Pořízení nemovitosti_Part 2_Peklo s realitkama

Trochu si říkám, jestli nebude celou sérii o nákupu nemovitosti vhodné publikovat až po tom, co budu mít klíče v kapse a vesele bydlet. Od rozhodnutí něco koupit až do chvíle, kdy v klidu bydlíte, se totiž může spousta věcí kvalitně vysrat. Občas vinou vaší, nebo právě druhu společnosti, který vám teď popíši.

Než se  do toho pustím dám vám jednu radu - pokud můžete, nekupujte nemovitost přes realitku. Jsou to hyeny, neposkytují kvalitní služby, nepracují ve váš prospěch, celý proces nákupu zdržují, bez ostychu si řeknou o úplatek a jakmile je podepsána rezervační smlouva a připsán rezervační poplatek, slehne se po nich zem.

Kdo je realiťák?

Stát se realiťákem je asi stejně složité, jako stát se finančním poradcem. Když na to máte žaludek, dokážete se kvalitně přetvařovat a potlačit volání špatného svědomí, směle do toho. Stejně jako jsou výjimky z řad finančních poradců, dokáži si představit, že se najde morální realiťák, který vás dovede k vysněné nemovitosti. Mnohem častěji se ovšem setkáte s práva neznalým joudou, který prodává svou první nemovitost. Budou vám zatvrzele tvrdit že něco nejde, nebo že to nebudete potřebovat navzdory tomu, co vám tvrdí právník a banka. Ideální zákazník je pro ně ovce, která hned na první schůzce podepíše rezervačku, vysolí poplatek a dál po nich vůbec nic nechce.

Rezervačně odhadní paradox

Kdo už kupoval nemovitost jistě ví, že se snadno ocitnete v situaci, kdy nechcete podepsat rezervační smlouvu, protože není jisté, že dopadne odhad a dostanete půjčku. Na druhou stranu abyste mohli nahnat odhadce z banky do nemovitosti, potřebujete jaksi součinnost s realiťákem, nebo majitelem. Odhadce se většinou platí a tak byste asi neradi, aby se na něj čekalo a mezitím vám realiťák nemovitost střelil někomu jinému.

Poplatky a co za ně dostanete

Tady se to dosti různí. V některých případech má realiťák sjednanou fixní částku, někde se jedná o podíl na prodejní ceně. S tím je spjata ochota realiťáka vyjednávat. Osobně to doporučuji zkusit vždy, i když tomu současná situace na trhu nenahrává.

Poplatek může tvořit třeba i 4 -5  % kupní ceny, což u pražských realit není zrovna málo. Za tuto pálku dostanete následující:

• fotky bytu, které v 90 % případů nevykreslují jeho uspořádání a velikost (kdo trochu fotí a zná základní poučky o perspektivě, strčí do kapsy i "zkušeného" realiťáka
• zavádějící text (viz další kapitola), který absolutně neposkytuje potřebné informace
• jednu prohlídku (u druhé vám radši řeknou, že už tam mají jiného zájemce)
• sepsání rezervační smlouvy, kde se vzdáváte práva dýchat (silně doporučuji revizi právníkem)
• sepsání kupní smlouvy (jenom někdy a bude to spíše šablona)

Realiťáckej speech

Abyste si ušetřili nervy a zbytečný čas strávený na prohlídkách, silně doporučuji realiťákovi zavolat, nebo ještě lépe napsat e-mail a dostat z něj všechny podrobnosti předem. Předejdete nepříjemným překvapením na místě. Přesto se radši seznamte s následujícím slovníkem:

1.npp / první patro = podzemí nebo snížené přízemí (psi vám chčijou na okna)

2.npp / druhé patro = zvýšené přízemí (když plivnete z okna, dole to slyšitelně mlaskne)

100 m = 150 m (platí například při popisu vzdálenosti nemovitosti od nejbližší stanice metra)

