středa 10. dubna 2019

Pořízení nemovitosti_Part 1_Ekonomická rozvaha

Zabral jsem za kliku a zůstala mi v ruce. Hodil jsem bágl do rohu a jdu na recepci podepsat smlouvu. 

Já: Dobrý den, tak jsem tady pro tu smlouvu
Bába: Začřšlatíte p65dem
Já: Vůbec vám přes to sklo nerozumím, můžete mluvit nahlas?
Bába: Ptám se, jestli to chcete zaplatit.
Já: Jo, kartou
Bába: ERoihfg AOFH roigh
Já: Absolutně nevím, co jste řekla, mluvíte na mě z dvou metrů přes sklo
Bába: Že karty neberem, vyčistěte si uši.
Já (ve své hlavě): Uši vyčistím já tobě železným kartáčem ty pologramotná krávo
Já: Hotově
Bába: Doufám, že máte přesně...
Já (polohlasně): A já doufám, že shoříš v pekle
Bába: Co jste říkal?
Já: Že taky doufám. Jo a budu potřebovat novou kliku.
Bába: Tady máte knihu závad, tak to tam vyplňte.
Já: Co kdybyste to tam vyplnila vy?
Bába: Od toho tady nejsem. A nechte volné to druhé lůžko, kdyby jsme vám tam někoho přistěhovali.
Já (s upřeným pohledem na bábu): TAK TO PANÍ NIKDY NEZKOUŠEJTE!

Asi tak jsem zhruba před dvěma lety začal bydlet v Praze na ubytovně. Žádná sláva, ale člověka to nutí netrávit tolik času doma a je to opravdu levná varianta relativně kousek od práce. Po půl roce v práci mimo naši zemi jsem si řekl, že už se na ubytovnu vracet vážně nechci. Tedy dokud nenajdu něco svého, budu muset. Teď jsem v tom pekle znova. Protivnou bábu pořád nenahradil turniket s čipovou kartou, který by jen tak mimochodem odvedl práci mnohem kvalitněji. Na chodbě se line taková zvláštní směs smradu starého lina a zaschlé moči z pisoárů. No ale jak říkám, je to levné a kousek od práce. Připočtěte k tomu ještě fakt, že holku si tam můžete dotáhnout až potom, co si bába zapíše její číslo občanky, bydliště a vzdálenost od pupíku k levé bradavce. Tolik asi k té emocionální části. Prostě chci nějak rozumně bydlet a přiznávám, že mě tato touha nutí do jisté míry přimhouřit oko nad ekonomickou realitou.

Asi dva měsíce jsem brouzdal po různých realitkách i bezrealitkách, hypotékových srovnávačích, bazoších, blozích, diskutoval jsem s přáteli i nepřáteli, Čechy i cizinci. Následovalo excelové peklo s různými variantami výpočtů při různé jistině, úrokové sazbě, LTV, LTI, DSTI a MCBP. 

To, co jsem objevil nemělo k ideálu ani trochu blízko. Většinou šlo o nějaký kompromis. Jak jsem již nastínil v článku Portfolio & Life update, možnosti byly následující:

Normálně zde moc nezveřejňuji odkazy na cizí stránky a blogy, ale dnes udělám výjimku. Milan zveřejnil v komentářích link na uživatele Skejwina, který se nad podobným výpočtem zamýšlel dříve, více v odkazu. Sdílím to proto, že mi Skejwinovy úvahy dávají smysl a proto, že to není komerční stroj na vatu, ale píše zadarmo a od srdce. Na rozdíl od Skejwina jsem odhadem o něco mladší, nemám přítele ani české akcie, nepovažuji se za odchovance "střední třídy" a na nemovitost si budu nejspíš 90 % půjčovat. Mé vstupní úvahy byly tedy o krapet jiné a tudíž jsem došel i k jinému závěru.

Možnosti s úrovní frustrace obsahující slovo "kefír" jsem dopředu vyloučil. Na rozdíl od Skejwina, který má s přítelem cash z prodeje bytu a sleduje celkové zhodnocení, jsem se soustředil na výdajovou, respektive nákladovou stránku věci. Pokud bych si chtěl pronajmout byt 1+1 o obytné ploše mezi 30 - 35 m² v požadované dojezdové vzdálenosti od práce (viz odkaz Portfolio & Life update), zaplatil bych každý měsíc něco mezi 11 000 - 13 000 CZK. Kdo ovšem už nějakou tu zkušenost s pronajímáním nebo bydlení v podnájmu má, nejspíš zjistil, že nic netrvá věčně. Průměrná doba pronájmu nemovitosti za účelem bydlení v ČR je 20 měsíců. V dynamickém regionu, kterým Praha bezesporu je, může být ještě kratší. Jistě, člověk může mít štěstí a zůstat bydlet v jednom bytě 10 let, ovšem statistika je neúprosná. Proto je třeba počítat, že vzniknou zhruba každé dva roky náklady na provizi realitní kanceláři, stěhování a možnou další adjustaci nového bytu.

