pondělí 3. června 2019

Pořízení nemovitosti_Part 3_Financování & jednání s bankou

Otázka financování nákupu nemovitosti je individuální záležitost, která dost podstatně ovlivní celkový potenciální výnos investice. Opatření ČNB ke snížení rizikovosti úvěrů v rámci prevence realitních krizí, které vedla v minulosti ke značné hospodářské recesi, částečně utáhly kohoutky a znemožnily tak nakoupit nemovitosti (zejména ty větší, pražské) nižším ekonomickým třídám. Protože nesháním žádnou haciendu na Václaváku, budu schopen nemovitost pořídit kombinací vlastních zdrojů, půjčky v rámci rodiny a hypotečního úvěru.

Základní rada je následující:

"Přistupujte k bance jako k mobilnímu operátorovi."


Obecně mohu doporučit jít první do banky než na prohlídku. Osobně jsem šel do banky, kde mám účet, na který mi chodí výplata. Říkejme jí třeba Pyro Bank. Má to svou logiku, už o vás všechno ví a tak neposkytujete osobní údaje další zbytečné instituci. V Pyro Bank mě přivítala velmi pěkná a milá slečna (po stalking screenu na FB bohužel zadaná), zasedli jsme ke stolu a jali se rokovat. Naprosto zásadní je pro banku samozřejmě váš čistý příjem. Pokud je to banka vaše, měla by mít přehled. Někde je zajímá za poslední rok, někde za půl roku. Dále jestli máte smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou. Pochopil jsem, že neurčitá je lepší. Osobně mám určitou, ale vcelku dost dlouhou, takže také nebyl problém. Se slečnou jsme došli k nějaké maximální částce, kterou mi mohou půjčit. Následně jsme podepsal, že si mě mohou prověřit v registrech a dostal jsem detailní kalkulaci asi třech modelových případů, kdy bych si půjčil různé částky s různou LTV. Bohužel mi nakonec bylo řečeno, že jsem na 90% LTV moc mladý a nemám žádnou historii v registrech. Proto by to celé muselo jít na "výjimku" a dokud nebudu znát konkrétní nemovitost, nemohou mi to slíbit. Další rada tedy zní:


"Pokud víte, že budete za rok kupovat nemovitost na hypotéku, vezměte si nějakou výhodnou neúčelovou půjčku nebo kontokorent a splaťte ho."

Banky vám budou nabízet různé bonusové slevy na úrokovou sazbu když podepíšete pojistku s jimi doporučenou pojišťovnou, seženete dalšího klienta, vaše pracovní PR (čti pí ár) oddělení podepíše smlouvu o spolupráci nebo odevzdáte svého prvorozeného syna. V podstatě musíte poté usednout k excelu a spočítat si, jak moc je to výhodné. Ono totiž 0,3% sleva z úrokové sazby sice zní sexy, ale dostanete za ní pojistku proti neschopnosti splácet, která vás vyjde mnohem dráž a navíc je, na rozdíl od splátek úroku, stejně drahá po celou dobu splácení hypotéky.

Dalším řešením je prostě po bance tupě chtít RPSN. Problém je, že k výpočtu RPSN potřebujete většinou znát skutečnosti, jejichž znalost není bez konkrétní nemovitosti reálná. Banky jsou navíc vnímají RPSN dost volně, jsou sice povinné vám podat informace o tom, kolik RPSN dělá, ale zahrnout si do ní mohou co chtějí. Proto to berte celé jako orientační hodnotu.

Ok, byl jsem v bodě, kdy jsem měl v ruce konkrétní kalkulaci. A to je velmi cenný artikl. Nyní se vrátím ke svému doporučení chovat se k bance jako k operátorovi. Co jsem tím chtěl říci? Když vám končí smlouva u operátora, musí se operátor přece snažit, aby vám nabídl něco kvalitnějšího. Banka vám chce půjčit peníze, z toho je tak nějak živa. Stejně jako je vám u zadku, jestli voláte s Oskarem nebo Eurotelem je vám buřt, jestli utratíte za byt prachy Goodbye Bank, Červené Pagody nebo Earth Bank. A stejně jako jste nepokrytě přešli k jinému operátorovi s nabídkou od konkurence za účelem vyjednávat, musíte to samé udělat s nabídkou od banky. Neváhal jsem a poprosil o pomoc ďábla - finančního poradce.

