanými do zprostředkovaného investování a samostatným investováním do indexového ETF je v případě mého kamaráda v 32 letém horizontu kolem 3 000 000 CZK. Nikdo po vás nechce abyste se pokoušeli rozumět akciím a vybírali z nich tu nejlepší investiční příležitost. Prostě si kupte všechny. Kupte index. Každý měsíc. Zadarmo. Po dobu 32 let. 3 000 000 CZK za tu minutu měsíčně stojí, ne?

A že jsem otočil, protože jsem dříve propagoval stockpicking? Ale kdeže, jen je to prostě menší zlo než české penzijní a investiční společnosti.

Pořízení nemovitosti_Part 2_Peklo s realitkama

Trochu si říkám, jestli nebude celou sérii o nákupu nemovitosti vhodné publikovat až po tom, co budu mít klíče v kapse a vesele bydlet. Od rozhodnutí něco koupit až do chvíle, kdy v klidu bydlíte, se totiž může spousta věcí kvalitně vysrat. Občas vinou vaší, nebo právě druhu společnosti, který vám teď popíši.

Než se  do toho pustím dám vám jednu radu - pokud můžete, nekupujte nemovitost přes realitku. Jsou to hyeny, neposkytují kvalitní služby, nepracují ve váš prospěch, celý proces nákupu zdržují, bez ostychu si řeknou o úplatek a jakmile je podepsána rezervační smlouva a připsán rezervační poplatek, slehne se po nich zem.

Kdo je realiťák?

Stát se realiťákem je asi stejně složité, jako stát se finančním poradcem. Když na to máte žaludek, dokážete se kvalitně přetvařovat a potlačit volání špatného svědomí, směle do toho. Stejně jako jsou výjimky z řad finančních poradců, dokáži si představit, že se najde morální realiťák, který vás dovede k vysněné nemovitosti. Mnohem častěji se ovšem setkáte s práva neznalým joudou, který prodává svou první nemovitost. Budou vám zatvrzele tvrdit že něco nejde, nebo že to nebudete potřebovat navzdory tomu, co vám tvrdí právník a banka. Ideální zákazník je pro ně ovce, která hned na první schůzce podepíše rezervačku, vysolí poplatek a dál po nich vůbec nic nechce.

Rezervačně odhadní paradox

Kdo už kupoval nemovitost jistě ví, že se snadno ocitnete v situaci, kdy nechcete podepsat rezervační smlouvu, protože není jisté, že dopadne odhad a dostanete půjčku. Na druhou stranu abyste mohli nahnat odhadce z banky do nemovitosti, potřebujete jaksi součinnost s realiťákem, nebo majitelem. Odhadce se většinou platí a tak byste asi neradi, aby se na něj čekalo a mezitím vám realiťák nemovitost střelil někomu jinému.

Poplatky a co za ně dostanete

Tady se to dosti různí. V některých případech má realiťák sjednanou fixní částku, někde se jedná o podíl na prodejní ceně. S tím je spjata ochota realiťáka vyjednávat. Osobně to doporučuji zkusit vždy, i když tomu současná situace na trhu nenahrává.

Poplatek může tvořit třeba i 4 -5  % kupní ceny, což u pražských realit není zrovna málo. Za tuto pálku dostanete následující:

• fotky bytu, které v 90 % případů nevykreslují jeho uspořádání a velikost (kdo trochu fotí a zná základní poučky o perspektivě, strčí do kapsy i "zkušeného" realiťáka
• zavádějící text (viz další kapitola), který absolutně neposkytuje potřebné informace
• jednu prohlídku (u druhé vám radši řeknou, že už tam mají jiného zájemce)
• sepsání rezervační smlouvy, kde se vzdáváte práva dýchat (silně doporučuji revizi právníkem)
• sepsání kupní smlouvy (jenom někdy a bude to spíše šablona)

Realiťáckej speech

Abyste si ušetřili nervy a zbytečný čas strávený na prohlídkách, silně doporučuji realiťákovi zavolat, nebo ještě lépe napsat e-mail a dostat z něj všechny podrobnosti předem. Předejdete nepříjemným překvapením na místě. Přesto se radši seznamte s následujícím slovníkem:

1.npp / první patro = podzemí nebo snížené přízemí (psi vám chčijou na okna)

2.npp / druhé patro = zvýšené přízemí (když plivnete z okna, dole to slyšitelně mlaskne)

100 m = 150 m (platí například při popisu vzdálenosti nemovitosti od nejbližší stanice metra)

100 m² = 75 m² (platí například při popisu velikosti obytné plochy bytu)

atypický = nekolaudovaný

centrum Prahy = širší centrum Prahy

dostupnost do centra za 10 minut = maglevem nebo Šinkansenem

širší centrum Prahy = Ďáblice, Uhříněves, Zbraslav a Řepy

okraj Prahy = Ústí nad Labem

útulný = malý a starý

flexibilní = pouze nosné stěny, bez příček - holobyt

veškerá občanská vybavenost v okolí = Vietnamec na rohu

po rekonstrukci = někdy někdo něco udělal

po renovaci = vymalováno

v původním stavu = varna pervitinu, squathouse

stylový = divný barvy, levný materiál, futurama

včetně právního servisu = někdo slepí rezervačku

možné na hypotéku = LTV max 20%, když koupíte vaší tetě z Komerčky bonboniéru

slunný = asi 2 hodiny denně v úterý a v únoru

poblíž = spíše jeď na kole

A mé zkušenosti? Posuďte sami: 

Kdo je ten pán a čím to kurva měřil?

Břevnov je tradičně trochu dražší lokalita, jedná se o klidnou a dopravně dobře dostupnou část Prahy. Přesto jsem neodolal a na jednu malou 1+kk (26 m²) se jel podívat. To jsem ještě netušil jak moc malou... Uvítal mě soudruh v kvádru, tak jsem se představil a zeptal se, jestli je majitel. Řekl že není. Tak jsem se zeptal, jestli je zaměstnanec realitní kanceláře. Zasmál se a řekl, že ne, že je spíše známý majitele. Ok, proč ne. Vešli jsme dál a pán spustil: "Tak, tady máme chodbu, to je celkem 9 m², následuje koupelna 6 m² a potom místnost". Ve škole nás učili, že u čtverce se počítá obsah jako a² a obdélník je a x b. Chodba měla tvar dvakrát zahlé nudle, kam si v praxi nedáte botník, ani kolo. Koupelna byla 2x2 m a k tomu následovala místnůstka, že by v ní gymnastka neudělala rozštěp. Říkám: "Chlape, to jste měřil od oka?" A on: "Podívejte, já s tím mám zkušenosti, lidem se to vždycky zdá menší." Neříkal do prdele že je známej majitelů, jaký zkušenosti? Jak může vědět, co se lidem vždycky zdá? Nakonec z něj vylezlo, že si přivydělává tím, že za realitky organizuje prohlídky. Skvělé. 

Push & Pull

Další zajímavý byt se nacházel na pomezí Vršovic, Žižkova a Vinohrad. Vcelku pěkná 1+kk, opět 26 m² po rekonstrukci. V inzerátu psali 400 metrů od Flóry. Ve skutečnosti jsem šel asi kilák, a proto jsem dorazil o 4 minuty později. Čekala na mě slečna pěkná tak, že bych byt koupil i s ní. To by ovšem muselo následovat něco jiného, než čeho jsem byl svědkem.