100 m² = 75 m² (platí například při popisu velikosti obytné plochy bytu)

atypický = nekolaudovaný

centrum Prahy = širší centrum Prahy

dostupnost do centra za 10 minut = maglevem nebo Šinkansenem

širší centrum Prahy = Ďáblice, Uhříněves, Zbraslav a Řepy

okraj Prahy = Ústí nad Labem

útulný = malý a starý

flexibilní = pouze nosné stěny, bez příček - holobyt

veškerá občanská vybavenost v okolí = Vietnamec na rohu

po rekonstrukci = někdy někdo něco udělal

po renovaci = vymalováno

v původním stavu = varna pervitinu, squathouse

stylový = divný barvy, levný materiál, futurama

včetně právního servisu = někdo slepí rezervačku

možné na hypotéku = LTV max 20%, když koupíte vaší tetě z Komerčky bonboniéru

slunný = asi 2 hodiny denně v úterý a v únoru

poblíž = spíše jeď na kole

A mé zkušenosti? Posuďte sami: 

Kdo je ten pán a čím to kurva měřil?

Břevnov je tradičně trochu dražší lokalita, jedná se o klidnou a dopravně dobře dostupnou část Prahy. Přesto jsem neodolal a na jednu malou 1+kk (26 m²) se jel podívat. To jsem ještě netušil jak moc malou... Uvítal mě soudruh v kvádru, tak jsem se představil a zeptal se, jestli je majitel. Řekl že není. Tak jsem se zeptal, jestli je zaměstnanec realitní kanceláře. Zasmál se a řekl, že ne, že je spíše známý majitele. Ok, proč ne. Vešli jsme dál a pán spustil: "Tak, tady máme chodbu, to je celkem 9 m², následuje koupelna 6 m² a potom místnost". Ve škole nás učili, že u čtverce se počítá obsah jako a² a obdélník je a x b. Chodba měla tvar dvakrát zahlé nudle, kam si v praxi nedáte botník, ani kolo. Koupelna byla 2x2 m a k tomu následovala místnůstka, že by v ní gymnastka neudělala rozštěp. Říkám: "Chlape, to jste měřil od oka?" A on: "Podívejte, já s tím mám zkušenosti, lidem se to vždycky zdá menší." Neříkal do prdele že je známej majitelů, jaký zkušenosti? Jak může vědět, co se lidem vždycky zdá? Nakonec z něj vylezlo, že si přivydělává tím, že za realitky organizuje prohlídky. Skvělé. 

Push & Pull

Další zajímavý byt se nacházel na pomezí Vršovic, Žižkova a Vinohrad. Vcelku pěkná 1+kk, opět 26 m² po rekonstrukci. V inzerátu psali 400 metrů od Flóry. Ve skutečnosti jsem šel asi kilák, a proto jsem dorazil o 4 minuty později. Čekala na mě slečna pěkná tak, že bych byt koupil i s ní. To by ovšem muselo následovat něco jiného, než čeho jsem byl svědkem.

Hottie: A vy jste přišel na ten inzerát 1+kk ve zvýšeném přízemí, že ano? Ten se vám líbil? Mně se taky líbí
Já: Jo, na ten.

Hottie: No tak ten už je prodanej ale.
Já: To jste mi mohla říct do telefonu, nemusel jsem jezdit.
Hottie: Ale můžu vám ho ukázat.
Já (v hlavě): To já vám taky.
Já: Hmm, to asi nepomůže situaci.
Hottie: Ale mám tady přesně takovej, jenom tam neproběhla tak rozsáhlá rekonstrukce, není zkolaudovaný a je v šestém patře.
Já: Takže vlastně úplně jinej, co? Tak doufám, že se to alespoň odrazilo v ceně?
Hottie: No on je ještě dražší, protože je tam pěknej výhled!

Nebyl. V podstatě byla vidět protější budova. Byt byl příšernej, ale tím to neskončilo.

Hottie: No ještě vám mohu ukázat 2+kk, ten je ale o něco dražší (cca 500k nad mým rozpočtem)

Já: Hmm, ten je pěknej, možná bych ještě mohl někde sehnat hotovost...
Hottie: No, ale bude v něm nájemce.