Cena nájmu také pravděpodobně nezůstane stejná. Můžeme očekávat, že se zvýší minimálně o inflaci pokaždé, když dojde k podpisu nové smlouvy. Historicky se výjimky krátkodobého poklesu nájemného najdou, ale růst je mnohem pravděpodobnější.

Variantou tedy zůstalo pořízení vlastního bytu. Nutné finance bude řešit kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru s tím, že cílím 90 % LTV. Cizí kapitál je vždy levnější, než vlastní. Úrokové náklady při maximálně roztažené době splácené (30 let) budou činit zhruba 6 500 CZK a podobnou částku bude tvořit splátka úvěru. K tomu je nutno připočíst některé další výdaje, jako je pojištění, zaplacení daně z nabytí nemovitosti či příspěvek do fondu údržby a oprav. Výdajově se tak budu pohybovat kolem 16 000 CZK. Ovšem náklady v porovnání s variantou pronájmu budou zhruba ve výši 10 000 CZK, rozdíl tvoří splátka vypůjčené částky.

Na rozdíl od nájmu, který se bude pravděpodobně zvyšovat, se náklady na splácení hypotečního úvěru každým měsícem snižují a to nominálně (vlivem nižší dlužné částky), tak reálně (vlivem inflace). Pokud k tomu připočteme možnost odečtu úrokových nákladů ze základu daně, nezdají se dnešní úrokové sazby tak hrůzostrašné. Dnešní legislativa vám umožňuje splatit až 25 % výše úvěru v době výročí podepsání smlouvy s bankou. I kdyby ne, tak dle délky fixace máte možnost splatit úvěr celý. Je tedy pravděpodobné, že za 5 let budu řešit situaci, kdy buď umořím část dluhu, nebo investuji hotovost do akcií. K tomuto rozhodnutí dojdu porovnáním výše úrokové míry a současné situace na akciovém trhu.

Podobně jako u mého dividendového portfolia je mi celkem jedno, kolik bude stát byt za 5 let. Nebudu ho chtít za 5 let prodat. A podobně jako při volbě akcií do portfolia jsem se soustředil na fakta, která mi jsou o nemovitosti známa. Ale stejně mi to nedá, kam se budou ubírat ceny nemovitostí v Praze? Stejně jako si myslím, že krize z let 2008 - 2009 se jen tak nebude opakovat, nebude se podle mě opakovat ani propad cen u nemovitostí. Ekonomika zpomalí, popřípadě bude stagnovat a dojde ke zpomalení tempa růstu cen nemovitostí opět až k jeho stagnaci. Dle mého názoru se nebude opakovat vývoj z let 2008 - 2009. Zaprvé se jednalo o konec makrocyklu, který se za našich životů také nemusí zopakovat a zadruhé přijaly banky opatření ve formě limitované LTV, LTI a DSTI, které umožní cenám nemovitostí přistát hladce. Praha, jak již nastínil Skejwin, je považována za metropoli západního stylu a atraktivní k bydlení bude vždy. V době hospodářské stagnace či krize je v Praze, na rozdíl od ostatních regionů, vždy dost pracovních míst.

Skejwinova nájemně-investiční strategie je pro mě nepoužitelná z následujících důvodů:
  • nemám cash, použiji z 90 % cizí kapitál
  • mám už 98 % kapitálu v akciích, potřebuji diverzifikovat
  • nechci řešit stěhování/smlouvy/omezení, které přináší podnájem
  • jsem příjmově orientovaný investor
  • bál bych se při současné situaci na trhu akcií jednorázově zainvestovat řádově miliony CZK
Podstatný je pro mě zejména poslední bod, protože akciové trhy jsou před blížící se recesí ekonomiky také značně napjaté. Proto bych možná nepovažoval investici tak obrovské sumy do akcií za šťastnou, zejména pokud jde o indexové fondy. Když už, soustředil bych se (a opakuji to jako mantru) na podhodnocené defenzivní tituly s velkou tržní kapitalizací. Přesto patří Skejwinovi můj obdiv za střízlivý pohled na věc a ochotu vzdorovat mainstreamovému názoru, že je něco špatně na bydlení v nájmu. Sám jsem v nájmu bydlel, protože jsem věděl, že v místě mého předchozího působení se prostě nechci usadit a na hypotéky/vlastní bydlení jsem měl z důvodu fascinace akciemi poněkud zkreslený názor. Jsem zvědav, jak se Skejwin nakonec rozhodne, protože držet jím zmíněných 6 000 000 CZK na spořáku (dejme tomu s optimistickým 1% úročením) pro něj znamená při současné inflaci přijít o 9 000 CZK měsíčně.



Žádné komentáře:

Okomentovat