Hottie: A vy jste přišel na ten inzerát 1+kk ve zvýšeném přízemí, že ano? Ten se vám líbil? Mně se taky líbí
Já: Jo, na ten.

Hottie: No tak ten už je prodanej ale.
Já: To jste mi mohla říct do telefonu, nemusel jsem jezdit.
Hottie: Ale můžu vám ho ukázat.
Já (v hlavě): To já vám taky.
Já: Hmm, to asi nepomůže situaci.
Hottie: Ale mám tady přesně takovej, jenom tam neproběhla tak rozsáhlá rekonstrukce, není zkolaudovaný a je v šestém patře.
Já: Takže vlastně úplně jinej, co? Tak doufám, že se to alespoň odrazilo v ceně?
Hottie: No on je ještě dražší, protože je tam pěknej výhled!

Nebyl. V podstatě byla vidět protější budova. Byt byl příšernej, ale tím to neskončilo.

Hottie: No ještě vám mohu ukázat 2+kk, ten je ale o něco dražší (cca 500k nad mým rozpočtem)

Já: Hmm, ten je pěknej, možná bych ještě mohl někde sehnat hotovost...
Hottie: No, ale bude v něm nájemce.

Já: Ale já v něm chci bydlet sám.
Hottie: To byste mu po roce normálně ukončil smlouvu a on by vám zatím splácel hypotéku.
Já: No a kde budu bydlet?

Myslel jsem, že mi z ní praskne, ale na toto si prostě musíte zvyknout, udělají všechno, aby vás dostali na prohlídku. Mimochodem nejednalo se nakonec tak úplně o realitku, ale o nějakou investiční společnost, která koupila celý dům a prodávala po rekonstrukci jednotlivé byty s tím, že některé bude pronajímat. Na můj dotaz, jak to bude řešeno se společenstvím vlastníků jednotek na mě vyvalila oči s tím, že nad tím ještě nepřemýšleli.

Nemám od toho klíče a majitel je v Ománu

Short story, jedu na prohlídku a borec mi 5 minut před schůzkou zavolá, že je u bytu, ale nemůže se dostat dovnitř, protože nemá klíče a majitel je v Ománu. Docela zajímavé, že ho nenapadlo si říct o klíče od bytu, kde má organizovat prohlídky...

Nebudete tomu věřit, ale zrovna minulý týden...

Asi 40 minut jsem se vezl v pořadí třetím autobusem na místo prohlídky a už jsem věděl, že to přes můj filtr neprojde z hlediska dopravní obslužnosti. Paní mě vedla chodbou a najednou zahla dolů do sklepa. Na můj dotaz, kam jako jde, odpověděla, že přece do toho bytu "v přízemí". Před dveřmi se zastavila a říká: "No víte, zrovna minulý týden to tu sousedi nad bytem trochu vytopili, asi praskl odpad nebo co, ale to se vysuší, než se nastěhujete." No jasně, "zrovna minulý týden". Vešel jsem do místnosti, která měla být chodbo-špajzo-šatna a strop jsem měl asi 5 cm od hlavy (měřím 180 cm). V kuchyňo-obýváko-ložnici hučel uprostřed vysoušeč a nad ním na stropě obrovská hnědá mapa kontinentu, na kterém asi žijí realiťáci, co nejsou svině. Okno bylo asi 10 cm nad zemí, ale "vlhko tady určitě není", tvrdila paní. Vlastně to tam bylo skoro jako ve skleníku, po vlhku žádné stopy.

Závěr

Pátá prohlídka dopadla o poznání lépe a vyklubala se z ní potenciální koupě, teď se jen obrnit a doufat, že to všechno klapne. Abych jim všem nekřivdil, tak se můj současný realiťák zdá jako v pohodě chlap. Minimálně mi zatím v ničem nelhal a neplýtval mým časem.

Pořízení nemovitosti_Part 1_Ekonomická rozvaha

Zabral jsem za kliku a zůstala mi v ruce. Hodil jsem bágl do rohu a jdu na recepci podepsat smlouvu. 

Já: Dobrý den, tak jsem tady pro tu smlouvu

Bába: Začřšlatíte p65dem

Já: Vůbec vám přes to sklo nerozumím, můžete mluvit nahlas?

Bába: Ptám se, jestli to chcete zaplatit.

Já: Jo, kartou

Bába: ERoihfg AOFH roigh

Já: Absolutně nevím, co jste řekla, mluvíte na mě z dvou metrů přes sklo

Bába: Že karty neberem, vyčistěte si uši.

Já (ve své hlavě): Uši vyčistím já tobě železným kartáčem ty pologramotná krávo

Já: Hotově

Bába: Doufám, že máte přesně...

Já (polohlasně): A já doufám, že shoříš v pekle

Bába: Co jste říkal?

Já: Že taky doufám. Jo a budu potřebovat novou kliku.

Bába: Tady máte knihu závad, tak to tam vyplňte.

Já: Co kdybyste to tam vyplnila vy?

Bába: Od toho tady nejsem. A nechte volné to druhé lůžko, kdyby jsme vám tam někoho přistěhovali.

Já (s upřeným pohledem na bábu): TAK TO PANÍ NIKDY NEZKOUŠEJTE!

Asi tak jsem zhruba před dvěma lety začal bydlet v Praze na ubytovně. Žádná sláva, ale člověka to nutí netrávit tolik času doma a je to opravdu levná varianta relativně kousek od práce. Po půl roce v práci mimo naši zemi jsem si řekl, že už se na ubytovnu vracet vážně nechci. Tedy dokud nenajdu něco svého, budu muset. Teď jsem v tom pekle znova. Protivnou bábu pořád nenahradil turniket s čipovou kartou, který by jen tak mimochodem odvedl práci mnohem kvalitněji. Na chodbě se line taková zvláštní směs smradu starého lina a zaschlé moči z pisoárů. No ale jak říkám, je to levné a kousek od práce. Připočtěte k tomu ještě fakt, že holku si tam můžete dotáhnout až potom, co si bába zapíše její číslo občanky, bydliště a vzdálenost od pupíku k levé bradavce. Tolik asi k té emocionální části. Prostě chci nějak rozumně bydlet a přiznávám, že mě tato touha nutí do jisté míry přimhouřit oko nad ekonomickou realitou.

Asi dva měsíce jsem brouzdal po různých realitkách i bezrealitkách, hypotékových srovnávačích, bazoších, blozích, diskutoval jsem s přáteli i nepřáteli, Čechy i cizinci. Následovalo excelové peklo s různými variantami výpočtů při různé jistině, úrokové sazbě, LTV, LTI, DSTI a MCBP. 

To, co jsem objevil nemělo k ideálu ani trochu blízko. Většinou šlo o nějaký kompromis. Jak jsem již nastínil v článku Portfolio & Life update, možnosti byly následující:

Normálně zde moc nezveřejňuji odkazy na cizí stránky a blogy, ale dnes udělám výjimku. Milan zveřejnil v komentářích link na uživatele Skejwina, který se nad podobným výpočtem zamýšlel dříve, více v odkazu. Sdílím to proto, že mi Skejwinovy úvahy dávají smysl a proto, že to není komerční stroj na vatu, ale píše zadarmo a od srdce. Na rozdíl od Skejwina jsem odhadem o něco mladší, nemám přítele ani české akcie, nepovažuji se za odchovance "střední třídy" a na nemovitost si budu nejspíš 90 % půjčovat. Mé vstupní úvahy byly tedy o krapet jiné a tudíž jsem došel i k jinému závěru.