Já: Ale já v něm chci bydlet sám.
Hottie: To byste mu po roce normálně ukončil smlouvu a on by vám zatím splácel hypotéku.
Já: No a kde budu bydlet?

Myslel jsem, že mi z ní praskne, ale na toto si prostě musíte zvyknout, udělají všechno, aby vás dostali na prohlídku. Mimochodem nejednalo se nakonec tak úplně o realitku, ale o nějakou investiční společnost, která koupila celý dům a prodávala po rekonstrukci jednotlivé byty s tím, že některé bude pronajímat. Na můj dotaz, jak to bude řešeno se společenstvím vlastníků jednotek na mě vyvalila oči s tím, že nad tím ještě nepřemýšleli.

Nemám od toho klíče a majitel je v Ománu

Short story, jedu na prohlídku a borec mi 5 minut před schůzkou zavolá, že je u bytu, ale nemůže se dostat dovnitř, protože nemá klíče a majitel je v Ománu. Docela zajímavé, že ho nenapadlo si říct o klíče od bytu, kde má organizovat prohlídky...

Nebudete tomu věřit, ale zrovna minulý týden...

Asi 40 minut jsem se vezl v pořadí třetím autobusem na místo prohlídky a už jsem věděl, že to přes můj filtr neprojde z hlediska dopravní obslužnosti. Paní mě vedla chodbou a najednou zahla dolů do sklepa. Na můj dotaz, kam jako jde, odpověděla, že přece do toho bytu "v přízemí". Před dveřmi se zastavila a říká: "No víte, zrovna minulý týden to tu sousedi nad bytem trochu vytopili, asi praskl odpad nebo co, ale to se vysuší, než se nastěhujete." No jasně, "zrovna minulý týden". Vešel jsem do místnosti, která měla být chodbo-špajzo-šatna a strop jsem měl asi 5 cm od hlavy (měřím 180 cm). V kuchyňo-obýváko-ložnici hučel uprostřed vysoušeč a nad ním na stropě obrovská hnědá mapa kontinentu, na kterém asi žijí realiťáci, co nejsou svině. Okno bylo asi 10 cm nad zemí, ale "vlhko tady určitě není", tvrdila paní. Vlastně to tam bylo skoro jako ve skleníku, po vlhku žádné stopy.

Závěr

Pátá prohlídka dopadla o poznání lépe a vyklubala se z ní potenciální koupě, teď se jen obrnit a doufat, že to všechno klapne. Abych jim všem nekřivdil, tak se můj současný realiťák zdá jako v pohodě chlap. Minimálně mi zatím v ničem nelhal a neplýtval mým časem.

Pořízení nemovitosti_Part 1_Ekonomická rozvaha

Zabral jsem za kliku a zůstala mi v ruce. Hodil jsem bágl do rohu a jdu na recepci podepsat smlouvu. 

Já: Dobrý den, tak jsem tady pro tu smlouvu

Bába: Začřšlatíte p65dem

Já: Vůbec vám přes to sklo nerozumím, můžete mluvit nahlas?

Bába: Ptám se, jestli to chcete zaplatit.

Já: Jo, kartou

Bába: ERoihfg AOFH roigh

Já: Absolutně nevím, co jste řekla, mluvíte na mě z dvou metrů přes sklo

Bába: Že karty neberem, vyčistěte si uši.

Já (ve své hlavě): Uši vyčistím já tobě železným kartáčem ty pologramotná krávo

Já: Hotově

Bába: Doufám, že máte přesně...

Já (polohlasně): A já doufám, že shoříš v pekle

Bába: Co jste říkal?

Já: Že taky doufám. Jo a budu potřebovat novou kliku.

Bába: Tady máte knihu závad, tak to tam vyplňte.

Já: Co kdybyste to tam vyplnila vy?

Bába: Od toho tady nejsem. A nechte volné to druhé lůžko, kdyby jsme vám tam někoho přistěhovali.

Já (s upřeným pohledem na bábu): TAK TO PANÍ NIKDY NEZKOUŠEJTE!

