úterý 23. dubna 2019

Pořízení nemovitosti_Part 2_Peklo s realitkama

Trochu si říkám, jestli nebude celou sérii o nákupu nemovitosti vhodné publikovat až po tom, co budu mít klíče v kapse a vesele bydlet. Od rozhodnutí něco koupit až do chvíle, kdy v klidu bydlíte, se totiž může spousta věcí kvalitně vysrat. Občas vinou vaší, nebo právě druhu společnosti, který vám teď popíši.

Než se  do toho pustím dám vám jednu radu - pokud můžete, nekupujte nemovitost přes realitku. Jsou to hyeny, neposkytují kvalitní služby, nepracují ve váš prospěch, celý proces nákupu zdržují, bez ostychu si řeknou o úplatek a jakmile je podepsána rezervační smlouva a připsán rezervační poplatek, slehne se po nich zem.

Kdo je realiťák?


Stát se realiťákem je asi stejně složité, jako stát se finančním poradcem. Když na to máte žaludek, dokážete se kvalitně přetvařovat a potlačit volání špatného svědomí, směle do toho. Stejně jako jsou výjimky z řad finančních poradců, dokáži si představit, že se najde morální realiťák, který vás dovede k vysněné nemovitosti. Mnohem častěji se ovšem setkáte s práva neznalým joudou, který prodává svou první nemovitost. Budou vám zatvrzele tvrdit že něco nejde, nebo že to nebudete potřebovat navzdory tomu, co vám tvrdí právník a banka. Ideální zákazník je pro ně ovce, která hned na první schůzce podepíše rezervačku, vysolí poplatek a dál po nich vůbec nic nechce.


Rezervačně odhadní paradox


Kdo už kupoval nemovitost jistě ví, že se snadno ocitnete v situaci, kdy nechcete podepsat rezervační smlouvu, protože není jisté, že dopadne odhad a dostanete půjčku. Na druhou stranu abyste mohli nahnat odhadce z banky do nemovitosti, potřebujete jaksi součinnost s realiťákem, nebo majitelem. Odhadce se většinou platí a tak byste asi neradi, aby se na něj čekalo a mezitím vám realiťák nemovitost střelil někomu jinému.

Poplatky a co za ně dostanete


Tady se to dosti různí. V některých případech má realiťák sjednanou fixní částku, někde se jedná o podíl na prodejní ceně. S tím je spjata ochota realiťáka vyjednávat. Osobně to doporučuji zkusit vždy, i když tomu současná situace na trhu nenahrává.

Poplatek může tvořit třeba i 4 -5  % kupní ceny, což u pražských realit není zrovna málo. Za tuto pálku dostanete následující:


  • fotky bytu, které v 90 % případů nevykreslují jeho uspořádání a velikost (kdo trochu fotí a zná základní poučky o perspektivě, strčí do kapsy i "zkušeného" realiťáka
  • zavádějící text (viz další kapitola), který absolutně neposkytuje potřebné informace
  • jednu prohlídku (u druhé vám radši řeknou, že už tam mají jiného zájemce)
  • sepsání rezervační smlouvy, kde se vzdáváte práva dýchat (silně doporučuji revizi právníkem)
  • sepsání kupní smlouvy (jenom někdy a bude to spíše šablona)

Realiťáckej speech



Abyste si ušetřili nervy a zbytečný čas strávený na prohlídkách, silně doporučuji realiťákovi zavolat, nebo ještě lépe napsat e-mail a dostat z něj všechny podrobnosti předem. Předejdete nepříjemným překvapením na místě. Přesto se radši seznamte s následujícím slovníkem:

1.npp / první patro = podzemí nebo snížené přízemí (psi vám chčijou na okna)
2.npp / druhé patro = zvýšené přízemí (když plivnete z okna, dole to slyšitelně mlaskne)
100 m = 150 m (platí například při popisu vzdálenosti nemovitosti od nejbližší stanice metra)
100  = 75 m² (platí například při popisu velikosti obytné plochy bytu)
atypický = nekolaudovaný
centrum Prahy = širší centrum Prahy
dostupnost do centra za 10 minut = maglevem nebo Šinkansenem
širší centrum Prahy = Ďáblice, Uhříněves, Zbraslav a Řepy
okraj Prahy = Ústí nad Labem
útulný = malý a starý
flexibilní = pouze nosné stěny, bez příček - holobyt
veškerá občanská vybavenost v okolí = Vietnamec na rohu
po rekonstrukci = někdy někdo něco udělal
po renovaci = vymalováno
v původním stavu = varna pervitinu, squathouse
stylový = divný barvy, levný materiál, futurama
včetně právního servisu = někdo slepí rezervačku
možné na hypotéku = LTV max 20%, když koupíte vaší tetě z Komerčky bonboniéru
slunný = asi 2 hodiny denně v úterý a v únoru
poblíž = spíše jeď na kole


A mé zkušenosti? Posuďte sami: 

Kdo je ten pán a čím to kurva měřil?