Možnosti s úrovní frustrace obsahující slovo "kefír" jsem dopředu vyloučil. Na rozdíl od Skejwina, který má s přítelem cash z prodeje bytu a sleduje celkové zhodnocení, jsem se soustředil na výdajovou, respektive nákladovou stránku věci. Pokud bych si chtěl pronajmout byt 1+1 o obytné ploše mezi 30 - 35 m² v požadované dojezdové vzdálenosti od práce (viz odkaz Portfolio & Life update), zaplatil bych každý měsíc něco mezi 11 000 - 13 000 CZK. Kdo ovšem už nějakou tu zkušenost s pronajímáním nebo bydlení v podnájmu má, nejspíš zjistil, že nic netrvá věčně. Průměrná doba pronájmu nemovitosti za účelem bydlení v ČR je 20 měsíců. V dynamickém regionu, kterým Praha bezesporu je, může být ještě kratší. Jistě, člověk může mít štěstí a zůstat bydlet v jednom bytě 10 let, ovšem statistika je neúprosná. Proto je třeba počítat, že vzniknou zhruba každé dva roky náklady na provizi realitní kanceláři, stěhování a možnou další adjustaci nového bytu.

Cena nájmu také pravděpodobně nezůstane stejná. Můžeme očekávat, že se zvýší minimálně o inflaci pokaždé, když dojde k podpisu nové smlouvy. Historicky se výjimky krátkodobého poklesu nájemného najdou, ale růst je mnohem pravděpodobnější.

Variantou tedy zůstalo pořízení vlastního bytu. Nutné finance bude řešit kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru s tím, že cílím 90 % LTV. Cizí kapitál je vždy levnější, než vlastní. Úrokové náklady při maximálně roztažené době splácené (30 let) budou činit zhruba 6 500 CZK a podobnou částku bude tvořit splátka úvěru. K tomu je nutno připočíst některé další výdaje, jako je pojištění, zaplacení daně z nabytí nemovitosti či příspěvek do fondu údržby a oprav. Výdajově se tak budu pohybovat kolem 16 000 CZK. Ovšem náklady v porovnání s variantou pronájmu budou zhruba ve výši 10 000 CZK, rozdíl tvoří splátka vypůjčené částky.

Na rozdíl od nájmu, který se bude pravděpodobně zvyšovat, se náklady na splácení hypotečního úvěru každým měsícem snižují a to nominálně (vlivem nižší dlužné částky), tak reálně (vlivem inflace). Pokud k tomu připočteme možnost odečtu úrokových nákladů ze základu daně, nezdají se dnešní úrokové sazby tak hrůzostrašné. Dnešní legislativa vám umožňuje splatit až 25 % výše úvěru v době výročí podepsání smlouvy s bankou. I kdyby ne, tak dle délky fixace máte možnost splatit úvěr celý. Je tedy pravděpodobné, že za 5 let budu řešit situaci, kdy buď umořím část dluhu, nebo investuji hotovost do akcií. K tomuto rozhodnutí dojdu porovnáním výše úrokové míry a současné situace na akciovém trhu.

Podobně jako u mého dividendového portfolia je mi celkem jedno, kolik bude stát byt za 5 let. Nebudu ho chtít za 5 let prodat. A podobně jako při volbě akcií do portfolia jsem se soustředil na fakta, která mi jsou o nemovitosti známa. Ale stejně mi to nedá, kam se budou ubírat ceny nemovitostí v Praze? Stejně jako si myslím, že krize z let 2008 - 2009 se jen tak nebude opakovat, nebude se podle mě opakovat ani propad cen u nemovitostí. Ekonomika zpomalí, popřípadě bude stagnovat a dojde ke zpomalení tempa růstu cen nemovitostí opět až k jeho stagnaci. Dle mého názoru se nebude opakovat vývoj z let 2008 - 2009. Zaprvé se jednalo o konec makrocyklu, který se za našich životů také nemusí zopakovat a zadruhé přijaly banky opatření ve formě limitované LTV, LTI a DSTI, které umožní cenám nemovitostí přistát hladce. Praha, jak již nastínil Skejwin, je považována za metropoli západního stylu a atraktivní k bydlení bude vždy. V době hospodářské stagnace či krize je v Praze, na rozdíl od ostatních regionů, vždy dost pracovních míst.

Skejwinova nájemně-investiční strategie je pro mě nepoužitelná z následujících důvodů:

• nemám cash, použiji z 90 % cizí kapitál
• mám už 98 % kapitálu v akciích, potřebuji diverzifikovat
• nechci řešit stěhování/smlouvy/omezení, které přináší podnájem
• jsem příjmově orientovaný investor
• bál bych se při současné situaci na trhu akcií jednorázově zainvestovat řádově miliony CZK

Podstatný je pro mě zejména poslední bod, protože akciové trhy jsou před blížící se recesí ekonomiky také značně napjaté. Proto bych možná nepovažoval investici tak obrovské sumy do akcií za šťastnou, zejména pokud jde o indexové fondy. Když už, soustředil bych se (a opakuji to jako mantru) na podhodnocené defenzivní tituly s velkou tržní kapitalizací. Přesto patří Skejwinovi můj obdiv za střízlivý pohled na věc a ochotu vzdorovat mainstreamovému názoru, že je něco špatně na bydlení v nájmu. Sám jsem v nájmu bydlel, protože jsem věděl, že v místě mého předchozího působení se prostě nechci usadit a na hypotéky/vlastní bydlení jsem měl z důvodu fascinace akciemi poněkud zkreslený názor. Jsem zvědav, jak se Skejwin nakonec rozhodne, protože držet jím zmíněných 6 000 000 CZK na spořáku (dejme tomu s optimistickým 1% úročením) pro něj znamená při současné inflaci přijít o 9 000 CZK měsíčně.

Portfolio & Life update

Tento příspěvek se mi nepíše úplně snadno. Poslední dobou jsem neměl moc chuť ani čas na blog psát. Na rozdíl od některých svých kolegů se na psaní blogu nesnažím vydělat. Nikomu tu necpu žádné gumové penisy, nikomu nedělám reklamu, na nikom nejsem závislý a nežadoním ani o donejty, ani o sdílení. Snažím se svá tvrzení vždy podložit fakty, nebo přijatelnou, uvěřitelnou lží. Nikde se neinspiruji a nikoho nevykrádám. Nesnáším, když někdo píše články jen proto, aby psal články. Nechci psát vatu, ale kvalitní, čtivý obsah. To ovšem klade určité nároky, zejména pak na čas. Posledních pár měsíců jsem trávil více než osm hodin denně před obrazovkou počítače v práci i po pracovní době, kdy jsem potřeboval prostě vypnout a "hledět do ohně" (YouTube, Pornhub). Naštěstí je toto období za mnou a já slibuji, že začnu psát častěji. To ovšem není to nejhorší, ostatně se to tu jmenuje občasník, což ospravedlňuje nepravidelnost mé autorské tvorby.