Asi tak jsem zhruba před dvěma lety začal bydlet v Praze na ubytovně. Žádná sláva, ale člověka to nutí netrávit tolik času doma a je to opravdu levná varianta relativně kousek od práce. Po půl roce v práci mimo naši zemi jsem si řekl, že už se na ubytovnu vracet vážně nechci. Tedy dokud nenajdu něco svého, budu muset. Teď jsem v tom pekle znova. Protivnou bábu pořád nenahradil turniket s čipovou kartou, který by jen tak mimochodem odvedl práci mnohem kvalitněji. Na chodbě se line taková zvláštní směs smradu starého lina a zaschlé moči z pisoárů. No ale jak říkám, je to levné a kousek od práce. Připočtěte k tomu ještě fakt, že holku si tam můžete dotáhnout až potom, co si bába zapíše její číslo občanky, bydliště a vzdálenost od pupíku k levé bradavce. Tolik asi k té emocionální části. Prostě chci nějak rozumně bydlet a přiznávám, že mě tato touha nutí do jisté míry přimhouřit oko nad ekonomickou realitou.

Asi dva měsíce jsem brouzdal po různých realitkách i bezrealitkách, hypotékových srovnávačích, bazoších, blozích, diskutoval jsem s přáteli i nepřáteli, Čechy i cizinci. Následovalo excelové peklo s různými variantami výpočtů při různé jistině, úrokové sazbě, LTV, LTI, DSTI a MCBP. 

To, co jsem objevil nemělo k ideálu ani trochu blízko. Většinou šlo o nějaký kompromis. Jak jsem již nastínil v článku Portfolio & Life update, možnosti byly následující:

Normálně zde moc nezveřejňuji odkazy na cizí stránky a blogy, ale dnes udělám výjimku. Milan zveřejnil v komentářích link na uživatele Skejwina, který se nad podobným výpočtem zamýšlel dříve, více v odkazu. Sdílím to proto, že mi Skejwinovy úvahy dávají smysl a proto, že to není komerční stroj na vatu, ale píše zadarmo a od srdce. Na rozdíl od Skejwina jsem odhadem o něco mladší, nemám přítele ani české akcie, nepovažuji se za odchovance "střední třídy" a na nemovitost si budu nejspíš 90 % půjčovat. Mé vstupní úvahy byly tedy o krapet jiné a tudíž jsem došel i k jinému závěru.

Možnosti s úrovní frustrace obsahující slovo "kefír" jsem dopředu vyloučil. Na rozdíl od Skejwina, který má s přítelem cash z prodeje bytu a sleduje celkové zhodnocení, jsem se soustředil na výdajovou, respektive nákladovou stránku věci. Pokud bych si chtěl pronajmout byt 1+1 o obytné ploše mezi 30 - 35 m² v požadované dojezdové vzdálenosti od práce (viz odkaz Portfolio & Life update), zaplatil bych každý měsíc něco mezi 11 000 - 13 000 CZK. Kdo ovšem už nějakou tu zkušenost s pronajímáním nebo bydlení v podnájmu má, nejspíš zjistil, že nic netrvá věčně. Průměrná doba pronájmu nemovitosti za účelem bydlení v ČR je 20 měsíců. V dynamickém regionu, kterým Praha bezesporu je, může být ještě kratší. Jistě, člověk může mít štěstí a zůstat bydlet v jednom bytě 10 let, ovšem statistika je neúprosná. Proto je třeba počítat, že vzniknou zhruba každé dva roky náklady na provizi realitní kanceláři, stěhování a možnou další adjustaci nového bytu.

Cena nájmu také pravděpodobně nezůstane stejná. Můžeme očekávat, že se zvýší minimálně o inflaci pokaždé, když dojde k podpisu nové smlouvy. Historicky se výjimky krátkodobého poklesu nájemného najdou, ale růst je mnohem pravděpodobnější.

Variantou tedy zůstalo pořízení vlastního bytu. Nutné finance bude řešit kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru s tím, že cílím 90 % LTV. Cizí kapitál je vždy levnější, než vlastní. Úrokové náklady při maximálně roztažené době splácené (30 let) budou činit zhruba 6 500 CZK a podobnou částku bude tvořit splátka úvěru. K tomu je nutno připočíst některé další výdaje, jako je pojištění, zaplacení daně z nabytí nemovitosti či příspěvek do fondu údržby a oprav. Výdajově se tak budu pohybovat kolem 16 000 CZK. Ovšem náklady v porovnání s variantou pronájmu budou zhruba ve výši 10 000 CZK, rozdíl tvoří splátka vypůjčené částky.

Na rozdíl od nájmu, který se bude pravděpodobně zvyšovat, se náklady na splácení hypotečního úvěru každým měsícem snižují a to nominálně (vlivem nižší dlužné částky), tak reálně (vlivem inflace). Pokud k tomu připočteme možnost odečtu úrokových nákladů ze základu daně, nezdají se dnešní úrokové sazby tak hrůzostrašné. Dnešní legislativa vám umožňuje splatit až 25 % výše úvěru v době výročí podepsání smlouvy s bankou. I kdyby ne, tak dle délky fixace máte možnost splatit úvěr celý. Je tedy pravděpodobné, že za 5 let budu řešit situaci, kdy buď umořím část dluhu, nebo investuji hotovost do akcií. K tomuto rozhodnutí dojdu porovnáním výše úrokové míry a současné situace na akciovém trhu.

Podobně jako u mého dividendového portfolia je mi celkem jedno, kolik bude stát byt za 5 let. Nebudu ho chtít za 5 let prodat. A podobně jako při volbě akcií do portfolia jsem se soustředil na fakta, která mi jsou o nemovitosti známa. Ale stejně mi to nedá, kam se budou ubírat ceny nemovitostí v Praze? Stejně jako si myslím, že krize z let 2008 - 2009 se jen tak nebude opakovat, nebude se podle mě opakovat ani propad cen u nemovitostí. Ekonomika zpomalí, popřípadě bude stagnovat a dojde ke zpomalení tempa růstu cen nemovitostí opět až k jeho stagnaci. Dle mého názoru se nebude opakovat vývoj z let 2008 - 2009. Zaprvé se jednalo o konec makrocyklu, který se za našich životů také nemusí zopakovat a zadruhé přijaly banky opatření ve formě limitované LTV, LTI a DSTI, které umožní cenám nemovitostí přistát hladce. Praha, jak již nastínil Skejwin, je považována za metropoli západního stylu a atraktivní k bydlení bude vždy. V době hospodářské stagnace či krize je v Praze, na rozdíl od ostatních regionů, vždy dost pracovních míst.

Skejwinova nájemně-investiční strategie je pro mě nepoužitelná z následujících důvodů:

• nemám cash, použiji z 90 % cizí kapitál
• mám už 98 % kapitálu v akciích, potřebuji diverzifikovat
• nechci řešit stěhování/smlouvy/omezení, které přináší podnájem
• jsem příjmově orientovaný investor
• bál bych se při současné situaci na trhu akcií jednorázově zainvestovat řádově miliony CZK

Podstatný je pro mě zejména poslední bod, protože akciové trhy jsou před blížící se recesí ekonomiky také značně napjaté. Proto bych možná nepovažoval investici tak obrovské sumy do akcií za šťastnou, zejména pokud jde o indexové fondy. Když už, soustředil bych se (a opakuji to jako mantru) na podhodnocené defenzivní tituly s velkou tržní kapitalizací. Přesto patří Skejwinovi můj obdiv za střízlivý pohled na věc a ochotu vzdorovat mainstreamovému názoru, že je něco špatně na bydlení v nájmu. Sám jsem v nájmu bydlel, protože jsem věděl, že v místě mého předchozího působení se prostě nechci usadit a na hypotéky/vlastní bydlení jsem měl z důvodu fascinace akciemi poněkud zkreslený názor. Jsem zvědav, jak se Skejwin nakonec rozhodne, protože držet jím zmíněných 6 000 000 CZK na spořáku (dejme tomu s optimistickým 1% úročením) pro něj znamená při současné inflaci přijít o 9 000 CZK měsíčně.