V mém případě jde tedy o hodnou spolužačku, která s nadšením a vervou pětiletého dítěte v cukrárně začala fotit mnou přinesené kalkulace. Za nějaký čas mi od ní přistála konkurenční nabídka od jiné banky, říkejme jí třeba Slezská rozhazovna. Úrokové sazby byly znatelně níže, přibyl bonus ve formě odhadu zdarma a šance na 90% LTV vypadala lépe. Na schůzce jsme řešili také jednu zajímavou teorii, ze které vyplývá má další rada. Pracovník, respektive pobočka, která s vámi uzavře smlouvu o úvěru, dostane finanční bonus. Proto i v rámci jedné banky funguje jakási dravost a konkurence, které se rozhodně nebojte využít. Stejně jako mají mobilní operátoři prostor pro manévrování, má ho i banka. Čím náročnější budete, tím víc ustoupí. Buďte draví, vyžadujte ústupky. Další zajímavostí je, že pobočky ve velkých městech půjčují samozřejmě větší objemy na větší nemovitosti. Naopak pobočky v Horní Dolní půjčují almužny. Pokud kupujete nemovitost v Praze, není od věci jít hypotéku zařizovat třeba do vesnice u Pardubic, nebo ještě kousek dál do Mongolska, ze kterého jste se do Prahy přistěhovali. Ona vám paní urve ruce, 2 miliony si u ní totiž nikdo nepůjčil za celou dobu, co do MGR Bank nastoupila. A proto:

"Buďte draví, jednejte tvrdě a zaměřte se na tu vesnickou redneck bábu, která byla nejdál na nákupech v okresním městě."

Kdo by si myslel, že jsem na nabídku Slezské rozhazovny přistoupil, je na omylu. Opět jsem totiž neměl 90% LTV jistou a nechtěl jsem se dostat do odhadně rezervačního paradoxu. Upřímně jsem v té době ještě ani neměl vyhlédlou nemovitost. Na prohlídku, která mě konečně zaujala, jsem šel až týden na to. Realitka, která nemovitost nabízela, byla dceřinou společností právě té Slezské rozhazovny. Proto mě napadlo následující myšlenka. Realiťákovi náleží odměna za prodanou nemovitost a chce ji prodat ASAP (čti ejesejpí = co nejrychleji), proto dá klidně přednost klientovi s hotovostí. Pokud ovšem pracuje pro realitku s afiliací k bance, může vám nabídnout i financování. Bez splnění předešlých kroků tuto nabídku silně nedoporučuji. Realiťákovi plyne odměna i z vyřízení hypotečního úvěru. Proto jsem mu tuto možnost předložil. Poslal jsem mu do e-mailu základní údaje a po nějaké době byla na světě 90% hypotéka s úrokem 2,99 % s bonusy jako zpracování a odhad zdarma, čerpání na návrh na vklad zdarma, správa kupní ceny zdarma a to vše s pětiletou fixací.

Odhad se udělal tak nějak od boku dle fotografií a informací předložených realiťákem a světe div se - vyšel přesně na částku odpovídající prodejní ceně (jaká náhoda...). Pokračování zase příště.

6 komentářů:

  1. Ahoj, mě před 2 lety vyšlo lépe vzít si 80% LTV a zbytek co mi chyběl vykrýt překlenovacím úvěrem ze spořícího stavení. Nevím jaké jsou podmínky teď, ale mrkni na to :-)

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Ahoj, díky za tip, teď už je věc vyřízena :) Jaké byly u překlenováku podmínky?

      Vymazat
    2. Teď jsem mimo domov, takže přesně Ti je neřeknu... :-(

      Vymazat
  2. super vypadá to že datum kolaudace se blíží :D

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Mohl bych pozvat věrné čtenáře blogu :D

      Vymazat
    2. Jestli se chceš obratem zase stěhovat, proč ne. Zkušenosti už máš, tak by to asi nebyl problém :D

      Vymazat