Doposud jsem bydlel na ubytovně, takže byly výdaje na bydlení směšně nízké. Už mi ovšem není dvacet. Ubytovna byla sdílená, o nějakém soukromí se nedalo ani mluvit. Ráno si člověk poslechl kecy uklizečky, která se rozčilovala, že musí uklízet, protivné recepční, která musí recepčnit (už aby k nám dorazila robotizace) a cokoliv si člověk dal do ledničky prostě zmizelo (kromě neochuceného kefíru, ten většinou vydržel). Navíc si člověk nemůže pokoj vybavit podle sebe.

Ubytovnu jsem tedy do budoucna vyloučil. Alternativ k ní je několik. Mohu si koupit levnou nemovitost na své rodné hroudě a dojíždět. S autem nejsem zrovna kamarád a busem je to hodina a půl cesty (a to hned dvakrát denně). Mohu si pronajmout malý byt v místě práce, což vyjde relativně draho. Mohu si pronajmout pokoj ve větším bytě, což ovšem neřeší problém se soukromím, cena je oproti ubytovně dvojnásobná a nechci žít na neochuceném kefíru.

Tato životní situace mě přivedla k revoluční myšlence (ironie) - pořídit nemovitost. Většinu mého času tedy zabralo načítání různých článků a ekonomických analýz včetně úvah o tom, zda je tento krok skutečně to pravé pro mě. Srovnal jsem částku, kterou bych platil za nejlepší možnou alternativu (pronájem malého bytu) s tím, na kolik mě vyjdou úrokové náklady hypotéky a ostatní poplatky (fond oprav, pojištění, energie) a vyšlo mi, že bych měl skutečně pořídit byt.

Rychle vyřešíme filozofickou otázku, zda je koupě bytu investice, nebo ne. Slyšel jsem různé názory. Já to vnímám následovně:

• Kupuji něco, co časem získá na hodnotě a dá se to s výdělkem prodat? Ano
• Kupuji něco, co mi může generovat pasivní příjem v podobě nájemného, resp. ušetřit placení nájemného ve chvíli, kdy nemovitost využívám sám? Ano

Investice to tedy je. Nejčastější protiargument je, že to investice není, protože v tom bytě budu bydlet. To se dá pochopit, očekávám ovšem, že v budoucnu nastane situace, kdy v něm bydlet nebudu. V minulosti jsem o koupi nemovitosti nikdy nepřemýšlel, nyní mám k dispozici nějaký ten kapitál a konečně jsem našel místo, kde by mi nevadilo se usadit.

Nyní se nacházím ve fázi, kdy mám předjednaný hypoteční úvěr a chodím na prohlídky, už se formuje i rezervační smlouva na jeden slibný byt. Požadavky byly následující:

• Ne více než 30 minut MHD do práce
• Ne více než 30 minut MHD do centra (Muzeum, Florenc, Můstek)
• Osobní vlastnictví
• Cena tak, abych mohl 10 - 20 % poskytnout ze svého
• Cena pod 100 000 CZK za m²
• Abych nespal se sporákem u hlavy (rozumná velikost), minimálně 25 m²

Pár takových bytů jsem našel, většinou v lokalitách Košíře, Kobylisy a v rozhraní Vinohrady/Žižkov/Vršovice. Většinou nejde o nic extra, malé 1+kk, maximálně 2+kk. Při rozhovoru o pořízení nemovitosti s lidmi v mém okolí jsem zavnímal spousty argumentů pro i proti. Nejčastější přípomínky/rady byly následující:

• Byt jsi měl koupit před dvěma lety. Jo, dík za radu, jenže to jsem bydlel v prdeli světa (promiň Radku).
• Teď byt nekupuj, počkej pár let, zase zlevní. A těch pár let mám dělat co? Navíc kdo mi zaručí, že byty v Praze do pár let zlevní? Důsledkem čeho?
• Kup si 2+1 nebo 3+1, založíš rodinu a kam ji dáš v malém bytě? S touto filozofií bych si koupil vilku v mém rodném městě, vychovávat rodinu v Praze v blízkém a možná ani vzdálenějším časovém horizontu nezvažuji.
•  Teď jsou úrokové sazby vysoko. Jsou výše, než byly, s tím se dá souhlasit. Zase tak vysoko ovšem nejsou. Navíc je poměrně vysoko (v porovnání se situací před dvěma lety) i inflace.
• Kup si byt doma a dojížděj. A na kolik mě peněz a času přijde dojíždění? NECHCI být otrokem volantu.

Všechny názory jsem zvážil a pořád zůstal u rozhodnutí nějaký byt pořídit. O své zkušenosti a názory se s vámi rád podělím ve svých článcích.

Posledním důvodem, proč se mi tento příspěvek nepíše snadno je, že jsem redukoval své portfolio a porušil zásadu "Buy & Hold" a "Neprodávej se ztrátou". Celkem jsem se zbavil osmi společností a redukoval tak jejich počet v mém portfoliu na únosných 29. Prodal jsem:

• SABESP se ziskem asi 10 %
• Huaneng Power International s nulovým ziskem, beze ztráty
• Daimler s nulovým ziskem, beze ztráty
• BMW s nulovým ziskem, beze ztráty
• L Brands se ztrátou téměř 50 %
• GameStop se ztrátou asi 40 %
• Buckey Partners se ztrátou asi 60 %
• General Electrics se ztrátou asi 30 %

Všechny prodané společnosti byly dividendové, takže reálná ztráta je o něco nižší, zejména GameStop vyplácel po celou dobu tučné divi. Proč jsem k tomuto kroku přistoupil?

1. Moc společností v portfoliu skutečně odvádí pozornost a znemožní vám rozhodování o tom, co dále na/přikoupit.
2. Exotické společnosti s nízkou tržní kapitalizací se nehodí pro můj investiční styl.
3. Automobilky jsou vysoce kompetitivní tržní segment, který se nehodí na dlouhodobé držení, už vůbec ne na vrcholu hospodářského cyklu.
4. GameStop a L Brands dle mého zaspaly dobu a jejich transformace, pokud bude úspěšná, zabere velmi dlouhou dobu. Dalším důvodem bylo ořezání dividend.

Tak a je to venku. Zradil jsem své ideály! Kamenujte mě, nenechte na mně nit suchou! Hlášky typu "Já ti to říkal!", "Jsem chytřejší než ty, protože jsem tě před těmi společnostmi varoval!" jsou očekávané.

Kapitál z prodeje jsme reinvestoval. Přikoupil jsem:

• Banco Bilbao (5,266 EUR)
• Pfizer (41,02 USD)
• AbbVie (77,14 USD)

A nově jsem zařadil do portfolia Carbon Black, technologickou firmu se zaměřením na kybernetickou ochranu skrze cloudová úložiště.

V současné době (a pravděpodobně ani v následujících dvou měsících) nebudu reinvestovat dividendy, ani nakupovat nové akcie. Dokud nebudu bydlet, nebude zaplacena daň z nabytí nemovitosti a v bytě minimálně postel a lednička, akcie budou muset počkat. Je také pravděpodobné, že budu muset o 20 % snížit objem svých pravidelných měsíčních investic. Tak mi držte palce a těšte se na další dávku ironického investičního humoru. Už teď vás mohu ujistit, že se realitní makléři umístili v žebříčku nejméně etických povolání mezi finanční poradce (kromě Radky) a prostitutky (kromě Terezy).