Břevnov je tradičně trochu dražší lokalita, jedná se o klidnou a dopravně dobře dostupnou část Prahy. Přesto jsem neodolal a na jednu malou 1+kk (26 m²) se jel podívat. To jsem ještě netušil jak moc malou... Uvítal mě soudruh v kvádru, tak jsem se představil a zeptal se, jestli je majitel. Řekl že není. Tak jsem se zeptal, jestli je zaměstnanec realitní kanceláře. Zasmál se a řekl, že ne, že je spíše známý majitele. Ok, proč ne. Vešli jsme dál a pán spustil: "Tak, tady máme chodbu, to je celkem 9 m², následuje koupelna 6 m² a potom místnost". Ve škole nás učili, že u čtverce se počítá obsah jako a² a obdélník je a x b. Chodba měla tvar dvakrát zahlé nudle, kam si v praxi nedáte botník, ani kolo. Koupelna byla 2x2 m a k tomu následovala místnůstka, že by v ní gymnastka neudělala rozštěp. Říkám: "Chlape, to jste měřil od oka?" A on: "Podívejte, já s tím mám zkušenosti, lidem se to vždycky zdá menší." Neříkal do prdele že je známej majitelů, jaký zkušenosti? Jak může vědět, co se lidem vždycky zdá? Nakonec z něj vylezlo, že si přivydělává tím, že za realitky organizuje prohlídky. Skvělé. 


Push & Pull

Další zajímavý byt se nacházel na pomezí Vršovic, Žižkova a Vinohrad. Vcelku pěkná 1+kk, opět 26 m² po rekonstrukci. V inzerátu psali 400 metrů od Flóry. Ve skutečnosti jsem šel asi kilák, a proto jsem dorazil o 4 minuty později. Čekala na mě slečna pěkná tak, že bych byt koupil i s ní. To by ovšem muselo následovat něco jiného, než čeho jsem byl svědkem.

Hottie: A vy jste přišel na ten inzerát 1+kk ve zvýšeném přízemí, že ano? Ten se vám líbil? Mně se taky líbí
Já: Jo, na ten.

Hottie: No tak ten už je prodanej ale.
Já: To jste mi mohla říct do telefonu, nemusel jsem jezdit.

Hottie: Ale můžu vám ho ukázat.
Já (v hlavě): To já vám taky.

Já: Hmm, to asi nepomůže situaci.
Hottie: Ale mám tady přesně takovej, jenom tam neproběhla tak rozsáhlá rekonstrukce, není zkolaudovaný a je v šestém patře.
Já: Takže vlastně úplně jinej, co? Tak doufám, že se to alespoň odrazilo v ceně?

Hottie: No on je ještě dražší, protože je tam pěknej výhled!


Nebyl. V podstatě byla vidět protější budova. Byt byl příšernej, ale tím to neskončilo.

Hottie: No ještě vám mohu ukázat 2+kk, ten je ale o něco dražší (cca 500k nad mým rozpočtem)
Já: Hmm, ten je pěknej, možná bych ještě mohl někde sehnat hotovost...
Hottie: No, ale bude v něm nájemce.
Já: Ale já v něm chci bydlet sám.
Hottie: To byste mu po roce normálně ukončil smlouvu a on by vám zatím splácel hypotéku.
Já: No a kde budu bydlet?

Myslel jsem, že mi z ní praskne, ale na toto si prostě musíte zvyknout, udělají všechno, aby vás dostali na prohlídku. Mimochodem nejednalo se nakonec tak úplně o realitku, ale o nějakou investiční společnost, která koupila celý dům a prodávala po rekonstrukci jednotlivé byty s tím, že některé bude pronajímat. Na můj dotaz, jak to bude řešeno se společenstvím vlastníků jednotek na mě vyvalila oči s tím, že nad tím ještě nepřemýšleli.

Nemám od toho klíče a majitel je v Ománu

Short story, jedu na prohlídku a borec mi 5 minut před schůzkou zavolá, že je u bytu, ale nemůže se dostat dovnitř, protože nemá klíče a majitel je v Ománu. Docela zajímavé, že ho nenapadlo si říct o klíče od bytu, kde má organizovat prohlídky...

Nebudete tomu věřit, ale zrovna minulý týden...


Asi 40 minut jsem se vezl v pořadí třetím autobusem na místo prohlídky a už jsem věděl, že to přes můj filtr neprojde z hlediska dopravní obslužnosti. Paní mě vedla chodbou a najednou zahla dolů do sklepa. Na můj dotaz, kam jako jde, odpověděla, že přece do toho bytu "v přízemí". Před dveřmi se zastavila a říká: "No víte, zrovna minulý týden to tu sousedi nad bytem trochu vytopili, asi praskl odpad nebo co, ale to se vysuší, než se nastěhujete." No jasně, "zrovna minulý týden". Vešel jsem do místnosti, která měla být chodbo-špajzo-šatna a strop jsem měl asi 5 cm od hlavy (měřím 180 cm). V kuchyňo-obýváko-ložnici hučel uprostřed vysoušeč a nad ním na stropě obrovská hnědá mapa kontinentu, na kterém asi žijí realiťáci, co nejsou svině. Okno bylo asi 10 cm nad zemí, ale "vlhko tady určitě není", tvrdila paní. Vlastně to tam bylo skoro jako ve skleníku, po vlhku žádné stopy.


Závěr


Pátá prohlídka dopadla o poznání lépe a vyklubala se z ní potenciální koupě, teď se jen obrnit a doufat, že to všechno klapne. Abych jim všem nekřivdil, tak se můj současný realiťák zdá jako v pohodě chlap. Minimálně mi zatím v ničem nelhal a neplýtval mým časem.

4 komentáře: