středa 31. srpna 2016

Levné hypotéky - drahé nemovitosti

Doufám, že v příspěvku nenasekám mnoho chyb, píši ho částečně ve vlaku z mobilu. Hlavně proto, abych nezapomněl myšlenku. Přečetl jsem si totiž úžasnou reklamu na hypoteční úvěr. Běhaly tam děti, maminka s tatínkem se usmívali na krásné zahrádce.

Češi neradi bydlí v podnájmu. Moc tomu nerozumím. Snažím se všem vysvětlovat, jak je nájem super. O nic se nestarám, nic neopravuji, můžu se kdykoliv odstěhovat jinam, do většího, lepšího. "Až budeš starší a s rodinou, tak to pochopíš." Upřímně - myslím, že chápu rodiny, které si pořídí vlastní bydlení za vlastní peníze. Když na to mají. Nikdy ale nepochopím rodiny (nebo jednotlivce), kteří mají holou prdel a chtějí za každou cenu bydlet ve vlastním. Ještě tomu "zkušeně" říkají investice.

"Budeš platit nájemné nějakému darebákovi a budeš mít prd. Já to dám radši za hypotéku a na konci budu mít vlastní bydlení."

Krásná úvaha. Má ale několik ALE. O těch si povíme jindy. Teď mě spíš zajímá makroekonomické hledisko. Vzpomínáte na roky 2008 - 2009? Já byl ve třeťáku na střední a hltal jsem tehdy z Respektu články o nějaké krizi. Bez ekonomického vzdělání jsem tomu moc nerozuměl, ale o to jsem si připadal důležitější. Na co si ale vzpomínám je, že krize byla citovaná společně se slovy hypotéka a nemovitost.

Hypoteční trh USA


Píší se léta 2005 - 2007. V Jůesej si chtěl každý splnit svůj americký sen. Bydlet v domečku s krásnou zahrádkou. Hypoteční trh tomu nahrával. Banky nabízely úvěry jak na běžícím pásu. I lidem, kteří by na ně v životě nedosáhli. To byl tehdy základní kámen úrazu. I úrokové sazby nahrávaly situaci, tak proč by si neměla rodinka z bostonského předměstí konečně pořídit vlastní bydlení?

Zdroj: https://www.gobankingrates.com/mortgage-rates/changed-housing-bubble-burst/
Hypoteční sazby byly v v těchto letech skutečně téměř na pomyslném dně. Zdálo se tedy, že je vhodná doba pro nákup nemovitosti. Lidé přece budou méně přeplácet! Na co ovšem nesmíme zapomínat je fakt, že hypoteční úvěry mají různé podmínky a to včetně doby fixace úrokové míry. Ta se vyvíjí společně s trhem a ekonomickou situací. Ve chvíli, kdy si bereme úvěr na 30 let nemůžeme čekat, že zůstane úroková sazba neměnná. 

Trh nemovitostí USA

 

Naopak na trhu s nemovitostmi panovala situace naprosto opačná. Ceny nemovitostí byly na svém vrcholu. Vybičované poptávkou, kterou hnaly vpřed nízké úrokové sazby. Když se ptám lidí, jestli se nebojí, že se dostanou do situace, kdy nebudou schopni splácet hypotéku, často se mi dostane odpovědi, že při nejhorším dům/byt prodají, hypotéku splatí a ještě na tom vydělají. Většinou počkám s výbuchem smíchu až když odejdou za roh. A co když bublina splaskne? Ceny nemovitostí se propadnou, skončí vám fixace na výhodná 3 % a úrok vyskočí na 6 %? Zkuste potom prodat dům. Můžete jen hádat, co se stalo v letech 2008 - 2009.

Zdroj: http://americanfullhouse.com/usa-real-house-prices-and-price-to-rent/
Ano, přesně tak. Bublina splaskla. Na detailech toho, co stálo za krizí, která nastala po roce 2008 se dodnes ekonomové neshodnou. Základ je ale poměrně zřejmý. Když se období ekonomického růstu převrátí do ekonomické stagnace a posléze poklesu, dochází k poklesu spotřeby, propouští se, snižují se platy. Lidé nejsou schopni schopni splácet své závazky, zbavují se tedy nemovitostí. Na trhu převládne nabídka nad poptávkou a ceny jsou tlačeny dolů. I banky mají problém se "zabavených" nemovitostí zbavit. Navíc rozpůjčovaly víc kapitálu, než je zdrávo a pohledávky se jim nevrací zpátky. Proto krachují, stát je zachraňuje (většinou).

Hypoteční trh ČR


A co se děje nyní v naší milované zemi? Jsme v období poměrně silného hospodářského růstu, který je stimulovaný nízkými úrokovými sazbami. Hypotéku s fixací na 5 let můžete nyní pořídit i  s úrokem 1,7 %. To je cca 2x menší úroková sazba, než byla na samém dně v roce 2004 v USA.

"Češi si půjčují stále víc, dluží už 1,89 biliónu"

"Levné úvěry táhnou, Češi si půjčují čím dál víc. Za prvních pět měsíců skoro 42 miliard"

"Češi si půjčují jak zjednaní! Mají dluhy za 102 miliard"

Tyto a mnohé jiné titulky jsem zaznamenal v poslední době okolo hypotečního trhu v ČR. Centrální banky vydala v minulém měsíci nařízení ohledně poskytování hypoték. Rozbujelo se u nás totiž podobné podhoubí, které způsobilo krizi na hypotečním trhu v USA. Banky u nás půjčovaly i 110 % hodnoty nemovitosti. Co to znamená? Že když nebudete schopni splácet, tak vám cena při prodeji nemovitosti nepokryje ani dluh. Proč to banky dělají? Jednoduše proto, že ECB tlačí úrokové sazby dolů. Dokonce tak dolů, až například banky v Německu musí platit za uložení peněz u ní. Říká se tomu záporný úrok. Odevzdali byste jako banka raději poplatek za uložené peníze, nebo ho rozpůjčovali alespoň za 1,7 % klientům i když víte, že klient nemusí být bonitní a jeho nemovitost nemusí plně pokrýt jeho dluh? Trh nám dal odpověď sám.

Trh nemovitostí ČR

 

No a jak je to u nás s cenami bytů a nemovitostí? Až na výjimky v sociálně odloučených regionech rostou. A to tak, že hodně. Jihlava + 20 % za rok? To je celkem skok. Otázka je, kde bude strop. Dle mého se strop celkem kvapem blíží. Až se ceny nemovitostí propadnou, bude čas k nákupu. Ovšem pouze v případě, že úrokové sazby ještě nějakou chvíli zůstanou pozadu.

Zdroj: http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/byty-prodej-prumerna-cena-za-1m2-bytu.html

Vím, že takto asi většina lidí neuvažuje. Chtějí prostě byt nebo dům, ve kterém budou bydlet do konce života a který jednou zdědí jejich dítě. Naprosto tomu rozumím. Snažte se ale aspoň trochu zapřemýšlet o tom, zda potřebujete koupit nemovitost opravdu právě teď a za peníze z hypotečního úvěru. O nevýhodách a výhodách nákupu nemovitosti jako investice a o hypotékách a půjčkách obecně zase někdy příště.

Žádné komentáře:

Okomentovat