Portfolio update

Poslední dny zrovna nesvědčily ve prospěch aktualizace mého Občasníku. Přesto jsem dnes uloupl něco málo volného času a tak aspoň poskytnu základní přehled mých nákupů v měsících listopad a prosinec.

Trhy nám lehce zvolatilnily, místo vánoční rally nastala velmi silná korekce. V žádném případě se však nelekejte a hlavně nic neprodávat! Naopak, nastal čas přikupovat. Takto silný propad pravděpodobně nereflektuje makroekonomickou realitu, ale spíše jisté monetární utažení kohoutků.

12. 11. 2018 přikoupení British American Tobacco za 34,29 EUR
12. 11. 2018 nákup International Business Machines za 122,21 USD
12. 11. 2018 přikoupení AbbVie za 88,7 USD
15. 11. 2018 nákup Newell Brands za 20, 93 USD
12. 12. 2018 přikoupení Royal Dutch Shell za 26,16 EUR
28. 12. 2018 přikoupení British American Tobacco za 28 EUR
28. 12. 2018 přikoupení Kraft Heinz za 44 USD

Své portfolio jsem rozšířil o IBM, informační moloch, který je od roku 2017 v klesajícím trendu z důvodu stagnujících zisků. Trhy reagovaly negativně na akvizici společnosti Red Hat a já se nechal zlákat bezpečnou, pětiprocentní dividendou a pozitivními vyhlídkami do budoucna. Podobně se zachovali i insideři, kteří věří v budoucí růst.

Dalším rozšíření je i tak trochu spekulace na růst společnosti Newell Brands. Nakoupil jsem na základě doporučení známého, který ve společnosti pracuje. Společnost se nachází ve fázi restrukturalizace, kterou investoři většinou špatně nesou. Cena akcie společnosti je oproti maximu v roce 2017 téměř na třetině. Přesto společnost vyplácí pěknou dividendu a světlé zítřky jsou na obzoru. Mohli jsme být svědky silných insider nákupů za ceny kolem 20 USD/akcie.

Dále jsem se naštěstí už nenechal strhnout k rozšíření již tak velké zoo-portfolia a raději jsem rozšiřoval pozice. Na své si přišla společnost British American Tobacco, která vytrvale klesá z důvodu přípravy nových zákonů regulujících trh tabákových výrobků. Konkrétně FDA (U.S. Food and Drug Administration) připravuje zákaz prodeje mentolových cigaret, které BAT přináší téměř 25 % příjmů z prodeje v USA. Šance, že zákony projdou je možná (50:50). Časový horizont takového opatření je nejméně 3 roky a věřím, že společnost stihne na tyto změny zareagovat. Navíc toto opatření rozhodně neospravedlňuje cenu, za kterou se nyní BAT prodává. Více než 8% dividenda při P/E 2 a P/B pod 1? Yes please, give me more.

Shell reagoval poklesem na propadající se ceny ropy. Cena elektrické energie a zemního plynu, do nichž Shell diverzifikuje své podnikání ovšem roste a Shell je díky redukci aktiv a provozních nákladů schopný generovat zisk i při mnohem nižších cenách. Proto jsem neváhal a nakoupil pořádný balík. Jediné, co mě teď mrzí je, že držím Shell u dvou brokerů. ADR v USD u jednoho a originální akcii za EUR u druhého.

Na své si přišla i farmaceutická AbbVie. Bohužel jsem nevychytal listopadové minimum, kdy cena klesla pod 80 USD, ale přesto jsem naznal, že po oznámení o dalším navýšení dividend o 11 % nastal čas k dalšímu nákupu.

Nejnovější a zároveň poslední nákup tohoto roku představuje Kraft Heinz. Oproti vrcholu v roce 2017 je akcie zlevněná o více než 50 %. Při dividendovém výnosu 5,7 %, P/E 15 a P/B pod 1 se jedná o krásnou cenu. Do budoucna se očekává růst zisků.

Stavební spoření - revised edition

Poznámka k revidované verzi příspěvku o stavebním spoření

 

Když jsem zhruba před dvěma lety začínal s tímto blogem, byl jsem ve sféře financí naprostým embryem. Ne že bych byl dnes zrovna český Warren Buffett, ale já i můj blog jsme udělali krok dopředu a možná i trochu stranou. Jeden z mých prvních příspěvků byl o stavebním spoření. Podobnými produkty se dnes nezabývám, chtěl jsem jen ukázat značnou nevýhodnost a díru v systému státní podpory vlastního bydlení. I po dvou letech zde pořád popisovaná díra existuje.

Při výpočtech jsem bohužel udělal několik školáckých chyb, na které jsem byl upozorněn v komentářích (za což děkuji), a proto jsem se rozhodl vrátit se k danému tématu znovu.

Úloha státu v zajištění vlastního bydlení

 

Problematikou vlastního bydlení jsem se zabýval v samostatných článcích, například zde. Stavební spoření je jedním z nástrojů, který stát používá k pobídce lidí směrem k dlouhodobému spoření peněz. Toť vše, pouze ke spoření. Zákon stále neukládá nutnost vynaložit peníze po ukončení spoření za účelem pořízení (opravy, konstrukce) vlastního bydlení. Správně bychom tedy mohli "státní program podpory vlastního bydlení" přejmenovat v tomto případě na "státní program podpory stavebních spořitelen". Proč? To si ukážeme na modelovém příkladu.

 

Podmínky produktu Stavební spořen

 

Maximální výše podpory, kterou získáte od státu za jeden kalendářní rok je 2 000 CZK (10 % z vlastního příspěvku do maximální výše 2 000 CZK). Už jenom kvůli tomuto faktu postrádá celý produkt smysl. Původním důvodem zastropování této částky byly pravděpodobně nůžky sociální nerovnosti, které by produkt více rozevřel. Lidé, kteří by si mohli dovolit dát stranou více peněz, by dostali od státu větší podporu. Ceny nemovitostí však rostou, stejně jako platy. Inflace za léta existence tohoto limitu udělala také své. Výše státní podpory by měla být z těchto důvodů přehodnocena (navýšena).

Jeden člověk může za účelem získání státní podpory uzavřít pouze jednu smlouvu stavebního spoření. Toto pravidlo je více méně v pořádku, sníží administrativní náklady. Nutnost zřídit více smluv za účelem vyšší podpory by nedávala smysl, řešením je spíše navýšení stropu státní podpory. Některé spořitelny vás budou přesvědčovat, že smluv můžete založit více. Janě, můžete, ale podpora je zastropovaná na 2000 CZK/osoba/rok.

Když se podíváte na graf výše a přečtete si znovu oba odstavce můžete z nich vyvodit podstatný závěr. Příspěvek od státu je přímo závislý na vašich vkladech pouze do částky 20 000 CZK ročně. Od částky 20 000 CZK ročně je příspěvek konstantní. Ideální by tedy (ceteris paribus) bylo, kdybychom přispívali 20 000 CZK ročně.

Pokud bych mohl dát někam na rok 20 000 CZK a měl bych zaručeno, že mi stát přidá 2 000 CZK, neváhal ani minutu. Jenže ono to jaksi nejde "dát někam na rok". Při uzavření stavebního spoření se sjedná cílová částka, kterou musí klient naspořit. Minimální doba spoření pro získání státní podpory je 6 let. Zde to začíná být trochu ošemetné. No fajn, každý rok dostanu dva litry, v čem je problém, říkáte si. Problém právě tkví v čase. Státní podpora se počítá z peněz vložených za kalendářní rok, za peníze, které fixujete z minulého období, vám žádná podpora neplyne. I kdyby plynula, tak podpora je zastropovaná částkou 2 000 CZK ročně. První rok je všechno skvělé, dal jsem 20 000 CZK, dostal jsem 2 000 CZK, krásných 10 %. Druhý rok jsem přidal 20 000 CZK, fixoval původních 20 000 CZK, ale opět jsem dostal pouze 2 000 CZK, druhý rok už je tedy "státní" úrok 5 % (průměrně za dva roky 7,5 %). A tak bychom mohli pokračovat až do dosažení cílové částky (či splnění minimální doby spoření).

Ok, nechám to tam tedy těch 6 let, holt to skousnu, dostanu nějaká ty 4 % v průměru. Jenže ono ejhle, státem podporované stavební spoření se musí realizovat přes stavební spořitelnu, která to rozhodně nebude dělat zadarmo. Jsme tedy u poplatků. 1 % z cílové částky. Abych nežral, tak jsem už viděl promo akce, kde je poplatek za uzavření smlouvy odpuštěn, nebo snížen na 0,5 % v případě online sjednání. V takové případě je zisk mnohem větší. Zopakuji to pro jistotu ještě jedno:

ZAPLATÍTE POPLATEK SPOŘITELNĚ ZA TO, ŽE U NICH BUDETE FIXOVAT 6 LET VAŠE A STÁTNÍ PRACHY JENOM PROTO, ABYSTE MOHLI ČERPAT STÁTNÍ PODPORU.

V tom spočívá celá zvrhlost tohoto produktu a proto ho můžeme v klidu nazývat "Státní program na podporu stavebních spořitelen". Řeknete si fajn, budu tedy spořit déle, poplatek zaplatím na začátku, poté se v těch letech rozpustí. Jenže delší spoření za předpokladu, že chcete dosáhnout na maximální státní podporu, znamená vyšší cílovou částku = vyšší poplatek za založení a zároveň nižší efektivitu státní podpory oproti fixované částce.

Aby toho nebylo málo, je zde ještě poplatek za vedení, v našem modelovém příkladu 324 CZK ročně. Opět jsem již viděl slevu na poplatek za vedení, pokud spoříte dítěti.

Aby se neřeklo, nabídne vám spořitelna nějaký fixní úrok. Nabídka se pohybuje od 0,5 do 1,5 %. Nutno podotknout, že pokud chcete 1,5 %, musíte opět dodržet určitá pravidla (cílová částka minimálně 300 000 CZK, maximální měsíční splátka mezi 0,5 - 0,75 % z cílové částky a podobná opatření, která opět protáhnou dobu spoření). Pro náš modelový příklad budeme počítat s 1 %. Dobrá zpráva, 1 % dostanete z celkové naspořené částky, je vám tedy jedno, jak dlouho spoříte, vyplatí se to pořád stejně, a to tak, že málo. Zde by se slušelo nabídnout minimálně úrok na úrovni inflace, pokud má stát skutečně v úmyslu podporovat bydlení.

Je nutné si uvědomit, co spořitelna s vašimi penězi udělá. Jste vázáni smlouvou, při jejím porušení následuje sankce. Důsledkem je fixace peněz po dobu 6 let. Pokud vám spořitelna nabídne 1% úrok, tak vám prakticky plive do tváře, protože 1% úrok dostanete i na debilním spořáku, který nabízí 100% likviditu. De facto může spořitelna vaše peníze vzít a vrazit je do jiného konzervativního produktu, který nabízí zhodnocení vyšší než 1 % a rozdíl si ponechat. Takže nejen že jste nuceni platit debilní poplatek z cílové částky a poplatek za vedení, ale spořitelna na vás vydělá i kapitálově.

 

Modelový příklad

 

Ukažme si tedy na reálném příkladu výpočet výhodnosti tohoto produktu. Abychom maximalizovali výnos, budeme chtít maximální státní podporu, nejkratší možnou dobu spoření (nejnižší cílovou částku), nejnižší poplatky a nejvyšší úrok.

Pokud jste v situaci jako já, kdy nemáte žádné dítě, na které byste spoření založili, není vám pod 26 let (v současnosti jsou na trhu produkty mírně zvýhodňující mladé), tak vám nezbude nic jiného, než se smířit se standardními podmínkami.

Minimální doba spoření: 6 let
Poplatek z cílové částky: 1 %
Zhodnocení: 1 %
Poplatek za vedení: 320 CZK ročně

Logicky potřebujete pro maximální státní podporu napumpovat do stavebka 20k ročně. Měsíční splátku tedy nastavíme tak, aby byla jednou dvanáctinou z 20 000, což vychází na 1 666 CZK. Je nutné počítat ještě s poplatkem za vedení účtu a poplatkem z cílové částky. Pokud vás pojišťovna nebude limitovat žádnou "povinnou minimální cílovou částkou", můžete směle přejít k výpočtu.

Moje vklady + státní příspěvky + úroky - daně - poplatek z cílové částky - poplatky za vedení = cílová částka

Zjednodušeně:

Vklady + státní příspěvky + čistý úrok - poplatky = cílová částka

Za námi stanovených podmínek vychází zhruba na 130 000 CZK. Pokud vám to podmínky spořitelny dovolí, stanovte částku takto. Většina si klade za podmínku minimálně 150 000 CZK, což nám opět snižuje výnos. Průměrný čistý výnos při cílové částce 130 000 CZK je při výše stanovených podmínkách zhruba 3,19 %. Při cílové částce 150 000 CZK potom 2,79 %, což už je mnohem méně výhodné.

Co můžete udělat pro maximální využití potenciálu tohoto produktu je, že si seženete nějakého usoplance, na kterého stavebko napíšete a spořitelna vám možná odpustí poplatek. Problém je, že většina usoplanců už na sebe nějaké stavebko má a upíchnout si vlastní dítě kvůli odpuštění poplatku u stavebního spoření se nevyplatí (výpočet by byl složitý, prostě mi věřte). Pokud jste youngster, tak vám spořitelny také ledacos na poplatku uleví. My starší 21 (popřípadě 26) let máme smůlu.

Občas se ke konci roku objeví promo akce stavebních spořitelen. Marketing v tomto smyslu funguje, začnou na vás ze všech stran řvát, že máte poslední šanci urvat státní podporu, když to stavebko založíte hnedka teďka a narvete tam rychle 20 000 CZK. To je vaše šance zaútočit. Při odpuštění poplatku se s výnosem můžete dostat až na krásných 4,3 %. To už je úrok, nad kterým se dá uvažovat. Sem tam nabízí pojišťovny i slevu, pokud se stavebko založí online. Je však třeba pozorně číst všechny podmínky, abyste se nepřipravili o procenta výnosu.

 

Úvěr ze stavebního spoření

 

Michale, ty si ten produkt vůbec nepochopil, to je o tom, že si potom z něho vezmeš úvěr. Jasný, ale za jakých podmínek? V době kdy úrok na hypotékách spadl pod 2 %, nabízely stavební spořitelny úvěry s úrokem od 3,5 %. Dnes se výjimečně dostaneme ke 3 %. Podmínky jsou stále lepší, než u klasického spotřebáku, ale peníze musí být vynaloženy na bydlení a ne k jiným účelům. Úvěr ze stavebka si tak dokážu představit jako doplněk k hypotéce, kdy potřebujete 20 % hodnoty nemovitosti doplnit z jiného zdroje.

Na co si dát bacha

 

Stavební spořitelny na svých stránkách rádi uvádí, kolik vám to celé hodí v procentech. Toto číslo je zpravidla uváděno bez odečtení poplatků a zdanění. Neberte ho tedy jako směrodatné, zasedněte k excelu a udělejte si vlastní výpočet. Pokud chcete stavebko skutečně jako efektivní nástroj zhodnocení peněz a neplánujete si z něj brát žádné úvěry, stanovte cílovou částku na nutné minimum (130 000 - 140 000 CZK, dle podmínek spořitelny). Nenechte se zaměstnancem spořitelny či finančním poradcem tlačit do žádných kravin. Finanční poradce i stavební spořitelna maximalizuje zisk, zisk jim plyne z poplatku, který zaplatíte jako procento z cílové částky, proto vás budou šroubovat k co nejvyšším částkám. Neměňte smlouvu, často je to spojeno s poplatky.

 

Jak to udělat lépe?

 

Vynechat ze systému stavební spořitelny, nebo regulovat poplatek z cílové částky. Já tomu rozumím, spořitelna má administrativní a provozní náklady na každého klienta, ale na druhou stranu má k dispozici můj cash a může si s ním 6 let dělat co chce. Pokud chcete, klidně se mi ozvěte, za 1 % úrok si od vás naberu peněz, kolik hrdlo ráčí a za 6 let vám je tuze rád vrátím zhodnocené. Pokud by se ze systému vynechala spořitelna, peníze by se vložily třeba do "státního fondu podpory bydlení" a zhodnocovat by se mohly vydáním státních dluhopisů se splatností právě těch 6 let a garantovaným  výnosem na úrovni inflace. Limit státní podpory by se mohl navyšovat například za každý další rok spoření. Peníze by musely být povinně využity na pořízení či rekontrukci vlastního bydlení a ne že si za ně mohou lidé koupit po 6 letech cestu kolem světa v Goldfingers na Václaváku. Pokud by peníze nebyly využity k určeným účelům, přišel by klient o státní podporu a úroky z ní. Po skončení spoření by stát poskytl půjčku na bydlení, která by představovala třeba dvojnásobek naspořené částky. Úrok by byl na úrovni průměru hypotečních sazeb. Daň z úroku by byla klientovi po celou dobu odpuštěna, protože danit něco, co zároveň stát podporuje je čirý nesmysl.

Toto by byly podmínky, které by dávaly smysl a skutečně lidi motivovaly ke spoření na vlastní bydlení.

Nákup_12.10.2018_Bayer AG

Ať žijí farmaceutičtí giganti, tentokrát němečtí, kdysi národně socialističtí s historií temnou jako tři černoši v tunelu!

Nákupní cena: 78,41 €
 

Logo společnosti Bayer

"Stručná" historie společnosti a zajímavosti

 

Píše se rok 1863 a Friedrich Bayer se svým kolegou Johannem Friedrichem Weskottem zakládají v městečku Barmen společnost Bayer AG. Syn zakladatele, chemik stejného jména, Friedrich Bayer firmu rozšiřuje o chemickou produkci a vzniká tak Farbenfabriken vorm. Friedr. Bayern & Co. Hlavním produktem této společnosti je v tu dobu kyselina acetylsalicylová. Tedy lidově se tomu říká Aspirin. Společnost pro svůj produkt získala celosvětový patent a prakticky se tak stala monopolním výrobcem účinného léku. Po První světové válce však část aktiv padla do rukou spojencům a Bayer tak přišel o své výsadní tržní postavení. USA, Velká Británie a Francie přestali uznávat patent Bayeru na Aspirin, přesto je dodnes platný ve více než 80 zemích.

Od roku 1898 do roku 1910 prorazil Bayer s dalším trhákem. Jednalo se o "nenávykovou" náhradu za morfin, diacetylmorphine. Vaše nezbedné děti možná za školou užívají tuto látku, ale s nejvyšší pravděpodobností jí říkají heroin. V tu dobu byl heroin prodáván jako lék na potlačení kašle při zápalu plic či tuberkulóze. O značku heroin přišel Bayer opět po první světové válce.

Dalším předprvoválečným úspěchem společnosti je Fenobarbital. Lék proti epilepsii, který společnost Bayer patentovala v roce 1903 a dodnes je na seznamu nejdůležitějších léků Světové zdravotnické organizace (WHO Essential Medicine List, EML).

V období první světové války si vítězné mocnosti rozdělily aktiva firmy Bayer. Většina patentů putovala do USA a Kanady. Tento postup byl aplikován na většinu německého průmyslu a způsobil společně s nesmyslně velkými válečnými reparacemi hospodářskou krizi v Německu, která vedla k vzestupu extremistických stran a de fakto pomohla k rozpoutání Druhé světové války. Ale to trochu předbíhám. V době války se společnosti podařilo patentovat antiparazitický lék Suramin, který je opět na seznamu WHO EML. 

V roce 1925 se stalo něco nevídaného. Společnost Bayer, BASF, Hoechst, Agfa, Chemische Fabrik Griesheim-Elektron a Chemische Fabrik vorm. Weiler Ter Meer se spojily v Interessen‐Gemeinschaft Farbenindustrie AG, jinak taky známou jako IG Farben. Společnost IG Farben se tak stala největší světovou chemickou a farmaceutickou společností a největší společností Evropy vůbec s tržní kapitalizací 1,4 miliardy Říšských marek, zaměstnávající více než 100 000 lidí. Velká spousta vědců IG Farben byla oceněna Nobelovou cenou a přínos této společnosti světovému zdravotnictví byl obrovský. Proč se v názvu společnosti objevuje slovo Farber (barva), říkáte si? V té době 90 % světové produkce barev vznikalo právě pod taktovkou těchto šesti společností.

Nejvýznamněší společnosti v rámci IG Farben Zdroj: http://ahrp.org

V té době už se Německem pomalu šířila idea národního socialismu. Společnost byla vlastnickou strukturou politicky heterogenní. Ovládali ji levicově i pravicově smýšlející lidé. Němci i Židé. Před rokem 1933 nebyl ani jeden člen managementu IG Farben u NSDAP (Hitlerova nacistická strana) a třetina dozorčí rady byla židovského původu. Na konci roku 1933 však již byla IG Farben hlavním sponzorem nacistické volební kampaně. Během třicátých let pak museli opustit společnost všichni pracovníci židovského původu.

Během války se společnost nechvalně proslavila zejména vynálezem nervově paralytické látky Sarin a masovou produkcí plynu Cyklon B, jenž se používal k vraždění Židů v plynových komorách. Společnost IG Farben byla skutečně hnacím motorem nacismu. Joseph Borkin, právník amerického ministerstva spravedlnosti popsal společnost následovně: 

"Without I.G.'s immense productive facilities, its far-reaching research, varied technical expertise and overall concentration of economic power, Germany would not have been in a position to start its aggressive war in September 1939."

Pravděpodobně propagandistický plakát s logem IG Farben Zdroj: https://www.quora.com/

Židé z koncentračních táborů byli zneužíváni jako otrocká pracovní síla tohoto koncernu. IG Farben tvořila během válečných let čistý zisk ve výši 500 000 000 Říšských marek a zaměstnávala přes 330 000 lidí. Mimo svůj klasický obchodní záběr vyráběla společnost i syntetické palivo a výbušniny pro Wehrmacht. Koncentrační tábory prodávaly firmě IG Farben vězně na lékařské experimenty.

Před koncem války zničil koncern většinu důkazů o své činnosti. Podruhé v historii se USA zasloužily o rozvrat této společnosti, tentokrát částečně právem. Spojenci obsadili všechna výrobní zařízení a po ustanovení okupačních zón se rozdělila v roce 1951 společnost IG Farben na původních šest firem a tak znova vznikla i společnost Farbenfabriken Bayer, která se v roce 1971 přejmenovala na Bayer AG. Fritz ter Meer, válečný ředitel IG Farben a člen Nacistické strany, který byl odsouzen za válečné zločiny, byl propuštěn v roce 1950 a stal se členem dozorčí rady Bayeru. 

Poválečná historie Bayeru již není tak spektakulární, ovšem ekonomicky stále zajímavá. V roce 1953 představil Bayer první psychofarmakum chlorpromazine, v šedesátých letech potom kontroverzní těhotenský test Primodos (později stažen z prodeje kvůli negativním vedlejším účinkům),

Druhá polovina dvacátého století se také nesla v duchu akvizic. V roce 1978 společnost koupila americkou firmu Miles Laboratories a Miles Canada, později Cutter Laboratories, Tradice nákupů amerických společností pokračuje i dnes. V roce 2016 zahájil Bayer AG akvizici americké společnosti Monsato, gigantu v obchodu s hnojivy a pesticidy. Zde ovšem začala třetí světová farmaceutická válka. Jen pár měsíců po akvizici se totiž objevily první žaloby na společnost Monsato, potažmo Bayer A.G. Náhoda, říkáte si?

Celkový počet žalob na společnost se vyšplhal na neuvěřitelné číslo 8 000. Přední výrobek společnosti Monsato s obchodním názvem Roundup, určený k likvidaci trávy, má údajně způsobovat rakovinu, tedy spíše jeho glyfosfátová složka. První před soudem stanul Bayer proti afroamerickému školníkovi jménem Dewayne Johnson. Ten chce po společnosti neuvěřitelných 289 000 000 USD.

'We are sympathetic to Mr. Johnson and his family," Partridge said. But he added that the court decision "does not change the fact that more than 800 scientific studies and reviews . . . support the fact that glyphosate does not cause cancer, and did not cause Mr Johnson's cancer."

Ve druhém slyšení došlo ke snížení částky, která by měla být vyplacena na 39 000 000 USD. I při této "nižší" částce, by však mohlo dojít k tomu, že bude případ považován za precedentní. Pokud by podobně skončilo všech 8 000 žalob, bylo by to pro Bayer likvidační. Vědecké důkazy doposud stojí za společností. Asi si teď pokládáte stejné otázky jako já. Je to Bayer, kdo rozhoduje o povolení prodávat chemické výrobky? Nejsou náhodou výrobky testovány a nerozhoduje o jejich volném prodeji jiný úřad? Proč došlo k propuknutí rakoviny u 8 000 lidí právě po akvizici Monsata ze strany Bayeru, když měl výrobek dlouholetou historii bezpečného používání po celém světě? Jak školník dokáže, že používal výrobek předepsaným způsobem za využití ochranných pomůcek? Dovolil by si farmaceutický gigant prodávat nebezpečný výrobek, kdyby věděl o možných rizicích? Není to celé jenom další spiknutí proti jinak úspěšné společnosti?

Já jsem pragmatik, věřím ve vědecké důkazy spíše než na emoce muže, jenž nemá co ztratit a tak se rozhodl zažalovat společnost kvůli jejímu výrobku. A těch zbylých 8 000 případů? Byl jsem za 2,5 roku, co nakupuji akcie, svědkem nejméně 10 hromadných žalob, které nebyly ani za mák úspěšné. Proto jsem se rozhodl toto riziko podstoupit a vstoupit do pozice.

Sféra podnikání

 

Společnost Bayer AG podniká ve čtyřech segmentech: 

• farmaceutika - léky na předpis se zaměřením na nemoci srdce, speciální terapie se zaměřením na onkologii, hematologii a optalmologii, radiologie se zaměřením na kontrastní zobrazovací diagnostické nástroje.
• consumer health -  léky bez předpisu se zaměřením na dermatologii, výživu, analgetika, trávení, antialergika, kašel a nastydnutí, péči o chodidla, ochranu před slunečním zářením a prevenci kardiovaskulárních chorob.
• osiva - šlechtění vysoce plodných osiv, pesticidní a herbicidní ochrana plodin, udržitelné zemědělství
• léky pro zvířata - chovná zvířata i domácí mazlíčci

 

Podíl segmentů na zisku společnosti Bayer, zdroj: vlastní tvorba na základně výkazu Bayeru z roku 2017

Jak můžete vyčíst z grafu, největší podíl na ziscích společnosti má farmaceutický segment. Společnost Bayer působí díky akvizicím globálně. 
 

Fundamentální analýza

 

Události popsané výše se samozřejmě projevily na ceně akcií společnosti Bayer (v závorce vždy pětiletý průměr). V současnosti můžete koupit Bayer s P/E 15,8 (23,58), P/B 1,23 (3,61), P/S 1,55 (2,07) a P/FCF 9,34. Tržní kapitalizace činí 61 miliard EUR. Celkový dluh společnosti činí 51 miliard USD. Více k hospodaření společnosti povím po dalším nákupu.

5 letý graf ceny akcie společnosti Bayer, zdroj: comdirect.de

 

Dividenda

 

Dividendový výnos (počítaný z poslední dividendy 2,8 EUR) je 4,55 %. Při analýze vyplácení/navyšování dividendy jsem narazil na odlišné údaje z různých zdrojů. Dle informací přímo na stránkách Bayer, společnost vyplácí a pravidelně navyšuje dividendu od roku 2003. Historie vyplácení ovšem sahá až do roku 1953, což už je solidní důkaz toho, že je společnost schopna ustát krizi.

Vývoj vyplácené dividendy společností Bayer od krize v letech 2008 - 2009, zdroj: investor.bayer.de

Bystřejší si jistě všimli, že píšu příspěvek o nákupu se značným zpožděním a už se vstupní cenou solidně hučím. Proto je pravěpodobné, že si v prosinci nadělím další várku pharma - dárečků a dočkáte se i analýzy možných dopadů žalob na společnost.